合同效力和物权变动的区分的意义

　　一、合同效力和物权变动的区分的意义

　　区分合同效力与物权效力具有如下几个方面的实际意义：

　　1、有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。在不动产买卖合同成立以后，即使没有办理不动产权利移转的登记手续，但是，因为合同已经生效，所以依据有效合同而交付之后，买受人因此享有的占有权仍然受到保护。即使买受人不享有物权，但是可以享有合法的占有权，针对第三人的侵害不动产的行为，可以提起占有之诉。

　　2、有利于确立违约责任。如果一方在合同成立之后没有办理登记，或者拒绝履行登记义务，由于合同已经成立并生效，此种拒不履行登记的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。假如未办理登记导致合同无效，非违约方将无法要求违约方承担违约责任。

　　3、有利于保护无过错一方当事人。当事人之间买卖房屋未经登记的情况错综复杂，如果以登记为合同生效要件，则在因出卖人的原因而未办理登记手续的情况下，在房屋价格上涨之后，出卖人有可能以未办理登记将导致合同无效为理由，要求确认合同无效并返还房屋，这有可能鼓励一些不法行为人规避法律，甚至利用房屋买卖欺诈他人，而损害的却是善意的买受人的利益。特别是在房屋已经交付使用，买受人对房屋已进行了重大修缮的情况下，如果因未登记而确认合同无效并返还房屋，这确实会妨碍现有的财产秩序。如果严格地区分合同效力和登记效力。则可以防止此种现象的发生。

　　二、合同效力和物权变动的区分原则

　　不动产物权的变动只能在登记时生效，依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果。这可能是因为物权因客观情势发生变迁，使得物权的变动成为不可能;也可能是物权的出让人“一物二卖”，其中一个买受人先行进行了不动产登记，其他的买受人便不可能取得合同约定转让的物权。有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的情况。

　　除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。

　　合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示的方法。登记并不是针对合同行为，而是针对物权的变动所采取的一种公示方法，如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。

　　例如，当事人双方订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，如果没有办理登记手续，房屋所有权不能发生移转，但买受人基于有效合同而享有的占有权仍然受到保护。违约的合同当事人一方应该承担违约责任。依不同情形，买受人可以请求债务人实际履行合同，即请求出卖人办理不动产转让登记，或者请求债务人赔偿损失。

　　三、物权的变动模式

　　（一）债权意思主义

　　债权意思主义是指法律认定以债权法上的当事人的意思表示直接引起物权变动，如《法国民法典》第1583条规定，物权随着当事人的意思表示而变动。法典实施50年后，在1855年制定的《不动产登记法》规定物权变动不登记不能对抗第三人。这种立法体例把不动产登记作为对抗的效力，而且只针对不动产。

　　（二）登记对抗主义

　　19世纪末期，日本制定民法典借鉴了法国的做法，进一步明确规定，把不动产登记扩大到动产领域。《日本民法典》第176条规定，物权变动以当事人的意思表示一致为生效;第178条规定，不动产不登记，动产不交付，不得对抗第三人。

　　（三）公示要件主义

　　即债权形式主义。典型的为奥地利的物权变动模式，当物权因法律行为发生变动时，当事人除了有债权合意之外，尚需要进行登记或者交付的法定方式，即进行公示，方发生效力。如《韩国民法典》第188条规定，"在不动产场合，基于法律行为的不动产物权的取得、丧失及变更，非经登记，不生效力。关于动产物权之让与，非将动产交付，不生效力。"

　　（四）物权形式主义

　　德国法的物权变动模式以物权意思表示作为本质，以登记或交付作为外在形式。从立法模式上来看，意思主义以债权的意思作为物权变动的依据，产生物权与债权划分不清的弊端，也存在两种权利的本质划分不清的问题，德国的做法较为理想。该理论也称"物权行为的无因性"，即物权行为的成立及有效不受债权行为的影响，具有无因性的特点。

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