上诉人中国建**任公司、上诉人河**责任公司与被上诉人中国建设**信阳分行、被上诉人**责任公司河南分公司租赁合同及赔偿损失纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人中国建**任公司（以下简称建银投资公司）、上诉人河**责任公司（以下简称兆丰置业公司）与被上诉人中国建设**信阳分行（建**分行）、被上诉人陕西建**任公司河**公司（以下简称陕西建银河**公司）租赁合同及赔偿损失纠纷一案，因不服信阳市浉河区人民法院（2015）信浉民初字第639号判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人建银投资公司的委托代理人高晓星、上诉人兆丰置业公司的委托代理人孔*、被上诉人建**分行的委托代理人赵*均到庭参加诉讼，被上诉人陕西建银河**公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审查明，2008年，第三人建行信**丰置业公司签订租赁合同一份，约定，甲方（即建**分行）将座落于信阳市东方红大道金融大厦十五楼整层出租给乙方（即被告兆丰置业公司），面积共计468平米（室内），乙方同意出租上述房屋。租赁期限贰年，自2008年9月1日起至2010年8月30日止。房屋用途为办公；房屋每年为人民币柒万元整；租金按年支付，乙方于每出租年度的年初10日内向甲方支付租金。甲方应于2008年9月1日前将房屋交付乙方使用。乙方应当按照本合同约定向甲方支付租金，租赁期内，乙方应保持房屋及各种设备、设施的完好，不得擅自改变房屋的结构及用途，并负责租赁期内的维护和维修。乙方对房屋进行必要的装修施工如涉及房屋主体结构改造或需对房屋进行改建、扩建，需征得甲方书面同意并报国家有关管理部门的批准后方可进行，有关费用由乙方自行承担。乙方应负责履行合同履行期间房屋的保洁工作，并自行承担水、电、暖、物业等相关费用。关于违约责任，甲方未按本合同约定向乙方提供房屋的，应向乙方支付违约金，违约金按年租金额的0.05%／天计算。乙方未按本合同约定的时间和方式向甲方支付租金的，应向甲方支付违约金，违约金按年租金额的0.05%／天计算。乙方拖欠租金30日（含）以上的，甲方有权解除本合同。此外，合同还就其他相关事宜进行了约定。2011年8月，根据建投公司对其资产管理的调整，陕建银对原建**分行管理的金融大厦接管，要求被告兆丰置业公司重新签订合同并按每年80000万元交付租金未果，故原告诉至法院请求依法处理。2014年12月5日，原审法院作出（2013）信浉民初字第566号民事裁定书，一、驳回原告中国建**任公司的起诉；二、驳回原告河南省**责任公司的反诉。宣判后，建投公司不服提出上诉，2015年3月6日，信阳**民法院作出（2015）信中法民终字第370号民事裁定书，一、撤销信阳市浉河区人民法院（2013）信浉民初字第566号民事裁定；二、指令信阳市浉河区人民法院对本案进行审理。

原审另查明，兆**公司于2012年12月从上述租赁房屋中搬出，并从2010年8月31日后未付租金，所欠水电费为1688元。

本案在审理中，为查明案件事实，原审法院依法追加中国建设**信阳分行（建**分行）、陕西建**任公司河**公司（以下简称陕西建银河**公司）为本案第三人。

一审法院认为

原审法院认为，建**公司委托中国建设银**与兆**公司于2008年签订租赁合同，是双方在协商一致的基础上签订，合法有效，应受法律保护。在合同到期后，陕建银河南分公司根据建**公司对其内部资产管理权的调整接管金融大厦，未能就租赁物与兆**公司达成新的租赁合同，亦未就原合同进行解除或终止，但直至2012年12月，被告兆**公司一直在实际使用该房屋，因此，该期间的租金等权利及义务应依据原合同约定计算为宜。被告拖欠租金应从2010年8月31日起至2012年12月30日止按70000元每年标准计算，被告拖欠水电费1688元，原合同到期后，原被告双方未能签订合同双方均有责任，综合双方履行合同的具体情况考虑，原告请求给予违约金的请求理由不充分，原审法院不予支持。对兆丰置业辩称建**公司不是适格主体的问题，原审法院认为，因位于信阳市东方红大道金融大厦十五楼整层虽经调整，管理权属于国有资产的性质没有变化，其因内部管理进行的资产管理权调整不影响租赁合同的履行，在信**建行根据建**公司的指示已将管理权移交给陕建银河南分公司的情况下，作为产权的所有人建**公司为维护其财产权益向法院起诉应当具有诉讼主体资格。兆**公司要求中建投公司赔偿经济损失、装修损失及精神损失的证据不充分，可待证据补充后另行主张权利。原审法院判决：一、被告河**限责任公司应于本判决生效后十日内一次性支付原告中国建**任公司租金163333.33元（租金从2010年8月31日起至2012年12月30日止，按原合同约定年租金70000元计算）。二、被告河**限责任公司应于本判决生效后十日内一次性支付原告中国建**任公司垫付水电费1688元。三、驳回原告中国建**任公司的其它诉讼请求。四、驳回反诉原告河南省**责任公司的反诉请求。如果被告河**限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4734元，原告中国建**任公司承担1300元，被告河**限责任公司承担3434元；反诉费6205元，由被告（反诉原告）河南省**责任公司承担。

上诉人诉称

上诉人建银投资公司上诉称，1、依法改判兆丰置业公司按年租金80000元的计算标准支付拖欠租金186667元；2、要求兆丰置业公司支付违约金40573元。

上诉人兆**公司上诉称，1、建银投资公司不是本案适格的原告主体，应依法裁定驳回其起诉；2、原审判决按年租金70000元计算租金是不当的，应依法减少原合同租金。3、原审判决驳回兆**公司的反诉请求是错误的，请求依法支持其反诉请求。

本院查明

二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。

本院认为

本院认为，建**公司委托建行信**置业公司签订的租赁合同合法有效，应受法律保护。合同到期后，陕西**分公司根据建**公司对其内部资产管理权的调整接管金融大厦，未能就租赁物与兆**公司达成新的租赁合同，亦未就原合同进行解除或终止，原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期。因此，兆**公司于2010年8月31日起至2012年12月30日止实际使用信阳市**融大厦十五楼的年租金应按合同约定的70000元标准计算。原审法院判决兆**公司支付拖欠租金的计算标准并无不当。原合同到期后，双方对未能签订书面合同均有过错，原审法院综合双方履行合同的具体情况，认定双方互不承担违约金并无不当。上诉人建**公司的上诉理由均无事实依据，本院不予支持。建**分行与陕西**分公司均系受建**公司委托代理其出租本案所涉房屋，作为产权的所有人建**公司应对本案所涉房屋租赁合同承担民事责任，享有民事权利。兆**公司上诉称建**公司不是本案适格原告主体的请求不能成立。兆**公司提出建**公司赔偿其经济损失、装修损失及精神损失的上诉请求，因其未能提供充分有效证据证明该项诉求，原审法院认为可待其证据补充后另行主张权利并无不当。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审受理费10939元，上诉人**限责任公司承担1300元，上诉人河**责任公司承担9639元。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月二十五日