冯原与郑州**限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告冯*诉被告**有限公司（以下简称华**公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告冯*的委托代理人刘*，被告华**公司的委托代理人刘**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称

原告冯**称，2013年3月31日，冯*与华**公司签订《商品房买卖合同》，合同约定冯*购买华**公司开发的郑州华南城-1号交易市场（小商品）-D栋-1-195号商品房一处，双方约定房屋总价款939336元。冯*于2013年3月30日支付定金8万元，首付款399336元，共计479336元，剩余房款46万元，办理了银行贷款手续，冯*依据合同约定履行了买受人的义务，根据合同约定，华**公司应于2014年6月30日前验收合格并交付使用，至今未交房，并擅自将房屋出租给他人经营。请求判令华**公司继续履行合同约定的交房义务，并支付逾期交房的违约金。

被告辩称

被告华**公司辩称，华**公司不存在逾期交付，我们于2014年3月20日通过邮件EMS向冯*寄发入伙通知书，及时按合同约定履行了交房的通知义务，冯*未能按期收房的原因是因为其违反约定，不履行投资客户的义务，按照约定给我们签订委托租赁协议，冯*违约在先。鉴于以上原因，延期交房的责任在冯*，华**公司不应承担任何违约金，合同约定的交房日期是2014年6月30日，在此期间我们已经完全符合交房的条件。

本院查明

经审理查明，2013年3月31日，冯*与华**公司签订《商品房买卖合同》，约定冯*购买华**公司开发的郑州华南城-1号交易市场（小商品）-D栋-1-195号商品房一处，面积50.69平方米，总价款939336元，约定479336元首付款，现金支付，付款时间2013年3月31日；460000元商业贷款，付款时间为2013年5月31日。出卖人应当在2014年6月30日之前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，买受人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件并签署房屋交接单。2013年3月30日，冯*向华**公司交付定金8万元、首期楼款399336元、维修基金3295元。2013年4月1日，冯*办理按揭贷款手续并将购房款全部付清。

另查明，2015年1月14日，郑州宝**理有限公司与王*签订《郑州华南城房屋租赁合同》，约定由王*租赁本案涉案房产，租金每平方米94元，租赁期限自2015年7月1日至2018年6月30日止，三年内实际应付租金为55180元。

华**公司另提供一份2014年3月20日EMS邮寄单寄件人存联一份，拟证明曾向冯*邮寄《入伙通知书》，通知冯*交房。冯*否认收到该邮件，且认为《入伙通知书》并非《交房通知书》。

以上事实，有当事人的陈述，《商品房买卖合同》、《收据》、《郑州华南城房屋租赁合同》等相关证据证明。

本院认为

本院认为，冯*与华**公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当依照法律规定及合同约定履行各自的义务。在冯*依约交付购房款后，华**公司未按照约定交付房屋构成违约，应当承担相应的违约责任，对冯*要求华**公司交付房屋的诉讼请求本院予以支持。

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。本案中，双方已约定了逾期交房的违约金计算方式，冯*主张合同中约定的违约金低于其实际损失，要求增加违约金数额，应当对其实际损失数额承担举证责任，且不能超过该实际损失数额，而其要求按照同时期的租金标准计算违约金，实际上是对可得利益损失的主张，与其诉讼请求并不相符，且其所提供的郑州宝**理有限公司与王*签订的《郑州华南城房屋租赁合同》所约定的交一年租金租赁三年的租约是一种营销手段，实际分摊于每年的租金低于双方所约定的违约金计算方式，故此，本院对其要求按照每月4764.86元标准计算违约金的主张不予采纳，华**公司应当自合同约定的逾期交房的第二日起（2014年7月1日）以总房价（939336元）为基数按照日万分之一的标准向冯*计付违约金至实际交房日止。

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。华**公司主张曾向冯*发出交房通知，但其仅提供一份向冯*邮寄《入伙通知书》的EMS寄件人存联，且冯*不予认可，华**公司未能证明冯*已签收该邮件及邮件内容，应当承担举证不利责任，对华**公司关于已向冯*发出交房通知的主张本院不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最**法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：

裁判结果

一、被告**有限公司于本判决生效之日起十日内向原告冯*交付双方于2013年3月31日所签订的编号为13493222号《商品房买卖合同》项下的房屋；

二、被告**有限公司于本判决生效之日起十日内向原告冯*支付违约金（违约金自2014年7月1日起以939336元为基数按照日万分之一的标准计付至交房之日止）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1229元，由被告**有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本十份，上诉于河南省**民法院，并在提起上诉七日内向郑州**民法院交纳上诉费用，并将交费凭证交至本院查验，逾期按放弃上诉处理。

裁判日期

二〇一五年十一月二十五日