我于2012年11月7日（合同签的是11月1日）租借一套住房，80平米两居，包物业供暖（但卫生费按1元/日，共交了365元），押一付三，约定租期一年，半年内违约违约方支付一个月房租；并约定在2012年12月20日前甲方（出租人）提供冰箱一台给乙方（承租人）使用。当时交款：房租+押金+卫生费+水费+电费=1800*3+1800+365+100+100=7765元整。
属甲方问题：
1、供暖问题：?从11月10日入住到现在（1月12日），因供暖问题室内温度达不到18℃。刚开始晚上10℃，白天16℃；后来找小区供暖调了一次，白天温度16℃，晚上14℃。再找没人管了。我媳妇有身孕，2月初分娩。这个室温不适宜产妇和婴儿居住。
2、约定事项不履行：?与甲方约定的冰箱在12月20日没给，经多次催要到1月12日未收到。（12月26日找到甲方称，年后提供或我需提前一个月支付房租，用我房租去买）。
3、提前收一月房租：?甲方说要提前一个月交房租（合同是押一付三，不是押二付三）。从12月20日开始多次催要房租（11月7日签合同时房租已支付到1月30日），并说不交房租将停我水电。
4、甲方强制停水：?甲方因我未提前一个月交房租于2013年1月10日晚停我自来水供水（在11日找融科物业证实，停水因我所租房屋水表后截阀被关闭所致），找甲方称可能是关错了。
5、水、电卡问题：?甲方不提供水电卡，不与乙方现场核实购买水、电数量。不告知所用水、电表（多块表在一起未有房屋编号）位置。签合同时预交水、电费各100元，但未提供水、电卡（称以此控制租户，不给房租就停水、电），至1月12日止水、电表是哪一块？表内实际充值了多少钱不知道？
6、卫生费每日交了一元，但公共区域（走廊、电梯等），环境极差，垃圾遍地，从来没人打扫。
待解决问题：
1、请问甲方这些问题哪些属于违约吗？
2、我可以凭借这些问题与甲方解除租借合约吗？
3、如果可以谁属于违约方？
4、需怎样支付违约金？
?????????????????????????????????????????????????租房人/2013.01.12
2018-12-22 16:06:57
律师解答共有4条
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合同各方在合同中约定的一方或各方违约时，违约方要支付给守约方一定数额的货币，以弥补守约方损失同时兼有惩罚违约行为作用的违约责任方式。承担违约责任后，是否还要继续履行或采取补救措施，可由合同各方协商确定。
但是，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 如果非违约方提出要求违约方继续履行合同的，则违约方应在支付违约金之后，继续履行合同。并且，如果当事人约定的违约金是迟延履行违约金的，则违约方支付违约金后次序继续履行合同债务。
但是如果有法律规定的不适合继续履行合同的情况的，违约方可以不继续履行。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 -
签订了房屋租赁合同的情况下，租赁方不缴纳房租的，看具体情况，按国家规定：拖欠租金累计达到六个月以上的，出租人可终止与其租赁者的租赁合同。出租者可以向法院起诉，要求终止合同，并要求支付租赁者拖欠的租金。
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违约金相关知识： 违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。违约金的标的物是金钱，但当事人也可以约定违约金的标的物为金钱以外的其他财产。
违约金具有担保债务履行的功效，又具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果，因此有的国家将其作为合同担保的措施之一，有的国家将其作为违反合同的责任承担方式。
债权人或债务人完全不履行或不适当履行债务时，必须按约定给付他方的一定数额的金钱。违约金是债的担保的一种，也是对违约的一种经济制裁。违约金的设立，是为了保证债的履行，即使对方没有遭受任何财产损失，也要按法律或合同的规定给付违约金。
违约金的标准依法定或双方在合同中书面约定。违约金有两种： ①惩罚性违约金，其作用全在惩罚，如果对方因违约而遭受财产损失，则违约一方除支付违约金外，还应另行赔偿对方的损失。
②补偿性违约金，是对合同一方当事人因他方违约可能遭受的财产损失的一种预先估计，给付了违约金，即免除了违约一方赔偿对方所遭受的财产损失的责任;即使损失大于违约金，亦不再补偿。
《中华人民共和国经济合同法》第35条规定：“当事人一方违反经济合同时，应向对方支付违约金。如果由于违约已给对方造成的损失超过违约金，还应进行赔偿，补偿违约金不足的部分。
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未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
