罗*诉倪俊租赁合同纠纷案一审民事判决书

审理经过

原告罗*与被告倪*房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵**适用简易程序，于2015年12月11日公开开庭进行了审理。原告罗*的委托代理人邹**，被告倪*到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2006年3月15日原告与石屏**作总社（以下简称供销社）订立《承包经营合同》，承包该社部分门市，承包期至2016年3月19日。2010年5月16日，原、被告签订《租房合同》，将供销社西面门市一至三号铺面转租给被告使用。租期为2010年5月至2016年3月16日，每年租金65772元。2014年5月18日原、被告签订《补充协议》约定，2014年5月16日至2016年3月16日的租金被告一次性支付给原告。但被告仅支付租金10万元，剩余租金20582元，经多次追要未还。请求法院判令被告支付原告租金20582元，并支付逾期利息。

被告辩称

被告辩称：原告所诉的租期和租金均为事实，未交剩余租金20582元的原因，是2014年10月红**级法院通知我腾房，2015年3月中旬购房的高X叫许X多次上门商议腾房，不然要断水、断电、打围墙，将无法经营。在此期间，我多次打电话给原告要求退租金，但原告答复等与产权人谈判后再议，之后原告一直未回复，也没有来收过房租。鉴于上述原因，我租得福盛建材市场的商场288平方米，支付租金89856元。准备腾房，原告又来通知我此房不拆，要求支付20582元的租金。原、被告订立的合同中约定：乙方在无力经营的情况下，可以提前三个月向甲方提出要求终止合同，不作违约，不予赔偿。”原告违约在先，导致我租金损失89856元，要求原告赔偿我的租金损失，并承担诉讼费。

综合原、被告诉辩主张，双方争议的焦点：导致原、被告订立的合同不能履行的原因是什么，合同是否应当终止。

原告对其诉讼主张向本院提交了下列证据：一、原告身份证复印件，欲证明原告的诉讼主体资格。二、原告与供销社的《承包经营合同》，欲证明本案租赁的房屋，原告有转租权。三、原、被告签订的《租房合同》、《补充协议》，欲证明原、被告在《租房合同》、《补充协议》载明的内容；被告未支付20582元租金。

经被告质证，对原告提交的证据一，没有意见。对证据二，认为供销社今年没有向原告收房租。对证据三，《租房合同》没有意见，《补充协议》是原、被告口头约定先付10万，剩余的于2014年12月底支付，但不到12月底，有人开始丈量房子，准备拆房子。

被告为证明其答辩意见，向本院提交了下列证据：一、红河**民法院的《通知》，欲证明因法院通知腾房，才没支付原告房租。二、《商铺租赁合同》，欲证明其已经租了新的铺面，要求退还原告的铺面。

经原告质证，对被告提交的证据一、二的真实性、合法性没有异议，但两组证据与本案无关联性，原告没有收到过红河**民法院的《通知》或者裁判文书，原、被告签订的《租房合同》是合法有效的。

庭审结束后，原告向本院提交下列证据：《情况说明》、红**级法院的（2015）红中法执字第358号《执行裁定书》及《委托书》，欲证明买受人高X同意其收房租到2016年3月19日，并且与许X的证言一致。

经被告质证认为，《情况说明》是事隔多时才写的，而且是在开庭后写的；对红**级法院的（2015）红中法执字第358号《执行裁定书》及《委托书》，没有意见。

本院依职权向许X制作《询问笔录》，许X的证言证实，《情况说明》系其本人亲笔所写，并按买受人高X的意思书写；向王X制作《调查笔录》，该证言证实，供销社与原告的《承包合同》继续履行，自买受人高X购买后的承包款，由高X收取；关于是否可以转租的问题，合同中没有约定，但已默认原告的转租行为。

经原告质证，对许X的证言没有意见，对王X的证言基本没有意见，但对收租金的问题有意见，认为租金是高X同意原告收至2016年3月19日止。

经被告质证，对王X的证言无意见，对许X证言有意见，当时是许X让其搬房屋，不然要断电断水，打围墙，且许X当时说的与笔录上说的不一致。

本院认为

本院认为，原告提供的证据一，证实其诉讼主体资格，证据二，证实原告取得承包经营权标的物所处位置和范围、承包期限及承包费用等；证据三，证实原、被告对转租合同约定的范围，期限和转租费用的多少；本院确认上述证据的客观性、真实性、关联性。被告提交的证据一，是有权的司法机关作出的生效法律文书；证据二,证实被告另行租赁房屋的情况，原告对上述两组证据的真实性、合法性均无异议，本院确认上述证据的客观性、真实性、关联性。原告提交的《委托书》和《执行裁定书》，证实许X是买受人高X在石屏县供销大厦房屋移交中的委托代理人，2015年4月1日经红**级法院裁定，买受人高X取得包括本案租赁物在内的整栋供销大厦；原告提交的《情况说明》，证实原告与买受人高X达成了对租赁物使用期限的界定，同时证实对《承包经营合同》中经营期限的补充说明；本院确认上述证据的客观性、真实性、关联性。本院依职权《询问笔录》与《情况说明》相印，《调查笔录》证实不因房屋所有权人的变更而影响《承包经营合同》履行期限，并默认原告的转租行为，本院确认该证据的客观性、真实性、关联性。

通过庭审和质证，本院确认下列法律事实：2004年3月20日原告与供销社签订《承包经营合同》，依照合同约定，原告取得供销社的位于石屏县异龙镇焕文路1号供销大厦的部分门市及空地的使用权，使用期限为12年，从2004年3月20日起至2016年3月19日止。2010年5月16日原、被告订立《租房合同》，原告将从供销社承包的门市的其中三间转租给被告，双方约定租金为65772元，每年5月16日至20日支付，租期为5年10个月，从2010年5月起至2016年3月止。2014年5月18日原、被告订立《补充协议》，双方对之前的《租房合同》的租金的支付方式进行重新约定，由被告一次性支付剩余的1年10个月（从2014年5月16日至2016年3月16日止）的租金120582元。之后被告支付原告租金10万元，剩余的20582元，双方口头约定于当年12月付清。原告转租门市期间，供销社默认其转租行为。2014年10月28日红河**民法院以执行供销社的财产为由，向被告下发腾房《通知》。被告及时将此事转告原告，但原告一直未予答复。2014年11月22日，被告与石屏县共发展经**公司签订《商铺租赁合同》，另行租得商铺。但至今被告一直使用与原告转租的房屋。现原告提起诉讼，要求被告支付20582元租金。被告以原告违约在先，导致其租金损失，不应支付租金，而应由被告赔偿其租金损失89856元。

本院认为，原、被告订立的《租房合同》、《补充协议》是双方在平等、自愿基础上签订的，原告的转租行为得到供销社的默认，故原、被告订立的《租房合同》、《补充协议》合法有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。”但被告在使用租用的门市过程中，红河**民法院通知被告腾房，被告接此通知后，及时告知原告，但原告迟迟未作答复。被告因此另行承租商铺，若继续履行原、被告订立的合同义务，对被告有失公平。《中华人民共和国合同法》第二百二十八条规定：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。”因租期至2016年3月16日届满，该房屋现在的所有人又不再出租房屋这一客观情况，故双方约定的转租期维持不变，被告应支付原告的房租20582元变更为支付10291元，才能体现民法中公平原则。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款、第二百二十八条规定，判决如下：

裁判结果

一、由被告倪*于本判决生效之日支付原告罗*房租人民币10291元。

二、驳回原告罗*的其他诉讼请求。

案件受理费320元，减半收取160元，由被告倪*承担。

如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

若负有义务的当事人不自动履行生效的本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼**人民法院。

裁判日期

二○一六年二月四日