琚*与瑞城**分公司、瑞**公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告琚*与被告**郡分公司、瑞**公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员林**独任审判，公开开庭进行了审理。原告琚*的委托代理人刘*、周*，被告**郡分公司的负责人蔡*及其委托代理人陈*，被告瑞**公司的委托代理人蔡*到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告琚*诉称，2007年6月27日，原告与四川星**限公司签订了商品房买卖合同。原告因在国外，未能及时收房，原告收房时，物业方称不交清物业费就收不到房屋。随后原告交清了2008年5月10日-2013年7月31日物业费38458.6元、建渣清运费620.30元后，被告才将房屋交于原告。2014年1月13日，原告又交纳2791.35元和434.2元的物管费。根据法律规定，原告未验收房屋的，前期物业费不应由原告支付，应由四川星**限公司支付，建渣清运费也不应收取。现请求被告退还原告物管费和建渣清运费共计38996.35元。

被告辩称

被告**公司、瑞城**分公司辩称，被告瑞城**分公司系被告**公司的分公司，分公司有营业执照，但不具有独立的法人资格。原告系蜀郡小区的业主。根据原告与四川星**限公司签订的“商品房买卖合同”约定，交房时间为2008年4月26日。2008年3月28日四川星**限公司通过成都商报登报通知，交房时间为2008年4月6日。原告未按时收房。根据原告与成都中**有限公司签订的“前期物业服务费”即原告应从2008年4月26日开始交纳物业费。原告的房屋面积310.15㎡，每平方米每月2元，原告每月应支付物管费620.3元，原告应交纳67个月零5天，计41663.48元，被告实际收到原告交纳的物管费41684.15元，多收取的20.67元愿意退还。对于原告主张的建渣清运费620.30元，被告并未收取。

本院查明

经审理查明，被告瑞城物业**城物业公司的分公司，瑞城**分公司已取得营业执照，但不具有独立的法人资格。2007年6月27日，原告与四川星**限公司签订《商品房买卖合同》，约定，原告购买四川星**限公司开发的华阳街道华府大道一段518号＊栋＊号住房，面积310.15㎡，交付时间为2008年4月26日。2010年6月13日，原告与成都中**有限公司签订《前期物业服务协议》，协议第五条第三项约定，业主、物业买受人应自开发公司通知接房之日后第20日起开始计算物业服务费”，每平方米2元。2008年3月28日，四川星**限公司通过成都商报登报通知，交房时间为2008年4月6日，原告因在国外，未按通知的时间收房，2013年7月5日，原告正式接受房屋，同日，原告向被告交纳物管费38458.6元，2014年1月13日，原告又向被告补交物管费3225.55元，被告共收取原告物管费41684.15元，并向原告开具7张发票。原告的物管费从2008年5月10日起支付到2013年12月15日，共计67个月零5天。

另查明，原告所有的位于华阳街道华府大道一段518号＊栋＊号住房已转让他人，该房的物管费他人已从2013年12月15日开始向被告交纳。

本案在审理中，因被告不同意调解，故调解未果。

上述事实有原、被告的陈述意见和房屋信息摘要、商品房买卖合同、前期物业服务合同、登报通知、收房程序表、物管费发票、结算清单等证据材料附卷佐证。

本院认为

本院认为，本案争议焦点为：1、原告所购房屋交房时间；2、被告是否已履行了物业管理服务合同约定的义务；3、原告要求被告退还物管费、建渣清运费是否符合法律规定及合同约定。针对原、被告争议的焦点本院作如下评判：

一、原告所购房屋交付时间的确定，根据原告与四川星**限公司签订的《商品房买卖合同》约定，交付时间应为2008年4月26日，2008年3月28日，四川星**限公司已在成都商报登报通知原告于2008年4月6日收房，而原告未按成都商报登报通知的时间收房，其责任在原告，故交房时间应为2008年4月6日，原告应当按合同约定，于2008年4月26日向被告交纳物管费。

二、被告是否履行了物业管理服务合同约定的义务，根据原、被告签订的《前期物业服务协议》约定，被告应当履行对物业共用部位、共用设施设备、公共绿化景观、公共环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮、服务和管理。……。本案在审理过程中，原告对被告的物业服务未提出任何异议。故被告已按合同约定履行了自己的物业服务义务。

三、原告要求被告退还物管费、建渣清运费是否符合法律规定和合同约定。1、关于物管费，根据原、被告所签订的“前期物业服务合同”约定，被告已履行了自己的全部义务，因此，原告应当向被告支付物业服务费，但多收取的部分应当退还，原告接受被告提供的物业服务为67个月零5天，其物管费为（67个月×620.30元／月＋620.30／月÷30天×5天）41663.48元，而被告实际收取原告物管费为41684.15元，故被告多收取原告物管费20.67元，应当退还原告。2、关于建渣清运费，被告辩称未收取原告620.3元的建渣清运费，而原告又没有任何证据证明被告收取了620.3元的建渣清运费，故原告此主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条（五）项、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告成都中铁**有限公司、成都中铁**有限公司蜀郡分公司于本判决生效后三日内共同退还原告琚*多支付的物管费20.67元。

二、驳回原告琚*的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费387元，原告琚*负担362元，被告成都中铁**有限公司、成都中铁**有限公司蜀郡分公司负担25元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省**民法院。

裁判日期

二〇一五年四月十日