成都天府**有限公司与余*、胡**物业服务合同纠纷一审民事判决书
审理经过
原告成都**理有限公司与被告余*、胡**物业服务合同纠纷一案，本院于2015年5月7日立案受理后，依法由审判员李**适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告成都**理有限公司的委托代理人邓**、被告余*到庭参加诉讼，被告胡**经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称
原告成都**理有限公司诉称，原告与被告于2012年12月24日签订《前期物业管理服务协议》，约定由原告为被告位于成都市双流县东升街道贸园街800号“九龙时代小镇”内的18－1－1001号住宅物业及该物业所在管理区域内的房屋的共用部分、共用设施的绿化、环境卫生、公共秩序等提供物业服务与管理。被告应按其拥有物业的建筑面积（107.51平方米）按2.6元／平方米·月的标准向原告缴纳物业公共服务费用，原告同意按照一定优惠方式向被告收取物业公共服务费：1、从2014年3月4日起至2014年12月31日止，实际收费标准为2.0元／平方米·月；2、从2015年1月1日起至2015年12月31日止，实际收费标准为2.2元／平方米·月；……。同时双方约定，被告办理房屋交接手续时向原告提前一次性付清3个月的物业公共服务费用，3个月之后的物业公共服务费用按季缴纳，缴纳时间是每季第一个月的5日前。协议签订后，原告依约履行了物业管理和服务的义务，但被告怠于支付物业服务费用，经多次催收，被告均拒绝支付。故原告起诉请求被告支付截止2015年6月30的物业服务费2925.36元及滞纳金至付清之日止（暂计至2015年6月30日为265.93元）。
被告辩称
被告余*辩称，原告未按物业服务协议的内容履行相应物业服务的义务，小区公共秩序不好，被告所购房屋发生过盗窃，小区的公共绿化也没有达到合同标准，电梯间有很多杂物，电梯门长期是坏的，地下室的门是开启的任何人均能随意出入，存在安全隐患。被告所购房屋是顶楼，屋顶至今还在漏水，存在质量问题至今未得到解决。被告作为老客户，参加“老带新”活动应享受3000元的物业费优惠至今未兑现。因此，被告不同意支付物业服务费和滞纳金，且原告主张的滞纳金也过高。
被告胡**未作答辩。
本院查明
经审理查明，2012年12月24日，原告与被告余*、胡**签订《前期物业服务协议》，约定：原告为被告所购买的时代小镇一期（1A、1B区）提供物业管理服务；被告应在房屋办理交接手续时向原告提前一次性付清3个月的物业公共服务费，3个月之后的物业公共服务费按季缴纳，应在每季第一月的5日前缴纳；原告同意按以下优惠方式向被告收取物业公共服务费，即从2014年3月4日起至2014年12月31日止为2.00元／月.平方米，从2015年1月1日起至2015年12月31日止为2.20元／月.平方米，从2016年1月1日起至2016年12月31日止为2.40元／月.平方米，从2017年1月1日以后为2.60元／月.平方米；被告不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天万分之五的标准收取违约金。
另查明，2012年12月24日，被告余*、胡**（买受人）与龙昌综**有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：买受人购买位于双**升街道贸园街800号时代小镇18栋1单元10楼1001号，建筑面积107.51平方米的住宅一套；出卖人应当在2014年3月3日前向买受人交付商品房；交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题时，由出卖人按照国家和本省有关工程质量的规范和标准，在与买受人约定的期限内负责修复，并承担修复费用，但买受人仍应在合同约定的交付期限内办理完毕房屋交接手续，否则视为该商品房已交付；出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；出卖人依法选聘的物业管理企业为成都天府**有限公司即原告。同时，该《商品房买卖合同附件》中的附件十“时代小镇住宅质量保证书”约定：依据《建设工程质量管理条例》规定，本住宅保修期自建筑工程竣工验收合格之日起正常使用情况下屋面防水工程的保修期限为5年；商品住宅竣工验收合格日与商品房买卖合同约定的交付期限不一致的，最低保修期（从合同约定的交付期限起计算）屋面防水为3年。
2014年3月4日，龙昌综**有限公司与二被告办理了房屋交付。2014年3月17日，被告向原告缴纳了2014年3月4日至2014年5月31日期间的物业服务费。从2014年6月1日起，被告未再缴纳物业服务费，经原告催收未果，截止2015年6月30日拖欠物业服务费2925.36元，以及按物业服务协议约定的每天万分之五的标准计算的违约金为265.93元。
上述事实，有《前期物业服务协议》，《商品房买卖合同》，《前期物业管理服务合同》，《收款收据》，《律师函》及双方当事人的当庭陈述等在卷佐证。
本院认为
本院认为，原告与二被告签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容并不违反法律禁止性规定，应属合法有效。协议签订后，原告已按协议约定提供了物业服务，而被告在交房后，仅向原告缴纳了前3个月的物业服务费，从2014年6月1日起并未按物业服务协议约定的期限向原告缴纳物业服务费，截止2015年6月30日拖欠物业服务费为2925.36元，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于被告以原告提供的物业服务存在诸多问题不符合约定标准，且所购房屋漏水存在质量问题为由进行抗辩的主张，因被告并未提供充分的证据证明原告提供的物业服务不符合约定标准，且房屋质量问题属另一法律关系，被告可依据《商品房买卖合同》另行主张权利，故对被告的抗辩主张，本院不予支持。原告要求被告支付从2014年6月1日起至2015年6月30日止的物业服务费2925.36元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张以每日万分之五的标准计算违约金的问题，被告抗辩认为该计算标准为高，鉴于逾期付款的损失一般为资金利息损失，原告在本案中也无证据证明因被告违约给其造成除利息损失外的其他重大损失，原告主张的违约金已远超同期贷款利息，故被告要求调减违约金的请求应予支持，本院根据公平原则结合本案综合予以衡量，认为违约金应以每日万分之二点五计算为宜，即本案中暂计算至2015年6月30日的违约金为133元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
裁判结果
一、被告余*、胡**于本判决生效之日起十日内向原告成都天府**有限公司支付2014年6月1日至2015年6月30日的物业服务费2925.36元及违约金（违约金暂计至2015年6月30日为133元，从2015年7月1日起至付清款项之日止按每日万分之二点五计算）。
二、驳回原告的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行的债务利息。
案件受理费25元，由被告余*、胡**负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。
裁判日期
二〇一五年七月一日
