我是租客（合同中的乙方），房间内空调老化，非人为损坏，房东拒绝维修，要我赔偿。我认为不合理，租赁期间对方没有保障我正常使用设备，是对方已经违约，所以目前我已经拒付房租两个月。而房东认为我拒付房租，构成违约。已经到法院起诉我，说我无故拖欠租金，根本不提空调老化的事情。我们的合同，其中有一条是这样的：“租赁期间，每月的管理费、有线电视费、电话费、煤气费、清洁费、水电费、室内设施的维修等杂费等，均由乙方支付”。另外，还有一条写道：“租赁期间，乙方如对该物业以及设备故意或过失损毁应该负责维修和恢复原状或赔偿经济损失。”我的问题是：1、在对方不提空调老化，只是起诉我无故拖欠房租，现在是不是我要出钱请人签定？鉴定费谁出？2、根据合同，应该由谁维修空调？ 2、我和房东，到底是谁违约在先？ 3、房东起诉我了，要做哪些准备？有哪些注意事项？
2018-09-18 08:59:48
律师解答共有3条
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租赁合同是承租人在租赁期间同出租人签订的合同，最为典型的是房屋租赁合同。一般来说，有以下情形的，房屋租赁合同无效：
1、未经竣工验收的房屋出租，房屋租赁合同无效。现实中，房屋未经验收或验收不合格就入住的情况很多，作为承租方很难查清房屋是否验收合格，因此为避免此种无效合同风险，承租方除尽职调查外，应在签订租赁合同中约定无效合同处理条款，以保护自己一方权益。
2、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋（即违章建筑），与承租人订立的租赁合同无效。实践中违反土地用途的约定将房屋改变用途出租的大多是将非商业用途的房屋作为商业用途的房屋出租，以获得较多的租金，但国家的土地出让金受到损失，并扰乱了房地产市场，这种租赁合同当然认定无效。
3、被确定为拆迁的房屋出租，房屋租赁合同无效。《城市房屋拆迁管理条例》第12条规定：“拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行房屋租赁。”
4、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
根据我国法律规定，合同被确认无效后，合同尚未履行的，不得履行；正在履行的，应当立即终止履行。 -
在实际生活中，造成承租人拖欠房租的原因有多种，出租人应根据具体情况分别处理：
1、 对于由于承租人生活困难，一时无力支付房租的情况， 出租人应根据所欠房租的数额，在保证自己的出租收入的前提下，查明拖欠房租的具体原因，尽量照顾承租人的实际困难，协助承租人制定并落实还欠计划，允许承租人将积欠的房租分期返还。
2、 由于出租房屋的租金确实过高，而致使承租人无法按时 交纳的，可经房屋所在地的房地产行政管理机关进行认定，合理调整租金，按调整后的租金要求承租人交付。
3、在租赁期限内承租人意外死亡，承担人所欠交的房租可 从其遗产中予以扣除。如果承租人的遗产已被继承，则应由继承人按继承遗产份额的比例分担所欠租金。若遗产不足以偿付其所欠房租，尚欠部分应予以注销。 -
买卖不破租赁。你所租赁门面新的买受人在你的租约到期前上涨租金的要求不合法。你可以依据你与原房东之间的租赁合同对其要求进行抗辩。如果协商不好，你当然也可以依据该合同以出租人违约向法院起诉要求解除租赁合同并且按照原租赁合同规定的违约金以及因其违约给你造成的实际损失要求赔偿。
但是，解除合同是否符合你的利益，你自己得首先做出判断。
未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。
