上诉人**有限公司与被上诉人**问有限公司房屋租赁纠纷一案的民事判决书

审理经过

上诉人**有限公司（以下简称奢克多公司）因与被上诉人**问有限公司（以下简称欧**公司）房屋租赁纠纷一案，不服南京**法院（2015）建民初字第3461号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

被上诉人欧**公司原审诉称，双方当事人于2010年9月15日订有房屋租赁合同，约定欧**公司将本市所叶路18号集成电路研究所办公楼五楼A、B座房屋租赁给奢*多公司使用。奢*多公司在租赁期间多次迟延支付租金，且对于2015年3月15日至2015年10月14日期间的大部分租金52534.7元一直拖欠至今。鉴于奢*多公司的违约之举，欧**公司现诉请解除双方租赁合同，要求奢*多公司清空并交还租赁房屋，同时要求奢*多公司支付拖欠的租金52534.7元及2014年8月15日至2015年9月14日期间的物业费3482.05元和电梯使用费1582.75元，并要求奢*多公司承担违约金25663元。

一审被告辩称

上诉人奢*多公司原审辩称，奢*多公司欠欧**公司租金是事实，奢*多公司同意解除双方租赁合同并交还租赁房屋，但欧**公司应向奢*多公司补偿房屋装修损失100000元。奢*多公司在租赁期间并未完全按照合同约定支付租金，实际每次支付租金均少于合同约定的金额，但经奢*多公司与欧**公司协商，欧**公司对此已予以同意和认可，故不存在奢*多公司违约之说，不应由奢*多公司承担违约金。奢*多公司对2014年8月15日至2015年9月14日期间的物业费不能确定是否已经支付，而对于这一期间的电梯使用费已经支付，但电梯是房屋的配套设施，欧**公司不应再收取使用费，故欧**公司应向奢*多公司返还已收取的电梯使用费。此外，欧**公司抢走奢*多公司数十万元货物和财产，奢*多公司将在查清货物及财产具体损失后向欧**公司主张全额赔偿。

一审法院查明

原审经审理查明，2010年9月15日，双方当事人签订租赁合同，合同载明：欧**公司将本市所叶路18号集成电路研究所办公楼五楼A、B座房屋（面积243.5平方米）租赁给奢*多公司使用，租期为7年，自2010年10月16日至2017年9月15日，前三年的年租金为97765.25元，第四、第五年年租金为102653.5元，第六、七年租金另行商定，参照市场价格给予适当优惠，物业费为1.1元／平方米／月，电梯使用费为0.5元／平方米／月，租金及物业费6个月一付，须提前十天支付，先付后用，如由于奢*多公司原因逾期二个月支付租金的，构成根本违约，违约方应向对方支付相当于三个月租金的违约金。本案诉讼中，欧**公司否认自己抢走了奢*多公司货物和财产，并在庭审后撤回了关于电梯使用费1582.75元的诉讼请求。此外，双方当事人一致确认奢*多公司向欧**公司缴纳过租赁押金10000元，且欧**公司表示愿意向奢*多公司返还此押金。

上述事实，有庭审笔录、租赁合同等证据证实。

一审法院认为

原审法院认为，双方当事人就解除租赁合同并交还租赁房屋意见一致，原审法院予以确认。欧**公司自愿返还奢*多公司租赁押金10000元，并无不妥，原审法院亦予确认。根据租赁合同约定的租金支付方式，奢*多公司应于2015年4月6日前向欧**公司支付2015年4月16日至2015年10月15日期间的6个月租金，但奢*多公司至今未支付此租金，其逾期支付租金已达半年，奢*多公司此举依照合同约定已构成根本违约，欧**公司据此诉请奢*多公司依约承担违约金，理由正当。奢*多公司所称其未按合同约定支付租金已征得欧**公司同意和认可之说，无证据加以证实，不能得到采信。因租赁合同系因奢*多公司根本违约而致解除，奢*多公司关于欧**公司应补偿其房屋装修损失的意见，无合同依据和法律依据，不能得到采纳。电梯使用费的收缴在租赁合同中已有明确约定，此系双方的自愿合意，奢*多公司关于欧**公司应退还已收电梯使用费的意见，与合同不符，且法律依据不足，理由不充分，不能得到采纳。奢*多公司欠付租金52534.7元，其对此应承担给付之责。奢*多公司不能确定自己是否已支付2014年8月15日至2015年9月14日期间的物业费3482.05元，且未能举证证明自己已付清上述费用，故奢*多公司对此物业费应予承担。奢*多公司如有充分确凿证据证明欧**公司抢走其货物和财产，其可在确定货物和财产具体明细后另行向欧**公司提出权利主张。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，原审判决如下：一、南京欧**有限公司与南京奢*多鞋业有限公司于2010年9月15日签订的本市所叶路18号集成电路研究所办公楼五楼A、B座房屋租赁合同自判决生效之日予以解除。二、南京奢*多鞋业有限公司于判决生效之日起十日内将其租赁的所叶路18号集成电路研究所办公楼五楼A、B座房屋清空并交还给南京欧**有限公司。三、南京奢*多鞋业有限公司于判决生效之日起十日内向南京欧**有限公司支付租金52534.7元、物业费3482.05元及违约金25663元。四、南京欧**有限公司于判决生效之日起十日内向南京奢*多鞋业有限公司返还租赁押金10000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1800元，减半收取900元，保全费820元，合计1720元，由南京奢*多鞋业有限公司负担。

上诉人诉称

上诉人奢*多公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求二审法院判令：1、撤销原审判决，依法改判；2、被上诉人依合同第6条第2项约定承担上诉人的房屋装修损失费；3、返还已缴付的4年电梯使用费合计人民币5844元；4、本案诉讼费用由被上诉人承担。其上诉理由为：1、原审未能查明本案部分事实。在上诉人迟延支付租金时，上诉人已和被上诉人协商，且被上诉人同意上诉人延期支付租金；否则被上诉人理应依照合同约定和合同法规定的时间向上诉方发出催缴通知，而事实上被上诉人是在上诉人逾期四个月后方发出催缴通知书。上诉人起诉的真实原因是欲将涉案房屋高价租给别人。上诉人履行租赁合同前四年内，被上诉人从未就租金支付方式对上诉人提出异议，所以上诉人不按合同约定支付租金已形成商业惯例。2、被上诉人在一审诉讼期间强行拿走了上诉人公司大量财物，上诉人已向派出所报警。原审判决要求上诉人另行主张权利，但上诉人在一审中已向原审法院说明有建邺**出所监控录像为证，出警警官也可以作证，并申请反诉，但原审法院均未支持。据此，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。

被上诉人辩称

被上**德公司二审答辩称：1、上诉人多次迟延给付租金，被上诉人是本着为上诉人着想的态度才未追究，若非上诉人拖欠租金达半年，被上诉人也不会采取诉讼的方式解除合同。催交通知并非必须，且被上诉人起诉到法院也是行使催交的表现形式之一。2、租赁合同的解除是因为上诉人根本违约所致，故其无权主张装修补偿。3、被上诉人已经撤回该电梯使用费部分的诉讼请求，上诉人在一审也未提出反诉，故不应当在本案二审审理范围之内。上诉人的上诉请求并无事实和法律依据，请求二审法院依法予以驳回，维持原判。

上诉人奢客多公司认为原审法院遗漏查明被上诉人拿走上诉人价值几十万的货物，并将上诉人公司上锁，予以接管。被上诉人欧**公司对原审法院查明的事实不持异议。本院对原审查明的事实予以确认。

上诉人奢客多公司在二审中提交办公室家具发票、南京**工程公司缴款单、窗帘发票、玻璃和安装配件安装发票、办公门发票、地板发票、大门门套发票、石材发票、灯具付款收据、装修费用付款收据、房屋租金合同书等证据，上述证据均为复印件。被上诉人欧**公司认为证据的真实性无法核实，且上述证据均为装修损失证据，与本案并无关联性。因上述证据均为复印件，本院对其真实性不予认定。

本院查明

本院二审另查明：

上诉人奢*多公司在二审中提交反诉状一份，其诉请包括判令被反诉人欧**公司赔偿奢*多公司货物损失、业务收入和成本损失、办公设备损失、运费损失等内容。被上诉人欧**公司明确表示不愿意就奢*多公司反诉请求进行调解，奢*多公司应当另案起诉。

以上事实，有民事反诉状、当事人陈述等在案佐证。

本院认为

本院认为，当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，双方当事人签订的房屋租赁合同合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。现上诉人未能按双方当事人之间的租赁合同约定缴纳租金，且逾期已超过两个月，依据房屋租赁合同之约定，其已构成根本违约；双方当事人亦均同意解除租赁合同并交还租赁房屋。原审据此确认租赁合同解除、奢克多公司返还涉案房屋、支付相应租金、物业费及违约金，并无不当。上诉人虽上诉称其不按合同约定支付租金，系与被上诉人协商之结果且已形成交易习惯，但其并未提供证据证实，本院不予支持。上诉人于一审、二审中均要求被上诉人赔偿装修损失及退还其已缴付的4年电梯使用费，并在二审中就其他损害赔偿主张提交反诉状；对此本院认为，上述主张均属于反诉请求，而上诉人于一审中并未提出反诉，被上诉人亦认为上述请求不在本案审理范围内，且明确不同意调解，故本院对其上述主张不予理涉。上诉人如认为其权益受到损害，可依法另行主张。

综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1800元，由上诉人**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一六年一月二十二日