异议登记设立原因是什么

　　一、异议登记设立原因是什么

　　（一）当事人存在申请不实现象

　　房产是不动产，不仅是人类生存、活动的场所，而且价值巨大、具有保值、升值等特性。为获取、占有房产，一些当事人通过伪造书证，向登记机构提交错误、虚假的登记材料，取得房产。与此同时，一些新的法律法规实施后，原有的管理职权发生相应变化，如《民法典》修订后，单位不再出具未婚证明，登记机构通过见证当事人的未婚声明来解决。若当事人虚假声明，就难免发生房产权利争议。

　　（二）登记机构的审查权限、模式无法确保每份登记簿的准确性

　　房屋登记中由于登记机构审查职权和能力有限，不可能确保申请人提交的任何房屋登记材料都真实、合法，如对买卖合同的签名真实性发生纠纷，就需要凭借笔迹鉴定等技术手段来核实，登记机构无能力来鉴定真假。登记机构目前普遍采用的以形式审查为主、实质审查为辅的审查模式也是适应形势发展，符合现实法律的操作模式。形式审查主要是对申请人提交的登记材料与登记簿进行的一致性比对，登记材料之间是否具备关联性，登记事项是否符合法律规定等，至于登记材料的真实性、合法性，若有疑问，登记机构可通过询问、实地查看、公告等方式进行审核。但无论怎样的方式，只能尽到程序上的审核，无法保证实体上的完全真实合法。因此登记簿记载有误难以避免。

　　二、异议登记的效力是怎样的

　　（一）关于异议登记与处分登记之间效力的争论

　　对完成异议登记之后，如果登记簿记载的权利人再行申请处分登记，在异议登记之后，登记权利人如果处分其财产，则构成无权处分。因此，登记机构有权拒绝办理处分登记。其理由在于，所有权、使用权不明或者有争议的财产”不得抵押。做类推解释，在产权存在争议的情况下，权利人显然无权处分其权利。因此，异议登记期间，登记机构应当暂缓办理处分登记，否则一旦有误就要进行变更登记，增加登记机关的负担，也容易造成交易秩序的混乱。因为不能及时办理过户登记造成受让人不能及时取得物权的，则应当按照登记权利人违约处理。

　　存在异议登记的情况下，并不妨碍权利人的处分权，登记机构也无权暂缓或者拒绝其登记请求。在办理了异议登记的情况下，登记机构不能再为登记簿记载的权利人办理处分登记。至于究竟是不予登记还是暂缓登记，异议登记的效力为暂缓办理处分登记，待异议登记注销后，登记簿记载的权利人仍然有权申请办理处分登记。

　　（二）从异议登记的本质审视异议登记的效力

　　从异议登记的本质出发，异议登记之后，不应影响登记簿记载的权利人另行处分其房屋权利;登记机构也不应拒绝其处分登记的请求，理由在于：

　　第一，异议登记并不表征权利，异议登记之后，登记权利人并没有被剥夺或者限制其权利，其仍然有权处分其财产，受让人也可以购买，其与相对人订立的处分其不动产权利的合同仍然是有效的。但是因为有异议登记，所以受让人不能构成善意取得。在登记簿记载的权利人的处分权仍然存在且法律没有对其限制的情况下，如果登记机构拒绝为其办理处分登记，不仅缺乏法律依据，而且妨害了不动产的流转，违背了鼓励交易的原则。

　　第二，异议登记不影响处分登记，并不妨碍异议登记立法目的的实现。异议登记的本质在于为真正权利人提供临时性的救济，避免在异议登记期间第三人善意取得房屋权利。这一立法目的无需登记机构在异议登记之后拒绝处分登记，即可实现。

　　第三，禁止登记机构继续办理处分登记，可能损害登记簿记载的权利人及第三人的利益，并可能引发登记机构的赔偿责任。

　　第四，可能导致查封制度虚置、异议登记滥用并妨碍不动产的流转。

　　三、异议登记规定内容是什么

　　异议登记后，申请人还是应尽快要求原权利人同意向登记机关申请更正登记，以便从根本上保障自己对房产的所有权。

　　异议登记之日起十五日内起诉，否则异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。这也是为了保障房屋所有人的交易权，避免有人恶意申请异议登记，延误房屋交易时机。

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