王**与青岛澳**限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**展有限公司（以下简称澳华投资公司）因与被上诉人王**租赁合同纠纷一案，不服青岛市市南区人民法院（2014）南民初字第10493号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员侯*担任审判长并主审本案，代理审判员王**、代理审判员邱*参加评议的合议庭。经过阅卷审查，本院认为，本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭进行审理，并已于2014年9月24日组织当事人进行了证据和事实核对。上诉人澳华投资公司的委托代理人张**，被上诉人王**的委托代理人张*，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

王**在一审中诉称：2011年3月11日，王**、澳**公司签订《商铺有偿经营使用权认购契约书》，2011年3月17日，王**、澳**公司签订《金街购物广场合同书》一份，对上述认购契约书中的内容作出确认。合同约定王**向澳**公司购买其开发的金街购物广场项目地下负二层KS2-70号商铺使用权，销售价款总计2176200元。合同约定商铺交付时间为2011年10月1日前。王**按照约定支付了全部价款。王**、澳**公司就涉案商铺签订《商铺五年期签约投资经营收益协议书》一份，约定王**将商铺交由澳**公司统一经营管理五年，澳**公司每年应向王**支付收益217620元，五年共计1088100元。但澳**公司屡次拖延交付时间，至今未能交付商铺，亦未支付投资收益。王**有权依法解除双方签订的《销售合同》、《投资经营协议》，并要求澳**公司立即返还收取的全部合同价款，并赔偿王**的经济损失。王**诉至法院：1、请求判令解除王**、澳**公司签订的《金街购物广场合同书》；2、请求判令解除王**、澳**公司签订的《商铺五年期签约投资经营收益协议书》；3、请求判令澳**公司返还王**购买商铺价款人民币2176200元；4、请求判令澳**公司支付自2011年10月1日起至起诉之日止逾期交房违约金人民币201018.28元；5、请求判令澳**公司赔偿王**自2011年10月1日起至起诉之日止拖欠的投资经营收益人民币534808.6元；6、请求判令澳**公司支付王**拖欠投资经营收益的违约金人民币217620元；7、请求判令澳**公司支付王**拖欠投资经营收益的逾期利息人民币25447.23元；8、请求判令澳**公司支付王**自起诉之日起至实际返还之日止按照购买商铺价款2176200元的同期人**行贷款利率的四倍计算的利息；9、请求判令澳**公司承担本案诉讼费用。

一审被告辩称

澳**公司在一审中辩称：合同第九条明确约定因不可抗力或政府原因导致商铺交付时间延误的，不在澳**公司逾期交房的违约责任范畴，这包含延误交付商铺和委托投资经营的内容。而市南区政府、市**防办未履行建设单位行政审批职责，至今未完成关于人防、规划审批手续，是导致东海路人员掩蔽工程南区（金街购物广场）至今未能办理验收、未能交付店铺、未能开业的主要原因，澳**公司依约不应当承担违约责任。综上，澳**公司认为王**的诉请有违合同第九条约定，请求法院依法中止或者驳回王**的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院查明和认定的基本事实是，2011年3月11日，王**、澳**公司签订《商铺有偿经营使用权认购契约书》，2011年3月17日，王**、澳**公司签订《金街购物广场商铺销售合同书》一份。两份协议均约定：王**向澳**公司购买青岛市东海路人员掩蔽工程即金街购物广场负二层KS2-70号商铺五十年使用权，五十年使用权起始日为澳**公司交付王**该商铺之日；2011年10月1日前澳**公司将精装修商铺交付王**使用，准确交付日期以书面方式通知王**；澳**公司如未按最终约定交付日期将商铺交付王**，则按同期银行借款利率支付王**逾期违约金；但因不可抗力或政府原因导致延误的，不在此限。

2011年3月17日，王**、澳**公司签订《商铺五年期签约投资经营收益协议书》一份，约定：涉案商铺投资经营收益五年期限内，澳**公司以投资经营收益的方式每个经营年度给予王**投资经营收益为217620元，五年期投资经营的总金额为1088100元。投资经营收益的支付时间为每个经营年度的第一个月，即自2012年起，每年的10与1日至30日。

合同签订后，王**向澳华投资公司支付涉案商铺总价款共计2176200元。澳华投资公司至今未将竣工验收合格的商铺交付给王**。

王**称，合同约定了商铺的交付时间，但澳华投资公司至今未交付涉案商铺，导致合同目的无法实现，澳华投资公司的行为构成根本违约，王**有权要求解除合同，并承担赔偿责任。

澳**公司称，合同约定的是商铺预计交付时间，商铺五十年使用权的起始日为澳**公司交付之日，因政府原因导致的交付延误，澳**公司不应承担责任；因澳**公司仅为涉案工程的投资单位，并非澳**公司存在过错，因此，澳**公司不同意解除合同及承担赔偿责任，王**所称的合同目的不能实现的说法不能成立。

2008年12月5日，青岛东海路至漳州路地下商业街工程（即青岛市东海路人员掩蔽工程）取得青岛市规划局出具的《建设项目选址意见书》，建设单位为青岛市市南区人民政府。金街购物广场为上述工程的南段部分，澳华投资公司系金街购物广场的投资建设方及经营管理方。

2012年10月22日，澳华投资公司向王**出具《关于委托投资经营收益的通知》一份，内容为：“…因商场东海路口部受到地下通道北出入口对接滞后的客观影响和2012年初青岛某新闻媒体频繁诋毁的负面影响，至今尚未进入营业状态。…我公司将严格按照商铺委托投资经营管理协议书的约定履行义务，目前我公司正在积极筹集资金，力争在2012年10月31日前支付收益，如资金未及时到位不能按时履行，我公司将在2012年12月31日前履行支付…”。

澳**公司提交民事起诉状、开庭传票、《关于处理金街部分商铺业户信访事件有关情况的汇报》，证明**防办就通过法律途径解决上访业户反映的私自变更规划、延期交铺等问题，已经于2013年2月28日向青岛市中级人民法院起诉澳**公司，并将《关于处理金街部分商铺业户信访事件有关情况的汇报》作为证据提交给中级法院，目前该案正在审理过程中。澳**公司提交2008年12月5日《建设项目选址意见书》、2009年1月6日山**防办出具的《开工报告》，证明市南区人民政府、市**防办系东海路人员掩蔽工程（含金街购物广场）的建设单位，负责办理该工程的规划、人防、消防等审批手续。澳**公司提交青岛市城市管理行政执法局出具的《责令停止违法建设通知书》、《行政处罚决定书》、《行政处罚告知书》，证明市南区政府、市**防办未履行建设单位关于规划和人防审批手续的职责，致使东海路人员掩蔽工程（含金街购物广场）被责令停止建设，市**防办被青**防办、青**城管执法局给予行政处罚。澳**公司提交2010年6月17日《关于东海路人员掩蔽工程建设有关情况的报告》、2009年11月9日《关于对市南区人防重点工程安全检查情况的通报》，证明东海路人员掩蔽工程（南区）金街购物广场41100平方米建筑面积和施工建设，业经市、区人防办批准，市人防办批复同意原批准地下一层的方案变更为地下两层，方案经专家及相关部门论证评审后实施，两层设计变更方案经逐级上报，最终通过国家人防办的审批；金街购物广场变更后的施工图设计文件二次通过国家人防办制定的总参施工图设计文件审查中心的审查，市**防办上报市人防办后即符合行政审批手续的要求，市**防办未履行建设单位关于人防审批手续的职责，导致人防审批手续至今未完成。澳**公司提交《审查意见书》、《基坑工程设计评审报告》、《发文登记簿》，证明2009年金街购物广场项目就完成了变更开工报告的条件，但市**防办未履行建设单位办理建设审批手续的职责，导致人防审批手续至今未完成。

对于澳**公司提交的上述证据，王**综合发表质证意见：因证据均系复印件，对证据的真实性无法确认。澳**公司的证据显示澳**公司至今不具备交房的条件，违反了王**、澳**公司间合同约定，澳**公司构成根本违约，王**申请解除合同有事实和法律依据。澳**公司申请中止审理，王**不同意。澳**公司与市南人防、市南区政府之间的纠纷与王**无关。根据合同相对性，应当由澳**公司承担违约责任。

澳**公司提交追加第三人申请书一份，称因市南投资公司与本案王**签订《债权转让协议书》收购涉案商铺，侵害了澳**公司的合法权益，与本案有重大利害关系；市南区政府系涉案工程规划审批的建设单位，市**防办系涉案工程的建设单位，因其未履行相关审批手续的职责，导致涉案工程至今不能验收、商铺至今不能交付、商场至今不能开业，因此，澳**公司申请追加青岛**限公司、青岛市市南区人民政府、青岛市**空办公室作为本案无独立请求权的第三人。澳**公司提交中止审理申请书一份，称因市**防办与澳**公司之间就涉案工程的纠纷正在青岛**民法院审理过程中，该案的审理结果对本案有重要影响，申请中止本案的审理。

一审法院认为

原审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，王**、澳**公司于2011年3月17日签订的《金街购物广场合同书》、《商铺五年期签约投资经营收益协议书》系当事人真实意思表示，不违反法律法规的规定，该合同是合法有效的。依据合同第八条约定，澳**公司承诺于2011年10月1日前将精装修商铺交付王**使用。原审法院认为，澳**公司与王**签订涉案商铺的出售合同，王**的主要合同义务为交纳商铺款项，澳**公司的主要合同义务为按照约定期限交付商铺。王**已经按照合同约定履行了交付商铺款的义务，澳**公司亦应完成按期交付商铺的义务。现澳**公司在合同中明确约定了交付日期为2011年10月1日，因此，澳**公司应确保其投资建设的金街购物广场项目在该日期前通过竣工验收并装修完毕，并且，澳**公司有义务及时提交符合行政审批部门要求的相关材料，采取积极措施履行合同义务、确保涉案工程通过竣工验收。

澳**公司称其负责的技术设计方案施工图变更文件已经通过批准，而涉案工程二层开工报告的审批应由区人防办完成的答辩意见，原审法院认为，澳**公司作为金街购物广场的投资建设方，在项目设计方案发生变更的情况下，应重新设计施工图纸并确保施工图纸符合审批要求，在重新获得审批手续的情况下进行施工建设。但澳**公司在涉案工程原一层设计方案变更为两层后，并且未得到行政主管部门完全批准的情况下，按照两层的设计方案施工建设，致使涉案工程至今未能获得规划审批手续，涉案商铺未能交付，澳**公司作为涉案工程的实际建设单位，具有不可推卸的责任。综上，澳**公司未按照合同约定将涉案商铺交付给王**，应承担相应的违约责任。澳**公司提交的证据系涉案工程立项、设计变更、审批手续等建设过程中的相关文件及函件，但澳**公司提交的证据未证明不存在违约行为，亦未证明其不应承担违约责任。现澳**公司将金街购物广场未能竣工验收的合同责任归结为因相关行政部门的行为所导致，原审法院不予采信。

依据合同约定，2011年10月1日前澳华投资公司将精装修商铺交付王**，准确交付日期澳华投资公司以书面方式通知王**。依照上述约定，2011年10月1日应为澳华投资公司交付商铺的最后期限，澳华投资公司有权在此期限内选择具体交付日期并书面通知王**，但在此期限内，澳华投资公司并未确保涉案商铺通过竣工验收并符合交付条件，亦未书面通知王**交付事宜，澳华投资公司违反了合同约定。

当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。澳**公司承认涉案工程现未通过规划审批，现涉案商铺无法确定具体交付日期。澳**公司无法履行交付商铺的合同义务，王**购买涉案商铺的合同目的无法实现，综上，王**要求解除双方就金街购物广场KS2-70号商铺签订的《金街购物广场合同书》、《商铺五年期签约投资经营收益协议书》的请求，原审法院予以支持。

合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现王**、澳华投资公司之间的合同已经解除，澳华投资公司应于判决生效之日起十日内返还王**已付的商铺款2176200元。

合同约定，澳华投资公司如未按最终约定交付日期将商铺交付王**，则按同期银行借款利率支付王**逾期违约金。现王**要求澳华投资公司支付逾期交付商铺违约金，自2011年10月1日起至2014年3月26日起诉之日止，并要求澳华投资公司支付自2014年3月26日起诉之日起至实际返还之日，按银行同期贷款利率四倍计算利息的请求，综合本案案情，原审法院认为，澳华投资公司应自2011年10月2日起向王**支付商铺款的利息至本判决生效之日止，以涉案商铺款2176200元为标准，按中**银行同期贷款利率计算。

依据《商铺五年期签约投资经营收益协议书》约定，涉案商铺投资经营收益五年期限内，澳华投资公司以投资经营收益的方式每个经营年度给予王**投资经营收益217620元。现因金街购物广场至今未开业经营，涉案商铺亦未实际投入使用，并未产生任何的经营收益，在此情况下让澳华投资公司支付王**经营收益有失公平，因此，王**要求澳华投资公司支付投资经营收益、投资经营收益的违约金及逾期利息的请求，原审法院不予支持。

澳**公司提交的追加青岛**限公司、青岛市市南区人民政府、青岛市**空办公室作为本案无独立请求权第三人的申请以及中止本案审理的申请，原审法院认为，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。另，依据合同相对性原则，只有合同当事人才能享有合同规定的权利，并承担合同约定的义务，当事人以外的第三人不能主张合同权利，亦不负担合同义务。合同规定由当事人承担的义务不应对第三人产生拘束力。本案中，王**、澳**公司系《金街购物广场商铺销售合同书》的合同当事人，本案涉及纠纷系基于该合同权利义务的履行状况而产生，澳**公司申请追加的市南投资公司、市南区政府、市**防办并非该合同当事人，既不享有合同权利，更未承担任何合同义务；澳**公司与市**防办之间的纠纷，与本案王**、澳**公司之间的纠纷并非基于同一法律关系，该纠纷的处理结果亦不影响本案的审理结果，综上，澳**公司申请追加第三人及中止本案审理，于法无据，原审法院不予采信。

案经合议庭评议，审委会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百二十一条之规定，判决如下：一、王**与澳**公司就金街购物广场KS2-70号商铺签订的《金街购物广场合同书》、《商铺五年期签约投资经营收益协议书》解除；二、澳**公司于判决生效之日起十日内返还王**商铺款2176200元；三、澳**公司向王**支付上述商铺款的利息，自2011年10月2日起至判决生效之日止，以涉案商铺款2176200元为标准，按中**银行同期贷款利率计算；四、驳回王**的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32041元，由王**负担9941元，澳**公司负担22100元。宣判后，澳**公司不服，上诉至本院。

上诉人诉称

上诉人澳华投资公司上诉称，一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求并承担本案的诉讼费用。其主要上诉理由是：1、原审认定上诉人是涉案工程的实际建设单位，并判令上诉人承担违约责任错误；本案实际是政府原因导致涉案工程至今未能获得规划审批手续、涉案商铺未能交付，上诉人不应承担违约责任，合同也不应解除，2、商铺逾期交付，被上诉人的使用权期限也会顺延，对被上诉人不会造成任何损失；3、申请追加**防办为无独立请求权的第三人参加诉讼并不突破合同相对性原则，且查明是否系第三人未办理建设审批手续原因导致延误交付商铺，是上诉人是否承担违约责任和本案能否解除合同的判定依据，原审未予采纳上诉人请求追加第三人并中止案件审理的理由不当。

被上诉人辩称

被上诉人王**答辩称：1、根据合同相对性原则，合同是上诉人与被上诉人签订，应当由上诉人承担违约责任；2、被上诉人履行合同义务向上诉人付款，上诉人未按合同约定向被上诉人交付房屋及投资经营收益，构成根本违约，应当承担违约责任；3、上诉人与第三人之间的纠纷与被上诉人无关，上诉人与相关政府部门等第三人发生的纠纷，应在上诉人与第三人之间妥善解决，上诉人不能将与第三人之间的纠纷转嫁到被上诉人身上；4、上诉人构成根本违约，合同签订时间距今已经过去三年半，上诉人至今未履行合同义务，致使被上诉人合同目的不能实现，已构成根本违约，上诉人主张的相关行政部门责任，不能成为上诉人免责的理由。一审法院判决解除合同合理合法，请求维持一审判决。

本院查明

经审理查明，上诉人在二审庭审中明确表示不能确认涉案商铺的规划审批手续何时能办理完毕。

二审法院查明事实与原审法院查明事实一致。

本案经调解，当事人未达成一致。

本院认为

本院认为，本案争议的焦点问题在于：双方合同是否应当解除以及解除后的后果如何处理。上诉人与被上诉人签订《金街购物广场合同书》后，被上诉人已经按照合同约定交付了商铺款，上诉人应当按约及时将商铺交付被上诉人。本案中，双方约定于2011年10月1日前交付商铺至被上诉人提起本案诉讼，已超过2年多的时间，上诉人未能按约及时履行交付商铺的义务，且上诉人在二审审理过程中仍不能明确何时能够办理完毕相应的规划审批手续，即上诉人仍不能确定何时能够履行完整的交付义务，致使被上诉人在交付商铺款后却无法实现合同目的，被上诉人请求解除合同，符合法律规定，本院依法予以准许。

关于合同解除的后果如何处理，本院认为，上诉人在双方的买卖过程中未将商铺交付给被上诉人，现双方合同解除，上诉人应当返还收取的商铺款。另外，无论上诉人应否承担违约责任，均无理由无偿使用被上诉人的商铺款，上诉人应当向被上诉人支付其占有商铺款期间的利息。故原审判令上诉人向被上诉人返还商铺款及支付利息，处理妥当，亦符合公平原则，本院予以维持。

上诉人与青岛市**空办公室针对涉案工程合作开发纠纷一案的处理结果如何、以及未能交付商铺是否属政府行为导致，不影响上诉人在本案中返还商铺款及支付相应利息的义务，故上诉人申请追加青岛市**空办公室为第三人，并请求对本案中止审理，本院不予准许。

综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11737元，由上诉人澳华投资公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十一月十二日