上诉人河南**限公司与被上诉人张小会房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

审理经过

上诉人河南**限公司（以下简称雅宝地产）与被上诉人张**房屋买卖合同纠纷一案，张**于2015年3月26日向河南省**业开发区人民法院提起诉讼，请求：1、依法判决雅宝地产支付逾期报送应由其提交产权初始登记所需资料的违约金29224.97元，逾期取得房产证的违约金44141.89元，总计73366.86元；2、本案诉讼费用由雅宝地产承担。雅宝地产提起反诉，请求依法判令张**支付雅宝地产逾期付款违约金3392元，反诉案件受理费用由张**负担。河南省**业开发区人民法院于2015年12月7日作出（2015）开民初字第3690号民事判决，雅宝地产不服原判，向本院提起上诉。本院2016年1月25日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月17日公开开庭审理了本案。雅宝地产委托代理人张**，张**委托代理人刘**、赵**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，2013年3月13日，张**与雅宝地产签订编号为D13001259240的《商品房买卖合同》。合同约定：张**购买雅宝地产开发的位于郑东新区祥盛街北、中兴路西2幢1单元4层405号房产，该房屋户型为三室二厅，建筑面积共136.15平方米。房屋价款按照建筑面积计算，单价为每平方米11179.83元，总金额为1522134元。付款方式为2013年3月13日支付现金462134元；剩余1060000元以商业贷款方式于2013年4月13日支付。合同第七条约定，张**如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理，第1种方式为：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，张**按日向雅宝地产支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行。合同第八条约定，雅宝地产应当在2013年10月15日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备第5种条件，并符合合同约定的商品房交付张**使用，第5种条件为：该商品房建设工程竣工验收合格，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定的内容已完成；前期物业管理已经落实。合同第十五条约定，关于产权登记的约定，雅宝地产应当在商品房交付使用后X日内，持办理权属登记需由雅宝地产提供的资料到产权登记机关备案。如因雅宝地产的责任，张**不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理，第3项为：详见附件4产权登记的约定。第十六条约定，本合同自生效之日起30日内由雅宝地产负责向房地产登记机构办理本合同的信息备案手续，若雅宝地产逾期不办理合同信息备案手续并造成张**损失的，应当承担赔偿责任。合同附件四补充协议第三条第2款约定：张**承诺已对按揭贷款政策充分了解且具备按揭贷款条件，贷款方式为商业性贷款，张**同意雅宝地产指定银行，张**应贷款银行的要求于2013年3月13日前向贷款方提交并签署申请贷款所需的资料、交清因按揭贷款而产生的相关费用。雅宝地产应提供因张**贷款所需由雅宝地产提供的资料。第六条约定：雅宝地产应当在2013年12月15日（房屋交付后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。雅宝地产在约定时限内未报送申报资料或者报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向张**支付总房款的0.01%违约金。雅宝地产取得该商品房初始登记后，双方约定由张**委托雅宝地产办理商品房转移登记。张**应当在商品房交付使用时向雅宝地产提供办理产权登记所需材料，雅宝地产应当在取得该商品房初始登记后120日内，取得张**该房屋所有权证，并及时通知张**领取。如因雅宝地产的责任，张**不能在约定期限内取得该商品房权属证书的，张**不解除合同的，雅宝地产按日向张**支付总房款0.01%的违约金。

上述合同签订后，张**于2013年3月13日支付现金462134元，雅宝地产于2013年3月23日向张**开具销售不动产统一发票一张。2013年5月8日，中信**分行向张**发放房屋按揭贷款1060000元至雅宝地产的账户内。雅宝地产于2013年5月17日向张**开具销售不动产统一发票一张。2013年6月4日，张**交纳了上述房屋的契税。2014年4月9日，张**交纳了上述房屋的维修基金。

2014年6月27日，雅宝地产向郑州市住房保障和房地产管理局提交了上述房屋的权属初始登记资料。2014年7月3日，郑州市住房保障和房地产管理局向雅宝地产核发了郑**东新区初始登记信息对照表。2015年3月2日，张小会取得了上述房屋的房屋所有权证，房权证号为郑**证字第1501058062号。

一审法院认为

原审法院院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违法责任。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，张*会与雅宝地产签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反相关法律法规的强制性规定，合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。张*会诉请雅宝地产支付逾期报送应由其提交的产权初始登记所需材料的违约金29224.97元，依照合同附件四补充协议第六条的约定，雅宝地产应当在2013年12月15日前（房屋交付后60日内），将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。但雅宝地产实际于2014年6月27日填报了上述房屋初始登记信息，已逾期194天。雅宝地产的该行为已构成违约，按照约定，其应向按日向张*会支付已交付房价款万分之一的违约金共计29529.40元（1522134元×194天×0.01%）。张*会诉请的29224.97元在其应受偿范围内，该院予以支持。

张**诉请逾期取得房产证的违约金44141.89元，根据合同附件四的约定，由张**委托雅宝地产办理商品房转移登记。张**应当在商品房交付使用时向雅宝地产提供办理产权登记所需材料，雅宝地产应当在取得该商品房初始登记后120日内，取得张**该房屋所有权证，并及时通知张**领取。雅宝地产于2014年7月3日取得该商品房的初始登记，故其应在2014年10月31日前为张**办理房屋所有权证，但实际取得房屋所有权的登记时间为2015年3月2日，雅宝地产已逾期122日，构成违约。按照约定，雅宝地产按日向张**支付已交付房价款万分之一的违约金共计18570.03元（1522134元×122天×0.01%）。对张**主张过高部分该院不予支持。

雅宝地产诉请张*会支付其逾期支付剩余房款的违约金3392元，根据合同约定，剩余1060000元以商业贷款方式于2013年4月13日支付，但贷款实际发放时间为2013年5月8日，已逾期25天，构成违约。按照约定，张*会应按日向雅宝地产支付逾期应付款万分之一的违约金，共计2650元（1060000元×25天×0.01%）。对雅宝地产主张过高部分该院不予支持。张*会辩称，贷款逾期系雅宝地产的原因造成的，但未提交相应的证据予以证明，对其答辩意见该院不予采信。

综上，雅宝地产现应支付张**逾期报送产权初始登记所需资料的违约金29224.97元，逾期办理房屋所有权证登记的违约金18570.03元，以上共计47795元；张**应支付雅宝地产逾期付款违约金2650元。

原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告（反诉原告）河南**限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）张**逾期报送产权初始登记所需资料的违约金29224.97元，逾期办理房屋所有权证的违约金18570.03元，以上共计47795元；二、原告（反诉被告）张**于本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）河南**限公司逾期付款违约金2650元；三、驳回原告（反诉被告）张**的其他本诉诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）河南**限公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1634元，由原告（反诉被告）张**负担570元，由被告（反诉原告）河南**限公司负担1064元。反诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）张**负担20元，由被告（反诉原告）河南**限公司负担5元。

上诉人诉称

雅宝地产上诉称：雅宝地产所使用的《商品房买卖合同》是郑州市房地产管理部门统一格式文本，并非雅宝地产的本意，因此以该文本判决雅宝地产承担责任于法无据。张**并无任何实际损失，仅仅依据房管局的格式文本判决雅宝地产承担责任不公平。依据《商品房买卖合同》约定，买受人在接收房屋时应该提交办理房产证所需的资料，但是张**并未向法庭提交其已经向雅宝地产交付办理房产证所需资料的证据。在张**未履行提交相关资料的义务时，雅宝地产亦不存在为其办理房产证的义务。由于张**直至2014年4月9日才缴纳了维修基金，比约定时间晚了近6个月，在此期间，雅宝地产无法为张**办理相关手续。张**未向雅宝地产提供办证所需资料，且自行将办证资料取走自行办理房产证，故不应由雅宝地产承担所谓逾期办理房产证的违约责任。综上，请求二审法院依法撤销原审判决主文第一项，驳回张**对雅宝地产的全部诉讼请求或依法发回重审。

被上诉人辩称

张**答辩称：一审法院判决公正、合法，雅宝地产的上诉理由纯属狡辩，并不是事实，请求驳回雅宝地产的上诉，维持一审法院的判决。双方之间签订的《商品房买卖合同》仅仅是郑州市房地产管理部门制定的范本，合同条款的具体内容并不是由房管局拟定的，相反是由雅宝地产拟定的，雅宝地产辩称非其本意实在是狡辩。双方合同内容约定违约金符合我国《合同法》规定，该法第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。所以雅宝地产称张**并无任何实际损失而判决其承担责任不公平是没有法律依据的，事实上一审法院判决其承担责任是非常公平并符合法律规定的。雅宝地产并未告知张**在办理房产证时应向其提交的资料及相应的时间，也未告知张**维修基金的缴纳时间，且维修基金应由雅宝地产代为缴纳。根据当事人双方的约定，由雅宝地产办理该商品房转移登记，雅宝地产称张**自行办理不是事实。综上，请求驳回上诉，维持原判。

二审过程中，张小会提供了两份证据：第一份为《重要通知》一份，第二份为《郑*新区房地产交易中心宣传材料》一份。岳*华拟以该两份证据证明岳*华已在签订《商品房买卖合同》前将维修资金等应由雅宝地产代收费用缴纳，维修资金是在办理房产证时才需要提交凭证的。

针对岳**提供的证据，雅宝地产的质证意见为：对第一份证据《重要通知》的真实性有异议且与本案没有关联，即便该证据是真实的，也证明了在办理房产证时业主没有提交办理房产证的相关资料。对第二份证据《郑东**交易中心宣传材料》的真实性有异议，且该份证据与本案无关。

本院查明

针对上述证据，本院经审查认为：由于张**提供的《重要通知》为复印件，雅宝地产亦不认可其真实性，因此本院对该证据的真实性不予认定。张**提供的《郑*新区房地产交易中心宣传材料》系原件，雅宝地产虽对该证据的真实性不予认可，但并未提供证据否定其真实性，因此本院对该份证据的真实性予以认定。

本院经审理查明，双方签订的《商品房买卖合同》系由河南**管理局与河南省建设厅监制。在该合同中，“商品房买卖合同说明”部分第1条为“本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。……”第3条为“为体现合同双方的自愿原则，本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。”本院经查明的其他事实同原审。

本院认为

本院认为，双方当事人均应按照诚实信用原则行使权利、履行义务。本案所涉《商品房买卖合同》是国家相关的商品房买卖市场监管部门为规范商品房买卖行为，防范商品房买卖风险，在衡平商品房买卖双方权利义务的基础上制定的。且该《商品房买卖合同》系示范文本，并未强制作为签约使用文本。即便使用该文本，该合同文本中相关条款的内容均可经双方协商修改、增补或删减。而作为商品房销售方，其在商品房交易方面较购买方更具有专业性，对《商品房买卖合同》条款的熟悉程度及含义理解上较购买方均具有明显的优势。雅宝地产也未举证证明合同内容违背了其真实意思表示。原审法院根据本案查明情况，认定雅宝地产与张小会签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行，并无不当。故此，雅宝地产上诉称其所使用的商品房买卖合同是郑州市房地产管理部门统一格式文本，并非其本意，以该文本判决其承担责任于法无据，因理由不足，本院不予认定。

违约金是以一方是否具有违约行为为条件，而不是以发生实际的损失为前提。同时，违约金具有一定的惩罚性，其数额系由双方事先约定，并不以实际损失为依据。本案中，根据双方签订的商品房买卖合同和查明的事实，原审法院在认定雅宝地产存在违约行为的基础上判决其支付相应的违约金，并无不当；同时，张**亦未主张雅宝地产赔偿实际损失。故此，雅宝地产上诉称张**并无任何实际损失，仅依据房管局的格式文本判决其承担责任不公平，因依据不足，本院不予认定。

在商品房买卖中，作为商品房开发销售的专业公司，开发商对商品房的买卖程序及要求应是知悉的，而作为购买者的自然人对此却难以准确知悉。因此，本着诚信原则，开发商应及时充分告知购买方所应提供的手续、缴纳的费用及相应的时间。这符合商品房开发销售行业的交易习惯。本案审理中，雅宝地产认可在《商品房买卖合同》中并未明确约定在办理房产证等相关手续时需要提交的具体材料及时间和缴纳维修基金的时间，亦无法提供其他有效证据证明向张**明确告知过。张**亦不认可雅宝地产向其告知过。故此，雅宝地产上诉称因张**未按时缴纳维修基金及提交办理房产证等手续所需资料，造成不能按时办理房产证，其不应承担逾期办理房产证的违约责任，因依据不足，本院不予认定。

综上，雅宝地产的上诉理由因缺乏事实和法律依据不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费995元，由上诉人**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年三月二十三日