黄**与南宁市**责任公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人南宁市**责任公司（以下简称国**司）因与被上诉人黄**商品房预售合同纠纷一案，不服南宁市江南区人民法院（2014）江*一初字第922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年9月24日受理后，依法组成合议庭，并于2015年12月8日公开开庭审理了本案。上诉人国**司的委托代理人钟**、李*，被上诉人黄**的委托代理人李**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审法院查明

一审法院经审理查明：黄**于2005年5月9日与国**司签订《商品房买卖合同》，双方约定：黄**购买国**司开发的南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第×号楼×号房，建筑面积65.58㎡，购房价款总额为138561元；合同第八条约定：国**司（出卖人）应当在2005年8月9日前，将经验收合格的商品房交付黄**（买受人）使用；合同第十五条约定：办理产权证费用由买受方支付，出卖人应当在商品房取得《商品房销售许可证》后壹年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之壹的违约金。合同签订后，黄**向国**司交付了138561元购房款。该合同已在南宁**交易中心进行了商品房合同登记备案。

2013年1月21日，国**司为南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第36号楼取得《商品房现售备案证明》（南房商备字（2013）第02279673号）。

2013年4月2日，黄**向国**司签署确认书一份，其中第3条的内容为：“本人同意国**司将办理权属登记需由该公司提供的资料递交房产备案的时间定为2012年12月25日前。”第7条的内容为：“国**司收到上述资料后，应及时办理该套住宅房产证手续相关事宜。”该确认书同时对涉案商铺的面积误差、房屋面积差额款、办理房屋所有权证等事项作出确认。

一审另查明：2010年4月20日，南宁市住房保障和房产管理局在《关于商品房销售管理有关问题的答复》（南房答（2010）22号）中记载：“商品房销售许可事项已由市法制办在清理行政许可事项时列入取消范围，对于商品房现房销售的管理，我局按《商品房销售管理办法》的规定改为备案制，并于2005年2月6日下发通知给南宁**交易中心，将原有许可制改为备案制，名称改为《商品房现售备案证明》。”

一审法院认为

一审法院审理认为：黄**与国**司均有缔约能力，双方签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合同内容未违反法律和行政法规的强制性规定，也不违背公共秩序和善良风俗，是合法有效的合同，对各方当事人均有约束力。合同签订后，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。黄**已按合同约定向国**司支付了全部购房款，已履行了自己应尽的付款义务。而国**司于2013年1月21日为南宁市亭洪路10＋1商业大道第36号楼办理了《商品房现售备案证明》，国**司对涉案房屋的产权报备案义务已履行，故黄**诉请国**司立即完成涉案房屋产权报备的义务已无必要。

关于国**司是否应为黄**办理房屋产权证书的问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《城市商品房预售管理办法》第十二条及《房屋登记办法》第三十一条等规定，系由商品房的购买人办理房屋权属登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理房屋权属登记手续，并提供必要的证明文件。由于在进行权属登记资料报备案后，在办理权属登记证书上开发商只需要履行协助义务，因此，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的属于开发商方面的原因，即是在权属登记资料报备上。产权登记资料报送备案是办理产权证书的前提，国**司为黄**办理房产证书的义务就是将产权登记资料报送备案后，协助黄**办理房产权属证书。故黄**请求由国**司为黄**办理房屋产权证书，理据不足，不予支持。

对于黄**请求的逾期报备案违约金。双方在《商品房买卖合同》第十五条中约定，出卖人应当在商品房取得《商品房销售许可证》后一年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。出卖人办妥《商品房现售备案证明》即视为出卖人将办理房屋权属登记所需的备案登记资料向产权登记机关提交完毕。双方合同第十五条虽然约定出卖人应当在取得《商品房销售许可证》后一年内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而对于何时应当申报取得《商品房销售许可证》合同没有约定，从而影响到国**司履行将办理房屋权属登记资料报备案的义务应从何时开始履行的时间的确定。对此问题，双方对出卖人何时应当申报取得《商品房销售许可证》（现为商品房现售备案证明）的时间，亦即何时开始履行将办理权属登记资料报备案的义务并无约定，因此双方对于该报备案合同义务的履行期限并不明确。

国**司主张双方已由确认书第3条重新确认国**司提供资料报产权登记机关备案的时间为2012年12月25日前，黄**主张并非其真实意思表示。一审认为，国**司已于2013年1月21日为南宁市亭洪路10＋1商业大道第36号楼取得《商品房现售备案证明》，即视为出卖人将办理房屋权属登记所需的备案登记资料向产权登记机关提交完毕。而其又于2013年4月2日提供格式条款与黄**签订确认书确认国**司办理报备案的时间为2012年12月25日前，实际上已免除了国**司逾期报备案的全部责任，并排除了黄**主张逾期报备案违约金的权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，确认书第3条为无效条款，自始没有法律约束力。

在双方对于该报备案合同义务的履行期限并不明确，且双方重新确认的报备案条款无效的情况下，对该义务的履行期限应确定一个合理的、必要的期间，该期间应适用法律的相关规定予以确定。对于报备案合同义务的合理履行期限的确定，《商品房销售管理办法》和《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将办理权属登记资料报送相关部门及办理房屋权属证书的时间分别确定为商品房交付后60日和90日内。双方约定的报备时间1年虽较法律法规规定的时间长，但此约定属当事人合意，且较符合本案实际情况，应当予以尊重。故确定国**司履行报备案合同义务的时间为商品房交付后1年。本案涉案房屋于2005年8月9日交付，则国**司履行报备案合同义务的时间为2006年8月9日前，而国**司于2013年1月21日才为南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第36号楼办妥《商品房现售备案证明》，国**司已构成违约，黄**请求国**司支付逾期报备案违约金合法有据，予以支持。

对于约定的违约金是否过高的问题。双方在《商品房买卖合同》第十五条中明确约定买受人不退房，每逾期一天，出卖人向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，系双方真实意思表示，该约定含有违约方自愿接受违约惩罚的意思表示。根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条前段之规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”双方约定每日万分之一计付违约金，并未超过同期中**银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的30%，该违约金的约定没有明显过高。

对于黄**请求的逾期报备案违约金是否超过诉讼时效的问题。国**司提出黄**关于逾期报备案违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，但因双方在《商品房买卖合同》第十五条约定的是国**司在取得《商品房销售许可证》后一年内进行报备案，而何时申报取得《商品房销售许可证》却未作约定。2005年2月6日之后，《商品房销售许可证》已变更为《商品房现售备案证明》，开发商取得《商品房现售备案证明》（销售许可证）之后，其为买受人办理房屋所有权证应尽的义务仅仅是一种协助的义务，此时再给开发商一年的时间进行产权资料报备，显然毫无意义。因此，该约定因不符合南宁市办理产权资料报备和办理产权证的相关程序，没有可操作性。但国**司并未将该情况告知黄**，也未与黄**就何时办理权属登记资料报登记机关备案及何时办理《商品房现售备案证明》另行协商并达成一致意见。但本案中，国**司于2013年1月21日完成报备义务，自此日起，黄**应当知道逾期报备的违约行为已经终止，逾期报备案违约金的计算的终止时间已经确定，故诉讼时效应自2013年1月21日起算，但至黄**提起本案诉讼之时，仍未超过两年的诉讼时效。故国**司主张本案已经超过诉讼时效于法无据，不予支持。

对于违约金的计算方式。双方在《商品房买卖合同》第十五条中明确约定买受人不退房，每逾期一天，出卖人向买受人支付已付房款的万分之壹的违约金，系双方真实意思表示，该约定包含有违约方自愿接受违约惩罚的意思表示。国**司于2005年8月9日交付房屋给黄**，合同约定的办理报备的期限至2006年8月9日届满，国**司于2013年1月21日完成报备义务，违约行为至此终止，故违约金的计算期间应为2006年8月10日起至2013年1月21日止，共计2357日，则国**司应当向黄**支付违约金的数额为：138561元×2357日×每日万分之壹=32658.8元。

综上所述，本案经一审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、国**司向黄**支付南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第×号楼×号房逾期报备案违约金32658.8元；二、驳回黄**的其他诉讼请求。一审案件受理费804元，由黄**负担167元，由国**司负担637元。

上诉人诉称

上诉人国**司不服上述判决，上诉称：一、被上诉人诉请上诉人支付逾期报备案违约金的请求已超过诉讼时效。被上诉人主张逾期报备违约金从交房90天后即2005年11月7日开始计算，也就是被上诉人从此时间已经知道其权利被侵害，故本案逾期报备违约金请求权的诉讼时效期间应从交房90天后计算两年即2005年11月7日始算至2007年11月7日。而被上诉人未提供证据证明在此期间其有诉讼时效中断的情形，故其直至2014年6月11日才向法院提起诉讼，已经超过诉讼时效。二、一审判决认定事实不清、适用法律错误，对本案诉讼时效的起算时间的认定缺乏事实和法律依据。按照一审判决认定本案逾期报备案违约金从交房后一年即2006年8月10日开始产生并形成债权，其债权的请求权的诉讼时效就应当从该日起计算两年即2008年8月10日届满。上诉人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并取得《商品房现售备案证明》，然后再为被上诉人办理房屋所有权证，这是一个物权的形成和转移的过程。一审以被上诉人所行使的物权请求权来确定债权请求权行使的起算时间错误。该两种请求权是两个完全不同种类的请求权，一审判决混同运用两个不同的请求权来认定本案的诉讼时效起算时间没有法律依据。三、本案合同约定以每日为单位累计计算违约金，属于连续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，诉讼时效亦逐日届满。上诉人应从被上诉人起诉之日起倒算2年计付逾期报备案违约金，即从2012年6月11日起算至2013年1月21日取得《商品房现售备案证明》止。四、一审认定双方签订的《确认书》第三条属无效条款错误。被上诉人在《确认书》第三条和第六条已经同意确认对《商品房买卖合同》进行补充和修订，并对上诉人将办理权属登记需要提供的资料递交房产备案的时间约定为2012年12月25日前。这是因为双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房取得《商品房销售许可证》后一年内……”的前置条件《商品房销售许可》已经被政府行政部门依法变更为《商品房现售备案证明》，从而使得合同双方当事人对其约定变得不明确，因此签订《确认书》予以明确。故《确认书》第三条的约定合法有效。事实证明，上诉人在合同条款变更后已经完成办理被上诉人的产权资料备案及办理房屋所有权证书，并实现了履行合同的目的。五、上诉人在一审中并未提出违约金过高的抗辩，一审判决作出本案不存在违约金过高的认定，无中生有。综上，请求：撤销一审判决第二项，改判驳回被上诉人要求上诉人支付违约金的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人黄**答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。诉讼时效的起算时间应当以违约行为结束时为起算点，而不是以违约行为发生时为起算点。上诉人的违约行为一直处于持续状态，因此，上诉人违约行为给被上诉人所造成的损失也处于不确定状态。被上诉人的损失在没有得到最终确定以前，无法向上诉人进行主张。故上诉人提出诉讼时效的起算时间为被上诉人提起一审诉讼时倒推两年起算，没有事实和法律依据。对于诉讼时效的起算点，被上诉人认为应从上诉人取得商品房现售备案证明之日起算诉讼时效。请求：驳回上诉，维持原判。

双方当事人争议焦点是：被上诉人主张逾期报备案违约金是否已过诉讼时效？

双方当事人除依据在一审提交的证据陈述诉、辩意见外，二审均未提交新的证据。

当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。

本院查明

本院另查明：本院在审理国**司与其他业主之间因本案涉案小区的商品房预售合同纠纷时，曾依职权去函南宁市住房保障和房产管理局，问询办理《商品房现售备案证明》和《商品房销售许可证》的条件是否有所区别？该局回复称，“2005年2月6日，商品房销售许可事项由市法制办清理行政许可事项时列入取消范围，我局为符合条件的商品房项目发放《商品房销售许可证》，之后改为发放《商品房现售备案证明》，两者名称不相同，但办理的条件和效力是一致的，不存在实质性区别。

本院认为

本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，合同内容亦未违反法律和行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。

双方签订的《商品房买卖合同》第十五条中约定，出卖人应当在商品房取得《商品房销售许可证》后壹年内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因2005年2月6日之后，南宁市住房保障和房产管理局已经将发放《商品房销售许可证》改为发放《商品房现售备案证明》，而《商品房现售备案证明》和《商品房销售许可证》的办理条件是一致的，故双方合同约定的《商品房销售许可证》已改为《商品房现售备案证明》。但《商品房现售备案证明》是在出卖人将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案后，产权登记机关审查符合条件的，才会向出卖人发放《商品房现售备案证明》（2005年2月之前为《商品房销售许可证》）。而出卖人取得《商品房现售备案证明》之后，其为买受人办理房屋所有权证应尽的义务仅仅是一种协助的义务，此时再给出卖人一年的时间由其将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，显然毫无意义。因此，该约定因不符合南宁市办理产权资料报备和办理产权证的相关程序，没有可操作性。但国**司并未将该情况告知被上诉人，也未与被上诉人就何时办理权属登记资料报产权登记机关备案另行协商并达成一致意见。因此双方对于国**司何时开始办理权属登记应由其提供的资料报产权登记机关备案并无明确约定，双方在诉讼中对此亦产生争议，则应根据相关规定予以确定。《商品房销售管理办法》和《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》对履行报备案义务的合理期限作出了明确规定，即办理权属登记资料报送相关部门及办理房屋权属证书的时间分别确定为商品房交付后60日和90日内。因双方在合同中约定报备时间为1年，该约定虽较法律法规规定的时间长，但此约定属当事人合意。故一审法院确定国**司履行报备案合同义务的时间为商品房交付后1年，并无不当，本院予以确认。本案涉案房屋于2005年8月9日交付，则国**司履行报备案合同义务的时间为2006年8月9日前，而国**司于2013年1月21日才为南宁市江南区亭洪路10＋1商业大道第36号楼办妥《商品房现售备案证明》，国**司已构成违约，其违约行为是一个持续性过程，故一审判决计算违约金从2006年8月10日计至2013年1月21日止，并无不当，本院予以维持。

对于国**司主张被上诉人签订的《确认书》第3条重新确认国**司提供资料报产权登记机关备案时间的效力问题。本院认为，国**司已于2013年1月21日为南宁市亭洪路10＋1商业大道第36号楼取得《商品房现售备案证明》，其作为出卖人将办理房屋权属登记所需的备案登记资料向产权登记机关提交的义务已经履行完毕。而其又于2013年4月2日提供格式条款与被上诉人签订《确认书》确认国**司办理报备案的时间为2012年12月25日前，实际上已免除了国**司逾期报备案的全部责任，并排除了被上诉人主张逾期报备案违约金的权利，该格式条款无效。此外，当事人一审中并未提出违约金是否过高的主张，一审判决不宜对双方约定的违约金是否过高进行评价。

关于被上诉人诉请的逾期报备案违约金是否已超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。”如前所述，上诉人与被上诉人双方对于上诉人国**司办理权属登记应由其提供的资料报产权登记机关备案的期限约定不明确。直至被上诉人起诉之后，才由法院确定了国**司将办理应由其提供的资料报产权登记机关备案的期限为国**司向被上诉人交房后1年内，在法院确定该期限之前，被上诉人并不知道国**司履行报备案义务的期限何时届满，亦无法知道其权利何时被侵害，故国**司主张以其向被上诉人交房90天后作为诉讼时效的起算点，并据此主张被上诉人在国**司交房90天后的两年之后才起诉已超过诉讼时效，没有依据，本院不予支持。对于国**司主张本案逾期报备案违约金的诉讼请求属连续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效，没有事实和法律依据，本院不予采纳。

综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费804元，由上诉人南宁市**责任公司负担；一审案件受理费的负担按一审判决执行。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十二月十八日