陈*与南宁市**责任公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人南宁市**责任公司（以下简称国**司）因与被上诉人陈*商品房买卖合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2013）江民一初字第1395号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月16日受理后，依法组成合议庭，并于2014年6月18日公开开庭进行审理。上诉人国**司的委托代理人李*，被上诉人陈*的委托代理人谢**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：陈*与国**司于2004年12月18日签订《商品房买卖合同》一份，双方约定：陈*购买国**司开发的南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第×号楼×号房，建筑面积34.01㎡，购房价款总额为77755元；合同第八条约定：国**司（出卖人）应当在2005年3月30日前，将经验收合格的商品房交付陈*（买受人）使用；合同第十五条约定：办理产权证费用由买受方支付，出卖人应当在商品房取得《商品房销售许可证》后壹年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之壹的违约金。合同签订后，陈*向国**司交付了77755元购房款。

另查明：将权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案正在办理中，国**司至今尚未取得涉案房屋的《商品房现售备案证明》。

2010年4月20日，南宁市住房保障和房产管理局在《关于商品房销售管理有关问题的答复》（南房答（2010）22号）中记载：“商品房销售许可事项已由市法制办在清理行政许可事项时列入取消范围，对于商品房现房销售的管理，我局按《商品房销售管理办法》的规定改为备案制，并于2005年2月6日下发通知给南宁**交易中心，将原有许可制改为备案制，名称改为《商品房现售备案证明》。”

一审法院认为

一审法院认为：陈*、国**司均有缔约能力，双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，也不违背公共秩序和善良风俗，是合法有效的合同，对各方当事人均有约束力。合同签订后，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。陈*已按合同约定向国**司支付了全部购房款，已履行了自己应尽的付款义务。

关于国**司是否应继续履行报备案义务的问题。因双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，是合法有效的合同，双方均有继续履行合同的意愿，且国**司正在积极进行着各项报备案工作，因此国**司应按照合同的约定继续履行报备案义务。故陈*请求国**司继续履行为陈*办理房屋产权资料登记备案的义务，合法有据，予以支持。

关于国**司是否应为陈*办理房屋产权证书的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《城市商品房预售管理办法》第十二条及《房屋登记办法》第三十一条等规定，系由商品房的购买人办理房屋权属登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。由于在进行权属登记资料报备案后，在办理权属登记证书上开发商只需要履行协助义务，因此，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的属于开发商方面的原因，即是在权属登记资料报备上。产权登记资料报送备案是办理产权登记证书的前提，国**司为陈*办理房产证书的义务就是将产权登记资料报送备案后，协助陈*办理房产权属证书。故陈*请求由国**司为陈*办理房屋产权证书，理据不足，不予支持；但国**司应履行协助义务，协助陈*办理房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。

对于陈*请求的逾期报备案违约金。陈*、国**司双方在《商品房买卖合同》第十五条中约定，出卖人应当在商品房取得《商品房销售许可证》后壹年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。出卖人办妥《商品房现售备案证明》即视为出卖人将办理房屋权属登记所需的备案登记资料向产权登记机关提交完毕。双方合同第十五条虽然约定出卖人应当在取得《商品房销售许可证》后壹年内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而对于何时应当申报取得《商品房销售许可证》合同没有约定，从而影响到国**司履行将办理房屋权属登记资料报备案的义务应从何时开始履行的时间的确定。对此问题，虽然双方对出卖人何时应当申报取得《商品房销售许可证》（现为商品房现售备案证明）的时间，亦即何时开始履行将办理权属登记资料报备案的义务并无约定，因此双方对于该报备案合同义务的履行期限并不明确，并且双方从签订合同、履行合同至今也没有对该报备案合同义务的履行达成补充协议。由于对该报备案合同义务的履行期限不明确，故对该义务的履行期限应确定一个合理的、必要的期间，以达到双方签订买卖合同的目的，而不能以合同无约定而对该义务的履行无限期推迟甚至于不履行。对于报备案合同义务的合理履行期限的确定，《商品房销售管理办法》和《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将办理权属登记资料报送相关部门及办理房屋权属证书的时间分别确定为商品房交付后60日和90日内。双方约定的报备时间1年虽较法律法规规定的时间长，但此约定属当事人合意，且较符合本案实际情况，应当予以尊重。故确定国**司履行报备案合同义务的时间为商品房交付后1年。对于本案涉案房屋交付的时间，陈*、国**司双方均确定为《商品房买卖合同》第八条所约定的交付时间，即2005年3月30日，则国**司履行报备案合同义务的时间为2006年3月30日前，而国**司至今仍未为南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第15号楼办理商品房现售备案证明的，国**司已构成违约，陈*请求国**司支付逾期报备案违约金并无不当，予以支持。

对于违约金的计算方式。陈*、国**司双方在《商品房买卖合同》第十五条中明确约定买受人不退房，每逾期一天，出卖人向买受人支付已付房款的万分之壹的违约金，系双方真实意思表示，该约定含有违约方自愿接受违约惩罚的意思表示。国**司于2005年3月30日交付房屋给陈*，合同约定的办理报备的期限至2006年3月30日届满，而其至今未办理《商品房现房销售备案证明》，则违约金的计算方式为：以购房款77755元为基数，按每日万分之一的比例，自2006年3月31日起，计至国**司办理南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第15号楼《商品房现售备案证明》之日止。

对于陈*请求的逾期报备案违约金是否超过诉讼时效的问题。国**司提出陈*的请求已超过诉讼时效，但因双方约定的是国**司在取得《商品房销售许可证》后壹年内进行报备案，而何时申报取得《商品房销售许可证》却未约定。直至起诉之后，才由一审法院确定了国**司应自房屋交付后一年内履行报备案义务的合理期限，且国**司的违约也一直延续至起诉之后，故而要求陈*在起诉之前自行确定国**司履行报备案义务的合理期限并以此为诉讼时效的起算点，有失公允，陈*请求报备案违约金的诉讼时效应自国**司办理了《商品房现售备案证明》之日起计算，陈*之诉请，明显未超过诉讼时效，予以支持。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、国**司应履行将南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第×号楼的权属登记资料报产权登记机关备案的义务，并协助陈*办理房屋权属证书；二、国**司向陈*支付南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第×号楼×号房逾期报备案违约金（违约金计算：以购房款77755元为基数，按每日万分之一的比例，自2006年3月31日起，计至国**司办理南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第×号楼《商品房现售备案证明》之日止）；三、驳回陈*的其他诉讼请求。案件受理费333元，由国**司负担。

上诉人诉称

上诉人国**司上诉称：陈*请求上诉人支付逾期办理房屋所有权证的违约金已经过诉讼时效，一审法院用办理《商品房现售备案证明》这个物权的请求权来确定违约金债权的请求权的起算时间，无事实依据和法律依据。被上诉人没有在有效的诉讼时效期间内主张权利，直至2011年6月26日才向法院主张权利，而本案逾期办理违约金债权的诉讼时效期间已于2007年6月29日届满，被上诉人没有提供证据证实其存在诉讼时效中断的法定情形。综上，一审判决结果第二项错误，请求依法予以撤销，由被上诉人承担一、二审的诉讼费用。

被上诉人辩称

被上诉人陈*答辩称：一审判决事实清楚，证据充分，判决结果正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

当事人争议的焦点是：被上诉人陈*主张的逾期报备案违约金债权是否已超过诉讼时效？

一审查明事实属实，本院予以确认。

本案审理过程中，依职权去函南宁市住房保障和房产管理局，问询办理《商品房现售备案证明》和《商品房销售许可证》的条件是否有所区别？该局回复，2005年2月6日商品房销售许可事项由市法制办清理行政许可事项时列入取消范围前，我局为符合条件的商品房项目发放《商品房销售许可证》，之后改为发放《商品房现售备案证明》，两者名称不相同，但办理的条件和效力是一致的，不存在实质性区别。上诉人国**司和被上诉人陈*对这份证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院依法对这份证据的真实性、合法性、关联性予以确认。

本院认为

本院认为：陈*与国**司所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。

关于陈*主张的逾期报备案违约金债权是否已超过诉讼时效问题。双方在《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房取得《商品房销售许可证》后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因2005年2月6日之后，南宁市住房保障和房产管理局已经将发放《商品房销售许可证》改为发放《商品房现售备案证明》，而《商品房现售备案证明》和《商品房销售许可证》的办理条件是一致的，故双方合同约定的《商品房销售许可证》已改为《商品房现售备案证明》。但《商品房现售备案证明》是在出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案后，产权登记机关审查符合条件的，才会向出卖人发放《商品房现售备案证明》（2005年2月之前为《商品房销售许可证》）。而出卖人取得《商品房现售备案证明》（销售许可证）之后，其为买受人办理房屋所有权证所应尽的义务仅仅是一种协助的义务，此时再给开发商一年的时间进行产权资料报备，显然毫无意义。因此，该约定因不符合南宁市办理产权资料报备和办理产权证的相关程序，没有可操作性。但国**司并未将该情况告知陈*，也未与陈*就何时办理权属登记资料报产权登记机关备案及何时办理《商品房现售备案证明》另行协商并达成一致意见，而国**司至今未取得《商品房现售备案证明》，故本案诉讼时效起算时间为陈*提起本案诉讼之时。国**司主张本案已超过诉讼时效于法无据，本院不予支持。

综上所述，一审法院认定事实清楚，判决结果正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审受理费333元，由上诉人南宁市**责任公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年三月二十日