北京金**限公司与刘**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人**业有限公司（以下简称金地科创公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市大兴区人民法院（2015）大民初字第07255号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人金地科创公司之委托代理人王**、被上诉人刘**之委托代理人药东虎到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

一审原告诉称

2015年5月，金**公司诉至原审法院称：我公司与刘**于2009年签订《房屋买卖合同》，约定刘**购买我公司开发的位于北京**开发区45号街区兴盛国际创业大厦×（以下简称：涉诉房屋），并对房屋面积及房价款进行了约定，土地用途为工业用地。合同签订后，由于北京市于2010年10月4日下发了《关于进一步加强研发、工业项目监管有关问题的通知》（京国土用（2010）480号，以下简称480号）文件禁止对工业产权性质的房屋进行产权分割，所以刘**所购房屋无法办理分户工业产权证。对于以上变化业主意见非常大，经常向我公司及政府部门反映要求办证。但由于政策的变化，办理工业产权分证这一合同目的已无法实现，如要办证，必须土地变性，补交土地出让金，为了保证业主的利益，我公司多次到北京市相关政府部门汇报、协调，最终经开发区管委会及北**建委同意，重新于2013年5月13日签订了《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，由我公司代交了22224128.42元（平均每平方米补交866.5元）土地出让金，将原土地用途为“工业用地”变更为“科研商业用地”，方可办理为“研发用房”产权分割，也就是可以为业主办理“研发用房”房产证明。我公司认为，双方签订合同时，尚未出台480号文件，不存在工业产权不能分割办理的情形，但在房屋出售后，由于政策原因导致产权证无法办理，土地用途直接改变了原土地的收益，物业的成本与定价、收益相关联，刘**作为受益人，物业价值得到大幅提升，为此我公司代交的土地出让金应由其承担。我公司为其代交的费用是合同成立后客观情况发生变化，是无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，属于民法上的情势变更情形。为了其利益，我公司支付了土地出让金，如果继续维持原合同中的购房款数额，则显失公平。故起诉要求：刘**补交购买兴盛国际创业大厦涉诉房屋的购房款45109.5元，本案诉讼费由其承担。

一审被告辩称

刘**辩称：不同意金地科**司的诉讼请求，金地科**司的诉讼请求没有事实、合同及法律依据。该公司开发的兴盛国际项目是为了解决诺基亚生活配套项目立的项，其为了非法获得高额利益，擅自将研发用地变相以高额出售，向我隐瞒了这些事实，规避了相关部门的监管，欺骗我签订了房屋买卖合同。金地科**司违反相关约定，违法违规开发销售，应当承担责任及补交相关费用，这与其所述的480号文件没有关系，该公司回避与我签订合同时其并未取得销售许可的事实，即便没有480号文件，该公司如不积极进行整改，纠正错误，也是无法进行产权分割的。金地科**司应当向法庭举证480号文件之前可以办理产权证的相关证据，如果举证不能，应该承担相应的责任。在合同中有明确约定，金地科**司应当为我办理研发办公用途的产权证，我最终办理的产权证用途一栏是研发用房，合同中也没有约定金地科**司所主张的土地出让金应由我承担。本案并不构成情势变更，金地科**司的做法本身属于违规违法行为，应当预见其违法行为所承担的后果，该公司的目的是为了逃避监管，赚取高额差价，存在严重的过错，缴纳相关款项是该公司为纠正其错误所产生的。金地科**司为履行法定义务的支出不能构成显失公平，我的损失更大，金地科**司在最初出售房屋时没有告知我办理的产权证有过户限制条件，金地科**司在出售房屋之初存在欺诈。我保留进一步追究其赔偿的权利。综上所述，金地科**司为了赚取高额差价非法销售了涉诉房屋，其诉讼请求没有法律及事实依据，请求法院予以驳回。

一审法院认为

原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行各自的合同义务。刘**已经支付了全部房款且实际使用涉诉房屋，金**公司应该按照合同约定为刘**办理房屋产权登记。金**公司要求刘**补交购房款一节，法院认为，依据相关土地管理规定，工业、研发用地及地上建筑物的转让应当经过行政主管部门的审批，取得销售许可手续；金**公司无法按合同约定按时办理房屋所有权证的根本原因在于其转让工业、研发用地的地上建筑物未经过相关政府部门批准，其土地性质不符合上市交易条件；480号文件是行政主管部门为加强工业、研发用地的管理而发布的文件，金**公司主张因480号文件的原因无法办理房屋所有权证不符合不可抗力及情势变更的情形。金**公司交纳相应的土地出让金系其为履行《房屋买卖合同》约定的办理房屋所有权证义务所应担负的成本，刘**已按合同约定交纳全部购房款，金**公司要求刘**补交购房款的主张，无法律及合同依据，法院不予支持。据此，原审法院于2015年6月判决：驳回北京金**限公司的全部诉讼请求。

上诉人诉称

判决后，金**公司不服，以原审法院认定事实不清，涉诉房屋建设与销售不存在违规行为，不能办理产权分割的原因在于480号文件的出台，属情势变更，公司有权变更原合同中关于价款的约定为由，上诉至本院，请求依法改判。刘**同意原判。

本院查明

经审理查明：2009年11月28日，刘**（买受人）与金**公司（出卖人）签订《房屋买卖合同》，约定金**公司将涉诉房屋出卖给刘**，房屋所在土地用途为工业用地，房屋用途为研发办公，并约定了总价款。合同签订后刘**向金**公司交纳了全部购房款。2014年12月，北京市住房和城乡建设委员会核发刘**的房屋所有权证载明诉争房屋规划用途为研发用房。

金**公司主张其公司无法按房屋买卖合同约定办理房屋产权证是受政府政策的影响，并向法庭提交了480号文件复印件、京建发（2012）510号文件复印件、北京经**管委会的会议纪要复印件，刘**对此不认可，主张不能证明金**公司在出售房屋前具备出售资质。金**公司为主张其公司为办理房产证事宜变更土地使用性质、补交土地出让金的事实，提交了《国有建设用地使用权出让合同补充协议》、北京市非税收入一般缴款书，载明其于2013年5月13日与北京市国**开发区分局就涉诉房屋所在土地签订补充协议并交纳了土地出让金，刘**主张该费用应由金**公司自行承担。

另，本院审理中，金**公司陈述，经协商，大部分业主自行补交了土地出让金并已取得所购房屋的产权证书。

上述事实，有双方当事人的当庭陈述、《房屋买卖合同》、480号文件、京建发（2012）510号文件、会议纪要、《国有建设用地使用权出让合同补充协议》、一般缴款书等证据材料在案予以佐证。

本院认为

本院认为：金**公司与刘**签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，系合法有效合同。双方应当严格依约履行各自的合同义务，不得随意变更合同条款。根据查明的事实，刘**已经支付了合同约定的全部购房款且实际使用涉诉房屋并取得了所购房屋的产权证。金**公司上诉主张因480号文件的原因，需再行交纳相应的土地出让金后，才能办理涉案房屋所有权证，系增加了开发成本，此情况属于情势变更的情形，故要求刘**补交相应购房款。本院认为，金**公司补缴土地出让金，系为了符合相关政策规定，以达到能为刘**办理产权证书的目的，该行为属于金**公司的合同义务。480号文件的出台，对于双方履行合同，不构成情势变更。金**公司上诉要求刘**补交购房款的主张，无法律依据，本院不予支持。关于金**公司陈述已有部分业主经协商补交了土地出让金一节，属于双方自行协商，本院对此不持异议。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费464元，由北京金**限公司负担（已交纳）。二审案件受理费928元，由北京金**限公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年八月二十日