上诉人**有限公司与被上诉人申月菊房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**有限公司（以下简称聚**司）与被上诉人申月菊房屋买卖合同纠纷一案，申月菊于2015年9月28日向河南省郑州市中原区人民法院提起诉讼，请求依法判令聚**司支付申月菊逾期交房违约金5494元并承担诉讼费用。河南省郑州市中原区人民法院于2015年12月11日作出（2015）中民二初字第2450号民事判决。上诉人聚**司不服，向本院提起上诉。本院于2016年4月6日受理后，依法组成合议庭，于2016年4月21日公开开庭进行了审理。上诉人聚**司的委托代理人周**，被上诉人申月菊的委托代理人王**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明，2012年9月6日，申**（买受人）与聚**司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号为12001081896），合同约定：申**购买聚**司建设的聚龙花园小区（经济适用房）项目中的中原区航海路北、秦岭路西2幢1单元2层206号房，房屋总价款为262874元；聚**司应当在2013年3月6日前将商品房交付申**使用，交付时房屋应符合商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实”的条件，并符合合同约定的条件；聚**司如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期超过90日后，申**有权解除合同，申**要求继续履行合同的，合同继续履行，自2013年3月7日起至实际交付之日止，聚**司按日向申**支付已付房价款万分之一的违约金；合同还约定了其他权利义务内容。2012年9月6日，申**向聚**司交纳购房款78874元，聚**司向申**出具销售不动产统一发票一张；2012年11月2日，申**通过贷款方式向被告交纳购房款184000元，聚**司向申**出具销售不动产统一发票一张。申**已将全部购房款262874元交付给聚**司。聚**司于2013年10月1日向申**交付房屋。以上事实由当事人提交的商品房买卖合同、销售不动产统一发票及当事人的陈述等证据材料在案佐证。

一审法院认为

原审法院认为，申**与聚**司签订的《商品房买卖合同》系当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。聚**司辩称涉案合同涉及的房屋系经济适用住房，不是平等主体之间根据意思自治、等价有偿等民事活动的基本原则达成的民事交易，不在民事诉讼的受案范围之内。该院认为，虽然申**购买的是经济适用房，涉及到房屋项目的立项、规划、申报、审批等行政许可事项，对购买者实行申请、审核和公示制度，但上述程序均发生在购买房屋之前，在双方签订商品房买卖合同之时，已不存在与经济适用房相关的行政管理事项。商品房买卖合同条款内容包括项目建设依据、商品房销售依据、商品房基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任等相关内容，上述内容均系商品房买卖合同的基本权利义务，系平等民事主体之间约定的有效条款，受合同法的调整，故聚**司的辩称该院不予采信。关于诉讼时效问题，因逾期违约金连续计算，本案违约金的数额固定于2013年10月1日，申**主张的违约金诉讼时效应从该时间起算，故申**起诉时并未超过法定的诉讼时效，聚**司辩称申**起诉超过诉讼时效，该院亦不予采信。合同约定逾期交房每天以总房款的万分之一为标准计算违约金，该标准系双方合意形成，符合法律规定，故聚**司关于该标准过高的辩称该院不予采信。合同约定的房屋交付时间为2013年3月6日，但房屋实际交付时间为2013年10月1日，逾期天数为209天，按照约定的每天以已交房款万分之一的标准计算，聚**司应当支付违约金5494元（262874元×0.0001×209天），申**主张的5494元没有超出双方约定，该院予以支持。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：聚**司自判决生效之日起十日内向申**支付违约金5494元。如果聚**司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由聚**司负担。

上诉人诉称

上诉人聚**司不服原审判决，上诉称：1、本案不属于经济适用房买卖纠纷，经济适用住房买卖并非平等主体依据意思自治、等价有偿等民事活动的基本原则达成的民事交易，不属于合同法调整范围，也不在人民法院民事受案范围之内。原审法院认定合同各条款系平等主体之间约定的有效条款，受合同法调整，系认定错误；2、根据法律规定，经济适用房住房项目由政府主导，作为聚**司仅仅是本案经济适用住房项目的实施者（包含建设、销售等），出现延期交房，系多种客观因素作用的结果，非作为执行者的聚**司因素所致，原审法院认定聚**司违约没有事实和法律依据。此外，即使认定本案属于人民法院受案范围及聚**司违约的前提下，鉴于经济适用住房利润极低，以保本微利为原则，原审法院判决聚**司承担违约金的数额占聚**司获得的最高利润的比例高达69%，明显过高，应予调整；3、按日累计的违约金请求权的诉讼时效应当从合同约定的交房日期起算，原审法院判决违约金请求权的诉讼时效从实际交房之日起算，不仅缺乏明确的法律依据，也不符合法律的公平原则，更有违诉讼时效制度的宗旨。综上，请求二审法院撤销原判，依法查明事实并依法改判驳回申**的诉讼请求或将本案发回重审；本案一、二审诉讼费用由申**承担。

被上诉人辩称

被上诉人申月菊辩称，1、经济适用房是政府推出的一项保障低收入困难特定人员购买住房的保障措施，经济适用房只是一种建房成本与其他商品房建房成本不同的房屋，并未改变其民事主体间商品交易的属性，所以，法律并未对此类房屋的合同制度有特殊性的除外性规定，本案合同亦未采用与其它商品房合同不同的特殊制式，所以本案仍属于合同法调整的民商事合同法律关系；2、本案系支付违约金之诉，而非交付房屋之诉。2013年3月6日只是合同约定的交房时间，而非支付违约金时间。所以直到2013年10月1日聚**司交房，其才能知道违约的截止日，方能计算出全部违约金额。合同并未约定违约金应当支付的日期，其起诉并非在约定支付日二年之后。对于本案违约金，其多次找聚**司索要，但聚**司拖延给付，故本案不超过诉讼时效；3、聚**司称延期交房并非其因素造成，但未提交相关证据。其作为约定交房的义务人，未履行合同义务，事实客观存在，合同约定及法律规定明确。日万分之一的违约金计算标准也是在选择了很低的标准而制定。综上，请求二审法院驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。

本院查明

本院经审理查明的事实与原审一致。

本院认为

本院认为，涉案商品房买卖合同签约主体申**与聚**司之间不存在隶属关系，在合同中的地位是平等的；虽然申**购买的系经济适用房，涉及到房屋项目的立项、规划、申报、审批等行政许可事项，对购买者实行申请、审核和公示制度，但对双方合同标的之属性并未改变，仍受合同法的调整。前述的内容不存在当事人意思表示不真实之情形，亦不违反法律行政法规的强制性规定，所签合同合法有效，应受法律保护。聚**司称其违约交房的原因多样，但其并未提交证据证明其延期交房理由正当。聚**司所称诉讼时效问题，如原审法院所述，逾期违约金系连续计算，主张违约金的诉讼时效应从违约金数额固定日期起算，故申**诉讼请求并未超过诉讼时效。综上，聚**司的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月二十八日