大连万达**淮安分公司与李**物业服务合同纠纷一审民事判决书（2）

审理经过

原告大连万达**淮安分公司（以下简称“万达物业”）与被告李**物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用小额诉讼程序，依法由审判员王**独任审判，于2015年4月14日公开开庭进行了审理。原告万达物业的委托代理人赵*、被告李**的委托代理人严**、黄**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告万达物业诉称，2010年12月29日我公司与被告李**签订了物业服务协议，按合同约定，被告李**应履行缴纳物业费的义务。被告李**仅支付了2011年1月1日至2011年12月31日的物业服务费，尚未支付2012年1月1日至2012年12月31日的物业服务费1507元，由此产生了违约金275元。我公司多次上门催缴，并通过张贴催缴函、发送短信、电话通知等告知方式，被告李**却不予理睬。现诉至法院，请求依法判令：1、被告李**支付欠缴的物业费1507元、违约金275元，合计1782元；2、被告李**承担本案诉讼费。

被告辩称

被告李**辩称，我的房屋于2014年装修，之前一直是空置的，物业服务费应按空置房七折计收，即每年1054.9元。2011年我实际交纳物业费1507元，原告万达物业多收了452.1元，一直没有退还。另外，我在拿房时，原告万达物业还向我收取了300元装修管理服务费，也一直没退还。原告万达物业在收取2012年度物业服务费时应将2011年多收的物业费452.1元及装修管理服务费300元抵扣，故我尚欠原告万达物业物业服务费302.9元。我从未收到过原告万达物业的催缴通知。原告万达物业起诉已超过诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求，并判令原告万达物业退还多收的物业费452.1元及装修管理服务费300元，合计752.1元，诉讼费由原告承担。

本院查明

经审理查明，淮**广场一期住宅系淮安万**限公司开发建设，被告李**为淮**广场一期住宅2号楼1506室业主，房屋建筑面积92.86平方米，车库建筑面积16.22平方米。原告万达物业与被告李**于2010年12月29日签订前期物业服务协议，约定原告万达物业为被告李**所在的淮**广场一期住宅提供物业服务。协议第六条约定：“……1、物业管理服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅物业：人民币1.30元／平方米／月（按建筑面积收取）……”。协议第七条约定：“业主应于物业管理服务费期满前的15日内履行交纳下年度物业管理服务费。其中首期物业管理服务费业主应于办理入伙（住）手续时向本物业管理区域的物业服务企业交纳壹年（十二个月）的物业管理服务费。首期物业管理服务费起算日期自《入伙通知》上载明的收楼（交房）日期为起始日期计算，而非业主办理入伙（住）手续的日期。业主办理入伙（住）手续后，自业主书面告知物业服务企业之日起超过六个月未入住或未使用的物业，物业管理服务费用由业主按物业管理服务费收费标准的70%交纳。……物业管理服务费用按年度交纳。”协议第二十三条约定：“甲方（业主）违反本协议未能按时足额交纳物业管理服务费用的，应按拖欠金额每日万分之五的标准向乙方（万达物业）支付违约金”。

被告李**已全额交纳了第一年（2011年1月1日至2011年12月31日）的物业服务费1507元。2013年1月起，原告万达物业退出淮安万达广场一期住宅的物业服务。被告李**尚未交纳2012年1月1日至2012年12月31日期间的物业服务费。庭审中，被告李**辩称其房屋在2014年之前一直是空置的，原告万达物业举证的催缴物业服务费手机短信显示其认为被告李**符合空置房条件。

2013年5月，原告万达物业针对业主欠缴物业费事宜申请本院进行诉前调解。

以上事实，有原告提供的前期物业服务协议、催缴物业费手机短信、物业费发票、物业费计费明细表，以及原、被告陈述为证，经质证，本院予以确认。

本院认为

本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，被告李**与原告万达物业签订的《前期物业服务协议》，明确双方权利义务，该协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，对双方当事人均具有约束力。2012年1月1日至2012年12月31日期间，原告万达物业为被告李**所居住的小区提供了物业服务，其所提供的物业服务不可能绝对完美，没有任何瑕疵，但是物业服务需要一个长期持续、不断完善的过程，如果因为物业服务有一点瑕疵，业主就不交纳物业服务费，物业服务就无法正常开展下去，这样既不利于物业服务的开展，也不利于维护广大业主的利益，故被告李**应当根据物业服务协议约定，向原告万达物业交纳物业服务费。

庭审中，原告万达物业主张被告李**欠缴物业服务费1507元，但根据原告万达物业的举证，催缴物业服务费的手机短信显示，被告李**符合空置房条件，物业服务费按七折收取，故本院认定被告李**应缴物业服务费1055元／年。2011年，被告李**向原告万达物业按全额交纳物业服务费1507元，多收了452元，应予退还，本院在2012年度物业服务费中一并处理，故被告李**还应向原告万达物业支付物业服务费603元。被告李**辩称原告万达物业诉请已超过诉讼时效。本院认为，原告万达物业于2013年5月针对业主欠缴物业费事宜申请本院进行诉前调解，诉讼时效中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算，故本院对被告李**这一辩称不予采信。被告李**还辩称装修管理服务费未予退还，不属于本案理涉范围，被告李**可另案主张。因原告万达物业提供的物业服务并非完美无暇，故对原告万达物业要求被告李**支付违约金的请求本院不予支持。

经调解不成，依照《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第一百六十二条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告李**于本判决生效后十五日内一次性支付原告大连万达**淮安分公司物业服务费603元。

二、驳回原告大连万达**淮安分公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告李**负担（该款原告已垫付，被告于付款时一并给付原告）。

本案判决系终审判决。

裁判日期

二〇一五年五月十五日