紫**公司与丁*物业服务合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告重庆紫苑**蓬安分公司（以下简称紫**公司）诉被告丁*物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告紫**公司的委托代理人胡**到庭参加了诉讼，被告丁*经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：原告于2012年4月进驻蓬安县**丽都小区为该小区全体业主提供物业管理服务，并与该小区业委会于2012年4月签订物业服务合同，合同约定物业服务费每月按面积每平方米收取1元人民币，被告系蓬安县**丽都小区业主，依法应当履行《物业管理服务合同》业主应付物业服务费义务。被告至今拖欠2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费2，160.1元，经多次催收未果，特提起诉讼，请求判令二被告：1、支付拖欠的物业服务费2，160.1元、违约金237元；2、诉讼费由被告承担。

被告辩称

被告丁*未提交书面答辩状。

本院查明

经审理查明：原、被告于2012年3月28日签订《紫苑阳光丽都前期物业管理服务协议》，约定3楼以上含3楼物业服务费按建筑面积1元／㎡，交房通知下发之日起前两年实行物业服务优惠价，统一下调0.2元／㎡。两年后恢复原价格。原告于2013年4月1日、2015年12月1日与被告所在的紫苑阳**主委员会签订了物业管理委托合同，合同对委托物业的基本情况、委托服务事项、物业服务质量、物业服务费用、双方权利义务、物业管理用房、物业服务合同期限及解除、违约责任、附则、物业服务标准等条款均进行了约定。上述合同约定高层电梯层住宅住户物业服务费按房屋建筑面积每月1元／㎡计收；每次交纳物业服务费用时间为每季度末的前十日；同时约定业主应于合同签订之日起交纳物业服务费并在每年内履行交纳义务；业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。

重庆市**有限公司具备物业管理二级资质。2006年6月19日，重庆市**有限公司在四川省蓬安县设立重庆紫苑**蓬安分公司，该分公司系从事物业服务的有限责任分公司。自公司成立后，紫**公司对紫苑**小区进行物业管理服务至今。丁*系蓬安县相如镇紫苑街6号紫苑**小区38栋1单元15楼4号房屋的所有权人，该房屋的建设面积为92.31平方米。原告曾向被告多次催收2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费，被告至今仍未履行。现原告提起诉讼，要求被告支付2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费2，160.1元及违约金237元。

本院认为

本院认为，原告与紫苑阳**主委员会签订的物业服务合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依照《最**法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，故本院认为《紫苑阳光丽都物业服务合同》对作为业主的被告应具有约束效力。上述合同明确约定了物业服务费的计算标准、交纳条件及时间、违约责任等内容。合同对原、被告双方均有约束力，原告提供了物业服务，被告接受了物业服务，根据合同约定，被告有义务按期交纳物业服务费。虽2015年4月20日至2015年11月30日，双方没有签订物业服务合同，但此期间原告提供了物业服务，被告也接受了物业服务，此期间的物业费应按原告与紫苑**委员会2013年4月1日签订的物业合同进行计付。另，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。……。”、《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费”之规定，被告也应当交纳物业费，但其却未按合同约定交纳物业费，违反法律规定，因此原告要求被告交纳物业费的诉讼请求于法有据，本院予以支持，故被告应当支付2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费92.31㎡×1元／㎡×21个月＋92.31㎡×0.8×3个月=2，160.05元，原告请求的过高部分，本院不予支持。被告未按时交纳物业费，违反了合同约定，应当承担违约责任，考虑到紫**司和被告之间的物业关系，紫**司主张的违约金标准过高，本院酌定上一年度的违约金从下一个年度开始以人**行规定公布的一年期贷款利率计付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十条、《中华人民共和国物权法》第七十八条、《最**法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条、《》第六十四条、第之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告丁*于本判决生效之日起十日向原告重庆紫苑**蓬安分公司支付2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费人民币2，160.05元及违约金（其中费1，052.33元从2015年1月1日起，费1，107.72元从2016年1月1日起，到款项付清之日止，均按中**银行规定的一年期贷款基准利率计付违约金）；

二、驳回原告重庆紫苑**蓬安分公司其他的诉讼请求。

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《》第之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费25元，由被告丁*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月三十日