谈万琴与江苏**限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人谈万琴与上诉人江苏**限公司（以下至判决主文前简称胜地置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省建湖县人民法院（2014）建民初字第1481号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。

一审原告诉称

谈**原审诉称，2010年11月27日，谈**与胜地置业公司签订《商品房买卖合同》，合同约定谈**出资376915元购买胜地置业公司开发的位于建湖县城翰林华府小区8幢402室商品房。合同还约定房屋交付时间及胜地置业公司为谈**办理房屋产权证和土地使用证的时间及违约责任等。合同签订后，谈**依据合同约定向胜地置业公司支付了购房款。胜地置业公司也向谈**交付房屋。但胜地置业公司至今未为谈**办理房屋产权证及土地使用证。谈**与胜地置业公司多次交涉未果。胜地置业公司未为谈**办理房屋产权证和土地使用证，已经构成违约。请求判令胜地置业公司为谈**办理房屋产权证及土地使用证；判令胜地置业公司赔偿谈**2012年8月30日至2014年4月30日利息损失50196.3元（按照中**银行同期贷款年利率的6.15%再加上逾期罚息30%，乘以逾期办证的天数，乘以购房款总额）及自2014年5月1日起至胜地置业公司向谈**交付房屋产权证及土地使用证之日止的利息。本案诉讼费由胜地置业公司承担。

一审被告辩称

胜地置业公司原审辩称，谈**在本案中主张的利息损失无事实依据和法律依据。涉案房屋从交付之日起即由谈**占有和使用，占用和使用中的房屋不可能产生利息。谈**亦无证据证明其利息存在。原胜地置业公司双方对房产证及土地证取得时间有约定，但并未约定违约责任。最高院的司法解释也是根据合同法的规定，谈**需举证证明其损失的存在才能就损失主张权利。且本案逾期办证的责任不在胜地置业公司。根据相关司法解释的规定系出卖人原因导致逾期办证的，出卖人承担违约责任。本案中谈**所在小区部分业主违章搭建阳光房、将消防箱改成鞋柜，更换或外移消防紧急疏散平台，擅自拆除烟道等才导致逾期办证，并非是出卖人的原因。对谈**的第一项请求胜地置业公司已经开始办理，请求驳回谈**的第二项请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2010年11月27日，谈**与胜地置业公司签订商品房买卖合同，谈**购买胜地置业公司开发的位于建湖县城翰林华府小区8幢402室建筑面积为94.84平方米、价格为376915元的商品房及车库36000元。合同第六条约定：买受人首付116915元，余款26万元通过银行按揭贷款形式于签约当日起15个工作日内转入出卖人指定的账户。合同第八条约定：出卖人应当在2012年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起0日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0%向买受人支付违约金。3.出卖人须在60日内采取补救措施达到具备办证条件。合同签订后，谈**于2010年11月27日向胜地置业公司支付购房首付款116915元，之后谈**以银行按揭的方式支付剩余购房款26万元及车库款36000元。胜地置业公司于2012年6月30日前将涉案房屋交付给谈**。2012年7月3日，谈**向胜地置业公司支付了委托代办房屋所有权、土地使用权证时应当缴纳的相关契税合计18550元。

原审法院另查明，2014年9月2日胜地置业公司取得建湖县翰林华府1-6幢、8幢的房屋产权总证。胜地置业公司于2014年9月9日向建湖县房屋管理部门申请办理建湖县城翰林华府小区8幢402室的房屋转移登记手续，建湖县房屋管理部门于2014年9月19日受理胜地置业公司代谈万琴提交的房屋产权转移登记申请，并于2014年9月24日将涉案房屋的产权证书交给胜地置业公司，产权证号建房权证建湖字第××号。2014年12月17，谈万琴领取了案涉房屋的土地使用权证书。

原审法院还查明，2014年11月5日，建湖**办公室出具说明，主要内容为：2012年10月胜**公司申请共建配套设施验收，但因翰林华府小区消防和规划无验收合格意见，未达到验收条件。2014年10月建湖**办公室出具翰林华府小区共建配套设施验收意见书。2014年11月25日建湖县规划和城市管理局出具说明，主要内容为：2013年5月胜**公司向建湖县规划和城市管理局申请对翰林华府小区进行规划验收。因该小区存在私建阳光房的情况，未通过验收。2013年10月胜**公司向建湖县规划和城市管理局申请对5户违建不予办证。2014年4月19日建湖县规划和城市管理局出具整改通知书，要求翰林华府小区4幢1701室、5幢1704室、6幢1701室、6幢1903室、6幢1704室违章搭建的阳光房自行拆除。在胜**公司对需整改的5户进行补偿后，5户将违章搭建予以拆除。2014年6月翰林华府小区通过规划验收。2010年10月25日建湖县公安消防大队受理胜**公司申请对翰林华府3-6、9-11S3、地下车库设计备案进行验收，项目结果验收不合格；2010年12月8日设计备案复查合格。2014年5月1日，江苏博**限公司对翰林华府8号楼、3-6、9-11、S3、地下车库工程消防设施及建筑电气场所检测，存在问题：翰林华府部分楼层消防灭火箱改成鞋架，不符合消防验收要求，应当整改。2014年7月4日建湖县公安消防大队受理胜**公司申请对翰林华府3、8-10号住宅楼、4-6、11号商住楼、S3号商业楼及地下车库进行验收备案，项目结果验收不合格；2014年7月24日验收备案复查合格。2014年7月21日盐城市公安消防支队对翰林华府小区1、2号商住楼验收合格。

一审法院认为

原审法院认为，谈**与胜地置业公司于2010年11月27日签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合同合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行合同义务。胜地置业公司在与谈**签订书面商品房买卖合同后，未能按照合同约定履行其在商品房交付使用后60日及60日宽限期内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的合同义务，构成违约，应当承担违约责任。谈**据此要求胜地置业公司继续履行协助其办理所购房屋的房产权和土地使用权登记诉讼请求应予支持。鉴于在审理中胜地置业公司已协助谈**办理了房屋产权证书、土地使用权证书，故对谈**请求胜地置业公司协助办理房屋权属变更登记手续、土地使用权属变更登记手续的主张，法院不再处理。根据法律规定，违约金计算是以损失补偿性为主，惩罚性为辅。最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确由于出卖人的原因，买受人在约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。且约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款的总额，参照中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，胜地置业公司未能按照约定的期限为谈**办理房屋权属证书，既有开发商的原因，也有小区部分业主的原因，属于混合过错。故该案的情形不适用最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定。本案中谈**购买的是自住住房，胜地置业公司已按照约定的期限交付房屋，未影响谈**对房屋的实际使用，且庭审中谈**未举证证明其实际损失的情况。故原审法院综合谈**有无实际损失、合同的履行情况及胜地置业公司方的过错程度，对胜地置业公司未按期办理房屋权属登记手续应酌情支付谈**违约损失7000元。据此，经原审**委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，原审判决：一、胜地置业公司应在判决生效之日起十日内赔偿谈**逾期取得商品房权属证书的违约损失7000元；二、驳回谈**的其余诉讼请求。案件受理费1135元，由谈**负担110元，由胜地置业公司负担1025元。

上诉人诉称

上诉人谈万琴不服上述判决，向本院提起上诉称，1.谈万琴在本案中并无过错，故原审法院认定本案属于混合过错不当。原审法院据此认为本案不适用最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定错误；2.未能按期办理相关权属证书导致的违约金系法定违约金，不得调整。原审法院认为谈万琴的损失较小，酌情调整违约金属于使用自由裁量权不当。3.胜地置业公司未能及时为谈万琴办理相关权属证书，导致谈万琴无法取得案涉房屋所有权，必然会导致谈万琴损失。请求发回重审或者依法改判支持谈万琴的原审诉讼请求。

被上诉人辩称

上诉人胜地置业公司答辩称，1.胜地置业公司未能按期为谈万琴办理相关权属证书并非胜地置业公司的原因，故原审法院排除适用最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定正确；2.谈万琴办要求胜地置业公司向其支付违约金没有法律依据。

上诉人胜地置业公司不服上述判决，向本院提起上诉称，1.谈万琴在本案中并无损失，故其要求胜地置业公司赔偿损失无事实依据，原审法院在认定谈万琴无法提交证据证明其损失的情形下判决胜地置业公司支付违约金错误；2.胜地置业公司未能按期为谈万琴办理相关权属证书的责任非胜地置业公司原因，故谈万琴要求胜地置业公司赔偿损失、支付违约金无法律依据；3.原审法院在排除适用相关司法解释的情形下酌情认定胜地置业公司支付违约金超出了自由裁量权的法定范围。请求发回重审或改判驳回谈万琴的原审诉讼请求。

上诉人谈**答辩称，胜地置业公司未能依照合同约定及时为谈**办理相关权属证书的事实客观存在，故胜地置业公司存在违约，其依法应当向谈**承担违约责任。

二审审理过程中，胜地置业公司认可谈万琴无违章建设等致验收延误的行为，谈万琴认可胜地置业公司已为其办理案涉房屋的相关权属证书。

本院查明

二审查明的其他事实与原审判决查明的事实相同，对原审判决查明的事实本院予以确认。

本院认为

本院认为：双方当事人签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约全面履行。本案中，胜地置业公司未能在合同约定的期限内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，显属违约，其应当向谈万琴承担相应的违约责任。

《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。上述规定中，“出卖人的原因”系指出卖人应当履行而未履行相应义务。综合验收合格系出卖人应当履行之义务，胜地置业公司未能及时履行，故应当认定系因胜地置业公司原因致谈万琴不能在案涉合同约定的期限内取得房屋权属证书，且胜地置业公司未能提交证据证明双方之间存在免除违约责任的特殊约定，故本案符合最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的情形。原审法院排除适用上述规定不妥，本院予以纠正。

《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，首先，案涉合同没有约定违约金的计算方式；其次，以合同所涉房屋进行融资以获取款项使用利息等方式并非胜地置业公司在合同签订时所能够预见的房屋使用方式，且谈**亦未能提交其他证据证明其损失的具体数额；再次，案涉房屋未能及时履行相关义务亦存在小区部分业主违章搭建的原因，并不能完全归责于胜地置业公司，且上述司法解释仅规定“可以参照”而非“应当依照”。综上，原审法院结合胜地置业公司违约的原因及所造成的后果，酌情认定胜地置业公司应向谈**支付违约金7000元并无不当。另关于原审法院认定本案双方系混合过错的问题。胜地置业公司认可谈**无违章建设等导致验收延误的行为，本院对此予以确认，故应当认定谈**在本案中不存在过错，原审法院认定双方当事人系混合过错不当，本院予以纠正。

综上，原审法院审理程序合法，判决正确，适用法律虽有部分不当，但不影响本案的实体处理，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2270元，由上诉人谈万琴负担1135元，由江苏**限公司负担1135元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年五月三日