孙*与天津**有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人孙*与被上诉人天津**有限公司商品房销售合同纠纷一案，天津**民法院于2015年4月8日作出（2015）西*一初字第131号民事判决。孙*不服，向本院提起上诉。本院于2015年11月4日受理后，依法组成合议庭，于2015年11月19日公开开庭审理了本案。上诉人孙*的委托代理人石*、杜**，被上诉人天津**有限公司的委托代理人刘**、李**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院审理查明，原告孙*与被告天津**有限公司（以下简称侨桥公司）于2007年7月31日签订《天津市商品房买卖合同》，由原告购买被告开发建设的坐落于天津市河西区解放南路与新围堤道交口东北侧侨馨园3-604号商品房一套。其中，合同第八条约定“被告交付的商品房的质量和设备等应符合国家有关规定和被告的承诺，未达到国家规定标准和承诺的，被告应承担责任。在原告正常使用情况下，被告应按照《天津市商品住宅质量保证书》的规定履行保修职责”；第九条约定“入住第一个采暖期供暖气”。合同附件三就采暖方式约定为采用地板辐射采暖。侨馨园商品房建设项目竣工后于2009年1月13日通过验收，结果为：符合设计要求及有关规范规定，质量合格。后被告为原告出具《侨馨园房屋质量保证书》，被告保证本商品住宅工程已经竣工验收，符合天津市住宅建设设计标准，工程质量合格，负责保修；凡商品住宅有工程质量缺陷，按期限免费保修，其中供热系统为两个采暖期。2007年8月24日，被告与案外人天**有限公司签订供热协议，约定该案外人为侨馨园供热，供热时间为2008年12月15日。2009年9月25日，经天津**公室对侨馨园1-3号楼住宅商品房进行审查，向被告出具《新建住宅商品房供热配套证明》，确认供热配套专项审查合格，具备正式供热条件。被告与案外人天**有限公司在侨馨园商品房经过两个采暖期之后，于2011年5月11日对管网及供暖设施进行验收，并办理了交接手续。在《交接验收资料明细》中确认管网及供热设施无质量问题。对个别住户反映2、3号楼01、04户型外侧卫生间温度不达标的问题，双方在该明细中提出处置意见：由开发商指派施工单位增加维护第三个采暖期。

另，天津**公室于2011年4月前监制的《天津市居民住宅供用热合同》，确定卫生间温度为16摄氏度（正负2摄氏度），2011年4月之后由天津市**通委员会、天津**管理局监制的《天津市居民住宅供用热合同》，未就卫生间温度作具体规定。根据本案涉案房屋的采暖工程《设计与施工说明》显示，涉案房屋的采暖设计为低温热水、地板辐射供暖方式，卫生间的设计温度确定为23摄氏度。

原告于2009年4月从被告处接收涉案房屋。原告在2009年11月至2014年3月期间未向被告或供热单位提出主卧卫生间采暖季温度不达标的异议。

经案外人天津**公司香江花园供热站于2014年12月10日测温，涉案房屋主卧卫生间温度为16.5摄氏度。

原告孙*以被告侨**司违约为由，向原审法院起诉，请求判令侨**司：1、给付违约赔偿金50000元；2、承担本案诉讼费。

被上诉人辩称

被告答辩称，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原、被告签订房屋买卖合同，后被告依约向原告交付商品房，在交付商品房之前，项目已经验收合格。原告如期接收了房屋，在《房屋验收表》上并未提出该商品房的卫生间等供暖系统不合格的异议，原告从未在约定的供暖系统维修期限内，向被告提出该商品房的卫生间等供暖系统存在质量问题，既然供暖系统不存在质量问题，原告提出卫生间供暖不达标显然是和案外人供热公司之间的法律关系，与开发商无关。2009年9月25日，天津**公室出具2009-039之《新建住宅商品房供热配套证明》，确认供热配套专项审查合格，具备正式供热条件。本案与之前生效判决存在不同，生效判决的当事人均在讼争合同的供暖系统保修期内提出过报修等有关异议，因该异议引发的争议经人民法院审理后作出判决。本案讼争合同项下买受人即原告根本没有在供暖系统报修期内向被告提出所谓卫生间供暖系统存在质量问题，原告没有在合法的诉讼时效内主张自己的权利，因此讼争合同项下的商品房卫生间供暖系统不存在质量问题，原告也没有提出异议。供热部门出具的测温记录不能认定为本案的证据，由于供热部门和本案原告存在供热合同关系，原告是供热缴费户，供热单位是收费单位，也就是说二者存在经济上的利害关系，根据《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》，与当事人有利害关系的证人出具的证言不能作为认定事实的证据使用，故供热公司出具的测温记录不能作为证据使用。被告提出如上答辩所对应的法律依据为《建设工程管理条例》第四十条第三款、《中国人民共和国合同法》和《中华人民共和国民法通则》。

原审法院认为，原告孙*、被**公司系商品房买卖合同关系，被告向原告交付房屋时出具的《侨馨园房屋质量保证书》中规定供热系统的免费保修期为2个采暖季，在该期间内讼争房屋工程质量存在缺陷导致供热不达标，原告可向被告提出异议要求维修，两个供热期满后，开发建设单位与供热单位进行供热设施移交验收，确认供热系统无质量问题。本案中，原告未在上述保修期内及增加维护采暖期内就采暖季主卧卫生间温度不达标问题向被告主张权利，现以2014年度采暖季主卧卫生间温度不达标为由要求被告赔偿损失，已经超过法定诉讼时效，原告主张于法无据，对原告的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告孙*的全部诉讼请求。案件受理费1050元，由原告负担。

本院认为

上诉人孙*不服一审判决，上诉至本院，请求：撤销原判，依法改判支持上诉人原审全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：上诉人认为一审判决认定事实不清，适用法律错误，上诉人购置房屋的卫生间温度从第一个采暖季开始就不达标，上诉人向被上诉人主张权利未超过合理期间的限制。

被上诉人侨桥公司针对孙*的上诉请求答辩认为，不同意其上诉请求，其上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。上诉人未能在法定的诉讼时效内提起诉讼维护自己的权益，故一审判决正确，应予维持。

二审审理期间，上诉人孙*向本院提交如下证据：《投诉接待记录》；《交接验收资料明细》；《证明》；测温记录、收据、照片。以上证据证明：2012年，上诉人针对2011年、2012年度供热季主卧卫生间温度不足的问题曾向物业公司进行反映，物业公司答复“2013年3月15日的供热季结束以后维修”，由此可见上诉人的诉请并未超过诉讼时效；供热公司因讼争房屋主卧卫生间温度不达标而减免供热费。被上诉人认为前述证据均不属于“新的证据”，且不能证明上诉人的证明目的。

本院经质证认为，“投诉接待记录”、“交接验收资料明细”、测温记录、收据，虽不属于我国法律规定的二审程序中的新的证据，但是可以证明上诉人在2012年因讼争房屋主卧卫生间温度不足的问题曾向物业公司进行反映，物业公司答复“2013年3月15日的供热季结束以后维修”，该情节与本案上诉人的原审诉请是否超过诉讼时效存在直接关联，故予以采信。此外，“证明”系证人证言，我国法律规定“证人应当出庭作证，接受当事人的质询”，而本案证人均无法定理由未出庭作证，故不予采信；照片无形成时间，亦无法认定其与本案存在关联性，故不予采信。

二审经审理查明，2011年5月11日《交接验收资料明细》中“重大遗留问题”为“卫生间个别住户不热”。2012年，上诉人因讼争房屋主卧卫生间温度不足的问题曾向物业公司进行反映，物业公司答复“2013年3月15日的供热季结束以后维修，等”。二审经审理查明的其他案件事实与原审一致。

本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，本案围绕商品房销售合同的履行问题成讼。二审期间的争议焦点是：上诉人原审的诉讼请求是否超过诉讼时效？围绕争议焦点阐述如下：

上诉人在二审审理期间提交了“投诉接待记录”，虽然该证据显示仅系部分业主提出投诉，但物业公司在“承办结果”处明确表示“不热的问题，业主反馈属实，已每年及时向开发商反映，开发商解释此问题属房屋质量缺陷，答应今年供热季后整体重新维修，如维修困难将承担赔偿责任”。被上诉人虽对该证据不予认可，但未提出足以反驳的证据。与此同时，被上诉人签发的《侨馨园房屋质量保证书》第六条内容为“本商品住宅用户进住后如因质量问题来信、来访，本公司将于3日内直接或委托物业管理公司派员予以答复和检修”。据此，可以认定上诉人曾于2012年向被上诉人提出主卧卫生间采暖季温度不达标的异议。通过前述证据显示，涉案房屋主卧卫生间温度不达标问题的维修期限应截至2013年3月15日。因此，上诉人在2015年1月起诉并未超过法定的诉讼时效。再结合案外人的测温情况，被上诉人应对涉案房屋主卧卫生间温度不达标承担相应的法律责任。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销天津市河西区人民法院（2015）西*一初字第131号民事判决；

二、本判决生效之日起十日内，被上诉人天津**有限公司一次性赔偿上诉人孙*人民币50000元。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费1050元，二审案件受理费1050元，共计2100元，均由被上诉**业有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月十九日