康**、贾**与河南利**有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告康**、贾**与被告河南利**有限公司（以下简称“利**司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月26日立案受理后，依法组成合议庭于2015年12月23日公开开庭进行了审理。原告康**及二原告委托代理人刘**、史**到庭参加诉讼，被告经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称

原告诉称：2012年12月28日，二原告与被**公司签订了商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的位于郑州市惠济区某某号商品房一套，房屋总价款为529129元，原告已按照合同约定履行付款等义务。依据合同约定，被告应于2014年4月15日之前将商品房交付原告使用，但至今未交付。原告多次找被告主张权利，被告称因资金挪用其他项目，导致原告所购房屋无法按时交工，致使原告不能如期收房。被告与原告方业主代表签订了补充协议书，约定从原购房合同约定的交房之日起，每三个月向达到违约金支付条件的业主按照每日总房款万分之二支付违约金；超过2015年3月1日仍不能交房的，将按照日万分之五支付违约金。补充协议签订后，被告分别在2014年4月、7月和10月分三次向原告支付了部分逾期交房违约金，此后再未支付，且至今房屋仍未能交付。被告逾期交房严重违反合同约定，严重损害了原告的合法权益。原告诉至法院，请求法院依法判令：1、被告继续履行合同约定的交房义务；2、被告向原告支付逾期交房违约金50691元（暂计至2015年8月15日，实际计算至房屋交付之日止）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。

原告为支持其主张，向法庭提交如下证据：

证据一、商品房买卖合同、合同信息备案摘要、交费发票、契税完税证各一份，证明原告已按照合同约定交付购房款等款项，被告应于2014年4月15日前，将商品房交付原告使用，但被告截至原告起诉之日仍未交付房屋，应当按照合同约定承担逾期交房违约金。

证据二、被告与利海绿洲花园三期全体业主签订的协议书复印件一份，证明由于被告逾期仍未交房，被告与绿洲花园三期全体业主签订协议书，按交房日期的变更，将延期交房违约金相应提高为万分之二和万分之五。

证据三、银行客户交易历史查询明细一份，证明被告已按照协议书的约定，向原告支付自逾期交房之日起至2014年12月31日的逾期交房违约金，之后再未支付。

被告辩称

被告辩称：一、被告将按照合同约定履行合同义务；二、根据双方签署的商品房买卖合同约定，逾期交房的，被告应按日向原告支付已付房款的万分之一的违约金，因此，被告由于逾期交房所需承担的违约金应为按照已付购房款每日万分之一计算。在双方签署商品房买卖合同后，双方并没有在公平、平等、自愿的原则下签署任何新的协议和文件对逾期交房的违约责任进行调整。因此，对于原告主张的超过每日万分之一标准的部分，不应予以支持。同时，对在起诉前已收取被告逾期交房违约金的原告，其已收取的违约金应予以扣除；三、对于原告的第三项诉请，请求法院依法判决各自需要承担的诉讼费用。综上，被告因逾期交房应承担的违约责任，应依合同约定及法律规定进行赔偿，对原告主张的超出部分，被告不应承担赔偿责任。

被告未向法庭提交证据。

为查明案情，本院依法调取了2015年9月22日对涉及本案补充协议的业主余某某、马某某的调查笔录两份，该两位业主证明其作为业主代表在市政府有关部门协调下与被告协商交房事宜，并签订了该补充协议书。

本院查明

经审理查明：2012年12月28日，二原告与被**公司签订了编号为某某号商品房买卖合同，二原告购买被告开发的位于惠济区某某号商品房一套，房屋总价款为529129元，原告已于2013年1月9日付清全部房款。合同第八条交付期限约定，出卖人应当在2014年4月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备交房条件的商品房交付买受人使用。合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定，出卖人如未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起40天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。

2014年上半年，因被告利**司未按约定日期交房，该小区买受人（业主）代表（乙方）与被告（甲方）在市政府有关部门协调下协商交房事宜，签订补充协议书，协议约定：1、利海绿洲花园三期于2014年4月15日正常开工并不间断施工；2、2014年3月1日后，按照双方签署的商品房买卖合同约定交楼时间达到违约金条件的业主，延期交付违约金提高为万分之二；3、甲方根据工程进度预计29号楼于2015年1月31日交付使用，28号楼于2015年3月1日交付使用，26、27号楼于2015年3月1日交付使用。如不能在上述日期交付，违约金提高到万分之五；……5、乙方推荐的业主代表必须是有权代表全体业主意思表示的权利人。

另查明，涉案房屋主体已封顶，正在进行内部装修，房屋尚未交付。被告利**司在2014年4月15日后因不能按合同约定交房，已按总房款日万分之二支付原告违约金至2014年12月31日，2015年1月1日后的违约金被告未支付原告。现原告要求被告支付逾期交房违约金自2015年1月1日至2015年2月28日按补充协议约定的日万分之二计算，2015年3月1日2015年8月15日按补充协议约定的日万分之五计算（529129元×0.0002×59天＋529129元×0.0005×168天=50691元），违约金为50691元。

以上事实，有商品房买卖合同、补充协议书、调查笔录及庭审笔录等在案证实。

本院认为

本院认为：合同双方均应按诚实信用原则全面履行各自义务。原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当积极履行合同约定义务。在履行合同过程中，经有关部门协调，被告利**司与包括原告在内的业主代表在平等自愿基础上签订补充协议，不违反法律规定，合法有效，两份协议所约定的内容均对当事人有约束力。故对原告要求被告支付逾期交房违约金至符合交房条件之日止的诉请，事实清楚、理由正当，本院予以支持。被告辩称未与原告在内的业主代表签订任何补充协议，支付的违约金应按照原合同日万分之一标准支付，本院认为，原告提交的补充协议虽然系复印件，但被告确系按日万分之二支付原告及其他业主2014年12月31日前的逾期交房违约金，故本院对该补充协议予以采信，被告辩称与事实不符，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以要求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告河南利**有限公司于本判决生效之日起十日内支付二原告逾期交房违约金50691元（自2015年1月1日至2015年2月28日按日万分之二计算，自2015年3月1日2015年8月15日按日万分之五计算）；于本判决生效之日起五十日内按照有关法律规定及合同约定标准交付原告房屋，并自2015年8月16日起继续以529129元为基数按照日万分之五支付至本判决履行期间内的违约金；

二、如果被告河南利**有限公司未按本判决指定期间履行上述交付房屋义务，则应自本判决履行期满的次日起在支付上述第一项违约金基础上继续以529129元为基数按照日万分之五支付二原告违约金至被告实际交房之日止。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1067元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省**民法院，并于上诉之日起七日内向郑州**民法院缴纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。

判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。

裁判日期

二〇一五年十二月二十四日