天津市**有限公司与冯**物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告天津市**有限公司与被告冯**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由助理审判员曲威独任审判，于2015年5月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李*、被告冯**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告天津市**有限公司诉称，原告依据与天津市南开区地华里业主会签署的《天津市物业管理服务合同》向该小区提供物业服务，被告作为小区业主，自2000年10月1日至2013年12月31日累计拖欠物业服务费8620.5元，经原告催要未果。故起诉请求判令被告给付上述费用并承担诉讼费用。

被告辩称

被告冯*增辩称，在原告所述的期间内未交纳物业服务费属实，原因如下：1、开发商遗留问题过多，被告家存在门窗不严、铝合金变形等问题，开发商没有履行维修承诺；2、被告有10多年未在涉诉房屋居住；3、被告在小区居住的近几年时间内丢失自行车两辆、发现原告的服务不到位，小区设施不完善，喷泉等公共设施从未使用；4、地华里小区本有地热水供应，后因故停供，开发商同意给每户业主补偿并在小区内进行了公示，但公示时表明欠缴物业费的业主不能获得补偿。被告现同意交纳诉讼时效期内的物业服务费，同时也应获得相应地热水补偿或将相应地热水补偿从应交物业费中减除；5、业主家的洗手盆和下水马桶均为原告发放并收取保证金，现应一并退还；6、原告的主张有超过诉讼时效的部分，超出部分不同意给付。

本院查明

经审理查明，原告系具有物业管理资质的企业。2008年之前，原告与南开区地华里小区业主会签订过《天津市物业管理委托合同》及《天津市物业管理服务合同》，约定由原告对该小区进行物业管理服务。2008年8月1日原告再次与地华里业主会签订《天津市物业管理服务合同》，约定仍由原告向该小区提供物业服务，期限自2008年8月1日至2011年7月31日，物业服务费收费标准为“住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.45元由业主负责交纳”。2008年9月18日，原告在南开**办公室对该合同进行了备案。

该合同到期后，地华里业主会出具证明，说明因该小区业主会换届，新的业主会于2011年12月产生，在2011年8月至12月共5个月期间仍延续原物业管理服务合同，原告在此期间的收费标准维持每月每平方米0.45元。

2012年1月1日，原告与地华里业主会签订《天津市住宅物业服务合同》，约定由原告向该小区提供物业服务，期限自2012年1月1日至2013年12月31日，该合同“附件一”约定的物业服务费收费标准为“2012年1月1日至12月31日期间，多层住宅按房屋建筑面积每月每平方米0.6元收取物业费；2013年1月1日至12月31日，多层房屋按房屋建筑面积每月每平方米0.7元收取物业费”。2013年1月6日，原告在南开**办公室对该合同进行了备案。

被告系南开区华苑小区地华里××号房屋所有权人，该房屋建筑面积为110.26平方米，自2000年10月1日至2013年12月31日未交纳物业服务费，其中2008年8月1日至2011年12月31日期间被告每月应交49.62元、2012年1月1日至12月31日期间每月应交66.16元、2013年1月1日至12月31日每月应交77.18元。

2013年5月9日，原、被告在本院调解中心针对被告欠交2000年10月至2012年12月物业费问题进行过调解，但未能达成一致意见，故原告于2015年3月24日提起诉讼。

另查，本院在审理该小区其他物业服务纠纷案件中查明，原告向该小区提供的物业服务存有瑕疵。

再查，2011年8月30日，地华里业主会、天津市**有限公司就小区热水补偿的标准及实施办法向地华里全体业主发出公示，表明欠交物业费的业主应先行清缴历年物业费后再行补偿，并应自2011年9月1日至9月30日期间到原告处交纳所欠物业费，结清物业费后，携带相关证件到地热站办理领取热水补偿款手续。

上述事实有双方当事人陈述及提交的证据佐证在案，本院予以确认。

本院认为

本院认为，原告与天津市南开区地华里业主会签订的《天津市物业管理服务合同》、《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应认定合法有效，合同对原告及包含被告在内的小区业主具有约束力，双方均应按合同约定行使权利、履行义务。合同订立后，原告履行了提供物业服务的义务，被告作为业主应当交纳物业服务费用。因物业服务的范围是针对地华里小区的卫生、绿化、公共秩序等进行，被告以不在小区居住为由进行抗辩，本院不予支持。

关于诉讼时效问题，原、被告于2013年5月9日在本院就被告2000年10月至2012年12月欠费进行调解时，原告2011年5月9日前的诉讼请求确已超过诉讼时效，因原告以调解方式追索欠费引起诉讼时效中断的法律后果，故被告应交纳2011年5月10日至2012年12月31日的欠费。但原告于2015年3月24日提起诉讼时，其2013年1月1日至2013年3月24日的请求也已超过诉讼时效，故被告应向原告支付2013年3月25日至2013年12月31日的欠费。由于本院通过审理该小区其他物业服务纠纷案件已查明原告的服务存有瑕疵，故对被告应交物业服务费的数额可酌减10%。

关于被告抗辩的热水补偿问题，因发出补偿标准及实施办法公示的单位并非原告，且被告亦没有在公示表明的时间补交所欠物业费，其以现在补交物业服务费后由原告给予热水补偿或从应交物业服务费中扣减补偿款之抗辩理由没有事实及法律依据，本院不予支持。关于其提出的原告应退还洗手盆等押金问题，与本案非同一法律关系，可另行解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：

裁判结果

一、本判决生效后十五日内，被告冯**给付原告天津市**有限公司2011年5月10日至2012年12月31日的物业服务费1174.87元的90%计1057元；

二、本判决生效后十五日内，被告冯**给付原告天津市**有限公司2013年3月25日至2013年12月31日的物业服务费712.05元的90%计641元；

三、驳回原告天津市**有限公司其他诉讼请求。

如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取，由被告冯读增负担，于*判决生效后十五日内给付原告天津市**有限公司。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津**人民法院。

裁判日期

二〇一五年六月十九日