上诉人**有限公司与被上诉人马**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**有限公司（以下简称聚**司）与被上诉人马**房屋买卖合同纠纷一案，马**于2015年5月18日向河南省**人民法院提起诉讼，请求判令聚**司支付马**违约金5625.67元，并承担本案诉讼费用。河南省**人民法院于2015年8月1日作出（2015）中民二初字第1136号民事判决。聚**司不服，向本院提起上诉，本院于2015年9月23日受理后，于2015年10月27日公开开庭审理了本案。上诉人聚**司的委托代理人周**，被上诉人马**的委托代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2012年9月4日，马**（买受人）与聚**司（出卖人）签订商品房买卖合同（合同编号为12001079480）：出卖人以划拨的方式取得位于天下路南、秦岭路西编号为ZY1-103-48的地块的土地使用权，该土地面积为24518.4平方米，规划用途为经济适用房，经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名为聚龙花园小区（经济适用房）；马**购买该小区商品房，位于中原区航海路北、秦岭路西2幢1单元8层806号，三室二厅，商品房用途为经济适用房，层高2.8米，建筑层地上22层，地下1层；建筑面积共94.9平方米；商品房价款按建筑面积计算，每平方米2850元，总金额为270465元；付款方式为，房款162465元以现金方式于2012年9月4日支付，剩余108000元采取商业贷款方式支付；第八条约定，出卖人应当在2013年3月6日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实”的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1的违约金；出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件，供水设施、雨污水设施、供配电设施、燃气供应设施、电话、有线电视、网络线路等于2013年3月6日达到条件，供暖设施于2013年12月31日达到条件；上述合同还约定了其他权利义务内容。

2012年9月4日，聚**司向马**出具销售不动产统一发票，显示购房首付款162465元。

2012年11月6日，聚**司再次向马**出具销售不动产统一发票，显示按揭贷款108000元。

聚**司于2013年10月1日向马**交付房屋。

以上事实由当事人提交的商品房买卖合同、销售不动产统一发票及当事人的陈述等证据材料在案佐证。

一审法院认为

原审法院认为：马**与聚**司签订的商品房买卖合同系当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。聚**司辩称涉案合同涉及的房屋系经济适用住房，不是平等主体之间根据意思自治、等价有偿等民事活动的基本原则达成的民事交易，不在民事诉讼的受案范围之内，该院认为，虽然马**购买的系经济适用房，涉及到房屋项目的立项、规划、申报、审批等行政许可事项，对购买者实行申请、审核和公示制度，但上述程序均发生在购买房屋之前，在双方签订商品房买卖合同之时，已不存在与经济适用房相关的行政管理事项。商品房买卖合同条款内容包括项目建设依据、商品房销售依据、商品房基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等相关内容，上述内容均系商品房买卖合同的基本权利义务，系平等民事主体之间约定的有效条款，受合同法的调整，聚**司的辩称该院不予采信。合同约定的房屋交付时间为2013年3月6日，但房屋实际交付时间为2013年10月1日，逾期天数为208天，按照约定的已交房款日万分之1的标准计算，聚**司应当支付违约金5625.67元。关于诉讼时效问题，因逾期违约金连续计算，本案违约金的数额固定于2013年10月1日，马**主张的违约金诉讼时效应从该时间起算，而马**起诉时间为2015年5月18日，并未超过法定的两年诉讼时效，聚**司的辩称该院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，该院判决如下：河南**限公司自本判决生效之日起十日内向马**支付违约金5625.67元。如果河南**限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由河南**限公司负担。

上诉人诉称

宣判后，聚**司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、一审法院认定事实不清，聚**司与马**之间是经济适用房买卖关系而非商品房买卖关系。根据《经济适用住房管理办法》的相关规定，经济适用房是政府主导的，具有保障性质的政策性、福利性住房。聚**司与马**之间签订的经济适用房买卖合同并非是双方平等协商、自愿签订的，而是在行政机关的主导下签署的，双方并非是平等的商品房买卖关系，一审法院认定事实不清。2、本案并非平等民事主体之间的房屋买卖合同纠纷，一审法院适用法律错误。聚**司与马**签订的《商品房买卖合同》实际是在行政机关主导下签订的《经济适用房买卖合同》，它不是平等主体之间根据意思自治、等价有偿原则达成的民事合意。双方订立《经济适用住房买卖合同》均无独立的意思表示，必须被动地接受政府相关部门的安排。同时，购房人签订《经济适用房买卖合同》购买经济适用房所获得的是有限产权，这也区别于平等主体之间通过签订《商品房买卖合同》获得购买房屋所有权的法律后果，亦明显区别于一般平等主体之间签订合同等价有偿的原则。因此，聚**司与马**签订的《经济适用房买卖合同》从法律关系上来说并不是民事合同，不属于合同法的调整范围，也不在人民法院民事诉讼受案范围之内，一审法院应当驳回马**的诉讼请求。一审法院认为本案是平等主体之间的合同纠纷，适用合同法的相关规定审理本案，适用法律错误。3、一审法院判决聚**司向马**支付违约金是错误的。聚**司仅仅是该项目的承建人并无权更改合同内容，出现延期交房的情况也是由多方面的原因引起的，并非聚**司的单方因素造成，相应的法律后果也不应当由聚**司承担。4、本案案情复杂，一审法院适用简易程序审理本案，程序错误。5、按日累计违约金的诉讼时效应从合同约定的交房日期起算，一审法院判决违约金的时效从实际交房之日起算不仅缺乏明确的法律依据，也不符合法律的公平原则，更违反诉讼时效制度的宗旨。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判驳回马**的诉讼请求或发回重审，一、二审诉讼费用由马**承担。

被上诉人辩称

被上诉人马**答辩称：本案争议的焦点是马**购买的商品是否依合同交付，商品的性质与本案没有关系。双方的购房合同中明确约定了向马**交付房屋的时间，以及如违约未及时交付房屋的违约金计算标准和方法。聚**司未依合同约定向马**按期交付房屋，拖延二百余天。经济适用房与其他商品房的不同在于在建房成本中减免了政府本应收取的土地出让金，但这是政府的让利，不影响聚**司的利润。公共利益是全社会公共，而经济适用房照顾的是少数困难人群，故本案并不涉及国家和社会公共利益。经济适用房合同和其他商品房合同适用的是相同的合同，本案属于平等主体之间的民商事法律关系。关于诉讼时效的问题。本案系支付违约金之诉，而非交付房屋之诉。双方在合同中约定了违约金的计算方式和计算标准，按逾期日累计的方法按已交房款每日万分之一的标准计算违约金作为一项整体违约金债务金额，违约金的全部金额至违约行为结束之日时才能计算。合同未约定违约金应当支付的日期，马**起诉并未超过诉讼时效。最后，本案只是一个购买商品是否依据约定交付的简单法律关系，金额也属于小额诉讼，不足一万元，一审法院采用简易程序审理得当合法。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审中，聚**司出示：1、河南省郑州市中原区人民法院（2015）中民二初字第935号、1074号民事裁定书各一份，证明本案案情复杂，应当适用普通程序审理；2、摘录网上案例：（2015）沈**二终字第266号、（2014）黑立民监字第6号、（2014）常*终字第510号、（2012）沅民一初字第724号，用以证明经济适用房买卖关系不在法院受理范围内；3、摘录网上案例：（2014）潼法民初字第00174号、（2007）越民一初字第1425号、（2014）安*初字第1349号、（2014）南民二初字第00372号、（2015）渝一中法民终字第00025号、（2012）穗中法民五终字第150号、（2014）乐民终字第961号，证明按日累计违约金请求权的诉讼时效计算起点问题。

被上诉人马**质证称：对两份民事裁定书真实性无异议，但产生原因并非因为该裁定所述案情复杂，而是因为本案审判员工作变动不能继续审理该案，但该案又即将到期，为避免简易程序超期审理，故转为普通程序审理。一审法院也向被上诉人进行了解释。关于参考案例的质证意见是：对于指导人民法院的审判工作，最**法院已经不定期统一印发具有指导效力的典型案例，故应当以最**法院的指导案例为依据。上诉人聚**司提交的这些参考案例均来自于网络信息，且都出自初审法院，是否真实，是否生效无从查证，也不符合最**法院关于典型案例指导的有关规定，该参考案例不能作为证据在本案中采用。

本院查明

本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。

本院认为

本院认为：聚**司上诉称其与马**之间因买卖标的系经济适用住房，而不是平等主体之间根据意思自治、等价有偿等民事活动的基本原则达成的民事交易，不受合同法调整，也不属于人民法院受理民事诉讼的范围。根据庭审查明，马**所购房屋，虽因涉及到经济适用住房，办理有项目立项、规划、申报、审批等行政许可事项，并对购买者实行有申请、审核和公示等制度要求，但上述程序均发生在其与聚**司签订商品房买卖合同之前，在双方签订商品房买卖合同之后，已不存在与经济适用住房相关的行政管理事项，故双方是在自愿合法的基础上以平等民事主体的身份签订达成的买卖合意，应受合同法的调整，属于人民法院受理民事诉讼的范围。因此，对聚**司的该项上诉理由本院不予采信。由于聚**司在合同签订后存在迟延交付房屋的事实，其应按合同约定向马**支付逾期交房违约金。聚**司上诉称出现延期交房的情况并非其单方因素造成，相应的法律后果不应由其承担，但对此聚**司未提供相关证据予以证明，故其上诉理由证据不足，本院不予支持。关于诉讼时效问题，因本案的违约金数额固定于2013年10月1日，故马**在2015年5月18日起诉提出违约金请求，并未超过二年诉讼时效期间。因本案双方当事人权利义务明晰，诉讼标的额较小，事实清楚，一审法院适用简易程序审理本案并无不当。综上，聚**司的上诉请求，由于缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由河南**限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年十一月四日