抵押权与租赁权的关系

一、抵押权与租赁权的关系

根据我国民法典的相关规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

一是指抵押权的设立不影响原租赁关系的存续，承租人仍可基于租赁合同继续占有使用租赁物；

二是指抵押权实现时，只要租赁合同还在合同有效期内，租赁合同对抵押物受让人继续有效，受让人取得的是有租赁负担的抵押物。

抵押人在设立抵押时应当将已经设立的租赁权事实告知抵押权人，因抵押人未尽告知义务而导致抵押物价值贬损的损失，抵押权人可以向抵押人主张。在抵押物拍卖、变卖时，其上有权利负担这一事实受让人是明知的，受让人明知物上有权利瑕疵仍然从事交易应当风险自担。

《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

二、抵押权面对租赁权时应注意哪些问题

（一）动产抵押的，抵押权人除了签订抵押合同外，一定要办理抵押登记。如此抵押权才能具有对抗效力。否则，会因抵押的动产出租并交付后，承租人的租赁权优先于抵押权。

（二）承租人承租时，应尽到租赁物权利负担的审查义务：租赁房屋、土地等不动产，承租人需到不动产登记部门查询抵押、查封状况；租赁车辆、机器设备等动产，承租人需到市场监督管理部门（原工商行政机关）查询。未尽到审查义务，承租人在租赁物设立抵押权后承租的，风险自担。

（三）抵押权人发现抵押物在抵押登记前已抵押的，除了审查租赁合同签订情况外，还要重点审查承租人何时占有的。如房屋租赁合同，承租人有义务提交自己交纳的物业费、水电气费等证据证明自己占有租赁物的时间。若承租人租赁合同签订在抵押权设立前，但租赁物交付占有在抵押权设立后，抵押权人有权主张抵押权优先。

三、民法典关于“抵押权与租赁权关系”的新变化

原物权法第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”

《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的,原租赁关系不受该抵押权的影响。”

根据原物权法的规定，租赁权可以对抗抵押权的条件为：在订立抵押合同前抵押物已出租。

根据民法典的规定，租赁权可以对抗抵押权的条件为：在抵押权设立前抵押物已出租并且转移占有。

通过对新旧法条的比较，可以清晰地看出对“租赁权可以对抗抵押权的条件”的修改表现在以下几个方面：

1、民法典将“订立抵押合同前”修改为“抵押权设立前”。

这是一个填补法律漏洞的重大的改变，有利于更好地保护承租人的利益。因为抵押合同具有相对性，承租人作为第三人在承租租赁物之前很难通过公开途径知晓抵押合同是否订立，而抵押权的设立往往需要登记，承租人作为第三人在承租租赁物之前可以通过查询不动产登记等方式获知租赁物上是否已经设立抵押权。

2、民法典增加了已经出租的抵押财产也已经“转移占有”这个“租赁权可以对抗抵押权”的新条件。

这也是一个非常重要的改变。在实践中，特别是银行金融业务人员在处理抵押债权执行的过程中，经常会收到法院送达的关于“承租人提出执行异议以及执行异议之诉”的传票，承租人以抵押合同签订前或者抵押权设立前其已经与业主签订了租赁合同为由来对抗抵押权人对抵押物的执行。特别是在抵押人与承租人恶意串通的情形下，抵押人（向银行借款的借款人）在向银行借款前预先签订租赁合同，然后向银行申请抵押贷款。此后在因抵押人拖欠借款导致抵押物被法院强制执行的过程中，承租人向法院提交租赁合同来对抗抵押权人向法院申请对抵押物的强制执行。

以上就是由找法网小编整理收集的关于抵押权与租赁权的关系的信息，由上可知，若是行使抵押权时发现了租赁权的存在，法律维护的是承租方的权益，也就是俗称的“买卖不破租赁”。如果您还有其他问题的，欢迎咨询找法网的律师，他们会给您专业的建议。