江**与聂**房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人聂**与被上诉人江*清房屋租赁合同纠纷一案，江*清于2014年12月2日向河南省**业开发区人民法院提起诉讼，请求依法判令聂**立即将郑*新区地润路16号楼1-2号面积283.55平方米的房屋腾空并返还给江*清，判令聂**支付逾期占用该房屋的租金损失、律师费损失等各项损失1万元。聂**提起反诉，请求依法判决江*清向其返还郑*新区联盟新城4期6号楼101室的会所内的全部属于聂**的财物，并赔偿其损失25.5万元。河南省**业开发区人民法院于2015年10月30日作出（2014）开民初字第8282号民事判决。上诉人聂**不服原判，向本院提起上诉。本院于2016年1月21日受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院查明，原、被告双方于2012年10月21日，签订房屋租赁协议一份，载明：甲方（出租方）江义清，乙方（承租方）聂**；甲方现有一套住宅，位于郑东新区地润路16号6号楼1-2层1号。面积283.55㎡。乙方承租此套房屋，双方在自愿友好协商的基础上达成以下租房协议：一、甲方保证该房屋归自己所有，产权无争议，乙方保证承租期间不得转租和从事非法经营活动。二、租期二年，自2012年10月21日至2014年11月20日，租期内甲方未经乙方同意不得在转租他人，乙方提前解除合同应通知甲方。三、该房屋租金每月8000元整。其中甲乙双方补充协议2013年8月20日至2013年11月20日每月为7000元。按季度收取，应付款提前10天付清。四、乙方负担承租期间日常性费用包括：水、电、燃气等费用，退租时必须结清。五、乙方装修使用此房，未经甲方同意不得随意改变房屋结构。合同期满乙方终止合同，若甲方再转租他人，转让费归乙方所有。房屋租赁协议下方有甲方江义清，乙方聂**的签字确认。

原告提交的郑州自**有限公司出具的水费月份为2014年9月的发票显示，实收金额为496.16元。郑州华**限公司出具的所属日期为2014年11月5日发票显示，商品名称天然气；实收金额560元。

庭审中，原告称房屋未腾空，门还锁着且是被告锁着的共有三道门。被告称房屋已经腾空，只有地下室还有一部分红酒、羽绒服无法搬出，且涉案房屋不是被告自己锁着的，涉案房屋只有一道门可以出入，门锁已由原告更换，被告无法出入。

一审法院认为

原审法院认为，依法成立的合同应当履行。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，原、被告之间签订的房屋租赁协议内容不违反相关法律规定，并有原、被告的签字捺印，系双方真实意思表示，该协议合法有效，双方均应按照协议约定履行各自义务。对原告请求被告立即将郑*新区地润路16号楼1-2号面积为283.55㎡的房屋返还给原告，双方合同约定租赁期限至2014年11月20日止，合同到期后，双方也未就续签合同达成一致意见，被告辩称实际上承租日期与合同约定日期不一致，但被告提交的证据不能证明其主张，故该院认为合同已到期且没有续签房屋租赁合同。对原告要求被告腾空涉案房屋，根据庭审查明的事实及被告反诉的诉请，对原告的该项诉请，该院予以支持。对于原告要求被告支付2014年11月20日至2015年2月20日三个月的租金24000元及按照每月8000元的租金损失判决至被告交房之日，该院认为，原、被告双方签订的合同履行期限已届满且事后双方没有再续签租房合同，双方已不存在租赁合同关系，且原、被告双方均不能证明对方存在锁门行为，原告也没有证据证明锁门期间产生的损失是由被告行为造成的，故对原告的该项诉请，证据不足，该院不予支持。

同时反诉原告要求判令反诉被告向反诉原告返还郑**联盟新城4期6号楼101室的会所内的全部属于反诉人的财物，该院不予支持。对于会所内是否存在财物以及财物的具体类型，因原被告双方所提交的证据不能证明其置于会所内的财物，且根据庭审笔录原被告双方未达成一致意见，该院也无法查明对反诉原告要求判令反诉被告向反诉原告返还郑**联盟新城4期6号楼101室的会所内的全部属于反诉人的财物，该院不予支持。对原告主张的损失中的水费、电费及天然气费，该院认为，双方合同中对租赁期限有约定，租赁期限以内的费用由被告承担，根据原告提交的票据，该院认为，被告应支付原告水费496.16元，天然气费560元。

对反诉原告要求反诉被告赔偿损失25.5万元，因双方租赁合同已经到期，且原、被告双方均不能证明对方存在锁门行为，反诉原告也没有证据证明锁门期间产生的损失是由反诉被告行为造成的，故对反诉原告要求判令被反诉人赔偿反诉人损失25.5万元，证据不足，该院不予支持。

原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告聂**于本判决生效后十日内腾空并返还原告江*清租赁给被告聂**的位于河南省郑州市郑东新区地润路16号楼1-2号的房屋。二、被告聂**支付原告江*清水费496.16元和天然气费560元，共计1056.16元，于本判决生效后十日内付清。三、驳回原告江*清的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告聂**的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费466元，反诉案件受理费2825元，由原告江*清负担466元，被告聂**负担2825元。

上诉人诉称

上诉人聂**上诉称，一审判决认定事实不清，适用法律错误，一审法院对涉案房产房东是否收回没有查明，对房屋内的财物未予查明和清点，一审法院认定“原被告双方均不能证明对方存在锁门行为”但却判决上诉人在十日内腾空并返还房屋是错误的，且一审法院未对被上诉人的收房行为给上诉人造成的损失予以查明。请求撤销原审判决第一项、第二项、第三项，依法改判驳回江**的诉讼请求，依法改判原审判决第四项为江**返还聂**的财物，并赔偿聂**损失25.5万元。

被上诉人辩称

被上诉人江**答辩称，一审法院查明事实清楚，上诉人聂**违约事实清晰，证据确实充分，应当支付占用房屋期间的租金损失以及水电、物业及各项费用的损失，聂**反诉要求赔偿物品损失没有任何事实与法律依据。请求驳回上诉，维持原判。

本院查明

二审中上诉人提交照片一组，证明争议的房屋已被出售。经质证，被上诉人认为，对照片的真实性不认可，但房屋在2015年11月份出售给别人了，看房时屋内啥也没有，只有垃圾。

本院查明的事实与原审法院查明的事实相同外。另查明，涉案房屋现已出售给了他人。

本院认为

本院认为，上诉人聂**与被上诉人江**所签订的房屋租赁协议，系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应认真履行。该房屋租赁协议到期后，由于双方未再续签租赁合同，所以，该协议到期后自动终止。但按照协议的约定，在租赁期内的水费、天然气费，应由上诉人支付给被上诉人。本院审理中，被上诉人已认可涉案房屋已于2015年11月份出售给别人，因此，现再让上诉人返还该房屋的事实已不存在。上诉人称在协议到期后，其存放于该房屋内大量的红酒和衣物未取走，但上诉人未能提供相应的充分证据证明存放物品的种类、数量、价值等以及一直存放在该房屋内。上诉人也没有证据证明在协议到期后，被上诉人将该房屋转租给了其他人以及给上诉人造成了其他损失，所以，原审法院对上诉人一审中的反诉请求不予支持并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销河南省**业开发区人民法院（2014）开民初字第8282号民事判决第一项。

二、维持河南省**业开发区人民法院（2014）开民初字第8282号民事判决第二项、第三项、第四项。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费466元，反诉案件受理费2825元，由被上诉人江**负担466元，上诉人聂**负担2825元。二审案件受理费2825元，由上诉人聂**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年四月七日