林**、林*不服顺昌县规划建设局和旅游局、第三人杨*、王**等房屋登记管理一案一审行政判决书

审理经过

原告林**、林*不服被告顺昌县规划建设局和旅游局、第三人杨*、王**、林**房屋登记管理一案，于2015年7月23日向本院提起行政诉讼。本院于2015年7月23日受理后，于2015年8月3日向被告、第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2015年8月19日公开开庭审理了本案，原告林**、林*的委托代理人胡**，原告林**的委托代理人黄**，被告顺昌县规划建设和旅游局的委托代理人黄*、梁*，第三人杨*，第三人王**，第三人林**的委托代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

被告顺昌县规划建设和旅游局分别于2009年12月25日、2010年8月18日为第三人杨*办理顺房他证顺昌字第20090XXXX号、第20100XXXX号房屋他项权证。被告顺昌县规划建设和旅游局于2015年8月5日以该局近期刚成立，工作人员调动频繁，与本案有利害关系的工作人员调离、暂无法联系，有些事实、证据及历史档案需要时间调查了解，在举证期限内提交证据确有困难为由，向本院申请延期举证，本院予以准许。被告于2015年8月14日向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据依据：1、顺昌县房地产管理所房屋抵押权登记申请书、对林**的房屋登记信息询问记录（抵押登记）、杨*身份证、林**身份证、林**的顺城字第023XXXX号房屋所有权证、房屋共有权保持证、国有土地使用证各一份，借款人石**、担保人林**于2009年12月25日出具的借据一份，借款人石**、担保人王**、林**于2012年12月26日出具的借据一份，证明林**系自愿抵押，并办理顺房他证顺昌字第20090XXXX号房屋他项权证；王**、林*知晓该房产抵押一事；房管所办理抵押登记所需的材料齐全。2、顺昌县房地产管理所房屋抵押权登记申请书、杨*身份证、林**身份证、王**身份证、顺房权证水南字第02XXXX号房屋所有权证、国有土地使用证各一份，借款人王**、担保人林**于2010年8月17日出具的借据一张，证明王**、林**系自愿抵押，并办理第20100XXXX号房屋他项权证。被告顺昌县规划建设和旅游局还向本院提交了《房屋登记办法》第四条之规定，证明其具有法定职权。

原告诉称

原告林**、林*诉称，请求法院撤销被告顺昌县规划建设和旅游局办理的顺房他证顺昌字第20090XXXX号、第20100XXXX号房屋他项权登记，并认定相应的他项权证无效。理由如下：一、原告林**与第三人王**系配偶关系，原告林*、第三人林**系二人的婚生子女。林**、林*、林**是顺昌**南中路房屋（房屋所有权证：顺城字第023XXXX号）的共有权人；林**、林*、林**、王**是顺昌县水南镇下寮巷XX号房屋（房屋所有权证：顺房权证水南字第02XXXX号）的共有权人。二、两原告自取得上述房屋起，未将房屋抵押，也未办理房屋他项权登记。2015年1月，原告林**收到法院应诉材料，才知道两处房产已经办理了房屋他项权登记。第三人林**、王**被他人欺诈，未经其他共有人同意，将共有房屋设立抵押的行为无效。三、被告未经全体共有人同意就为房屋办理他项权登记，程序及实体违法，该行政行为无效，应依法撤销，他项权证应认定为无效。原告林**、林*向本院提供的证据有：1、房屋共有权人户籍情况，证明房屋共有权人已经分家，林*、林**均已婚。被告作出的的行政行为原告不知情。

被告辩称

被告顺昌县规划建设和旅游局辩称，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、被告对第三人王**、林**房屋他项权登记并无不当，符合法律规定。以家庭所有成员名义登记的房屋，只要家庭成员之间未约定为共同共有，房屋产权应当属于所有家庭成员按份共有。按份共有人可以就应有份额单独设定抵押权，登记部门应受理。二、王**、林**系母子关系，二人于2010年8月17日向杨*的借款及担保行为有效，该借款利益属于家庭成员共同享有。原告与王**、林**为同住一处的成年家庭成员，该房屋借款抵押至今六年，不知道借款抵押一事有悖常理，且原告林*是借款人石**关系密切的朋友。共同共有人对本案诉争不动产办理登记并未提出异议，推定其对共有财产抵押持肯定态度，不能在事后以不知情为由提出异议。2009年12月25日，石**向杨*借款65万元，林**为该笔借款提供顺昌县水南镇城南中路房屋作为担保；2012年12月26日，王**、林**再次以借据形式明确为石**向杨*的借款提供抵押物担保。2010年8月17日，王**向杨*借款25万元，林**以顺昌县水南镇下寮巷XX号房屋作为担保。三、对房屋共有权人有颁发房屋共有权保持证，该证由共有人单独持有和保管。王**、林**在办理抵押过程中提供了林**、林*的房屋共有权保持证原件，这可以看出原告对王**的借款抵押一事是知情和同意的。原告称收到法院应诉通知书方知两处共有房屋已经办理了房屋他项权证，故请求法院予以撤销的主张不能成立。

第三人杨婷述称，第一笔借款是石**借的，由林**作担保，我案件起诉到法院，他们说才知道并不属实；后来王**又继续作担保。

第三人王**、林**述称，一、王**与原告林**系配偶关系，林*、林**系二人的婚生子女，林*、林**均已婚。林**、林*、林**是顺昌**南中路房屋（房屋所有权证：顺城字第023XXXX号）的共同共有人；林**、林*、林**、王**是顺昌县水南镇下寮巷XX号房屋（房屋所有权证：顺房权证水南字第02XXXX号）的按份共有人，每人占四分之一份额。二、2009年12月25日，林**在石**的误导下，在石**向杨*借款的有关材料上签字。2015年1月，两答辩人及两原告被案外人郑**起诉，答辩人才明白石**、杨*根据其签字的材料，向被告办理了共有房屋的抵押登记。由于答辩人不知道有关材料的具体内容及签字的后果，也未将签字的情况告诉其他共有人，林*当时已出国、林**系聋哑人，对房屋被设置抵押不知情。被告在办理抵押登记时，林**未在场，被告也未通知其他共有人。另外，本案借款人石**的配偶孙**时任顺昌**管理所所长。三、2010年8月17日，王**在石**的误导下，在王**向杨*借款的借条和担保材料上签字，借条是混在房产证复印件等材料中让王**签字的。直到被杨*起诉，王**、林**才知道，杨*依据借款人为王**、担保人为林**的借条，向被告办理了房屋抵押登记。但直到今天，王**并未收到杨*任何借款，林**也没有与杨*建立抵押担保关系，从文字上看，也仅是一般的保证担保。王**的上述行为是在不明真相的情况下所为，也未获取任何利益，根本没有想到会产生不良后果，因此未将签字的情况告诉林**、林*。四、被告房管所为杨*办理共同共有房屋的抵押登记行为以及按份共有房屋的抵押登记行为均违反法定程序，损害房屋共有人的合法权益，应当被认定为无效。

经庭审质证，第三人杨*、王**、林**对被告顺昌县规划建设和旅游局提供的证据1、2无异议。原告林**、林*对被告的证据1有异议，认为申请书不规范，只有林**的签字，被告应审查所有共有权人的情况。债权发生时间、抵押权登记申请时间、颁发他项权证时间均为2009年12月25日，其他共有权人不知情。登记信息虚假，林**是聋哑人，不可能接受询问，且询问笔录没有记录人的签字。登记机关在办理登记时没有尽到审查义务，林**没有共有人的委托，无权办理抵押；对身份证、产权证无异议，但林**、林**没有把房屋所有权证、共有权保持证交给房管所。2009年的借据，可是2012年又重新出具一张借据，担保人变成两个人，如果担保有效，前一次的抵押也应解除。原告林**、林*对被告的证据2有异议，认为被告没有对申请书进行审查，该房屋系四人按份共有，但没有被告的询问笔录。债权发生时间、抵押权登记申请时间、颁发他项权证时间均为同一天，共有人不知情。房管所没有审查抵押合同和抵押协议，从合同、协议可以看出，王**是以自己的房产作抵押，林**只是担保人，并无抵押权，也未写明要把房产作抵押。被告程序违法，不能证明其他共有权人知道或者应当知道抵押的情况。

被告顺昌县规划建设和旅游局、第三人杨*、王**、林**对原告林**、林*提供的证据1的真实性无异议。

经庭审质证，本院对以下证据作如下确认：被告顺昌县规划建设和旅游局提供的证据1中的顺昌县房地产管理所房屋抵押权登记申请书、杨*身份证、林**身份证、林**房屋所有权证、房屋共有权保持证、国有土地使用证、2009年12月25日出具的借据、2012年12月26日出具的借据相互印证，证明林**、林*、林**是顺昌**南中路房屋（房屋所有权证：顺城字第023XXXX号）的共同共有人；申请房屋抵押权登记的当事人杨*、林**向被告提供抵押权登记申请书、身份证、房产证、土地证、借据，被告审查后进行房屋抵押登记，对以上证据，本院予以采信。被告证据2中的顺昌县房地产管理所房屋抵押权登记申请书、杨*身份证、林**身份证、王**身份证、房屋所有权证、国有土地使用证、2010年8月17日出具的借据相互印证，证明林**、林*、林**、王**是顺昌县水南镇下寮巷XX号房屋（房屋所有权证：顺房权证水南字第02XXXX号）的按份共有人；申请房屋抵押权登记的当事人杨*、林**、王**向被告提供抵押权登记申请书、身份证、房产证、土地证、借据，被告审查后进行房屋抵押登记，对以上证据，本院予以采信。

原告林**、林*提供的证据1，与本案被诉行政行为不具有关联性。

本院查明

经审理查明，原告林**与第三人王**系配偶关系，原告林*、第三人林**系二人的婚生子女。林**、林*、林**系顺昌县水南镇城南中路房屋（房屋所有权证：顺城字第023XXXX号）的共有权人；林**、林*、林**、王**系顺昌县水南镇下寮巷XX号房屋（房屋所有权证：顺房权证水南字第02XXXX号）的共有权人。2009年12月25日，石**向杨*借款65万元，林**为担保人，并以顺昌县水南镇城南中路房屋（房屋所有权证：顺城字第023XXXX号）作为担保。同日，被告顺昌县规划建设和旅游局在审查杨*、林**提供的抵押权登记申请书、身份证、房产证、土地证、借据后，为第三人杨*办理了抵押登记，颁发给其顺房他证顺昌字第20090XXXX号房屋他项权证，但未送达各共有权人。2012年12月26日，王**、林**再次以借据形式明确为石**向杨*的上述借款提供抵押物担保。2010年8月17日，王**向杨*借款25万元，林**为担保人，并以顺昌县水南镇下寮巷XX号房屋（房屋所有权证：顺房权证水南字第02XXXX号）作为担保。同日，被告在审查杨*、林**、王**提供的抵押权登记申请书、身份证、房产证、土地证、借据后，于2010年8月18日为杨*办理了抵押登记，颁发给其顺房他证顺昌字第20100XXXX号房屋他项权证，但未送达各共有权人。杨*、林**、王**在办理房屋抵押权登记的过程中，未提供其他共有权人知道或者应当知道抵押情况的材料，被告亦未对此进行审查。

另查，林**为聋哑人，残疾等级为一级。

本院认为

本院认为，国家实行房产登记制度，其目的就是建立一种行政监管，维护房地产市场秩序，保障房产权利人的合法权益。本案引起争议的原因是第三人林**、王**将两处共有房屋作为借款担保抵押给第三人杨*。被告作为履行房地产抵押登记的职能机关，应遵行国家房地产管理法和担保法，严格依照**设部《城市房地产抵押管理办法》、《房屋登记办法》等规定实施。《房屋登记办法》第十八条第一款规定：u0026ldquo;房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。u0026rdquo;《城市房地产抵押管理办法》第十九条规定：u0026ldquo;以共有的房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意u0026rdquo;；第三十二条规定：u0026ldquo;办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件：（五）可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料u0026rdquo;；第三十四条规定：u0026ldquo;以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关应当在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执，并向抵押人颁发《房屋他项权证》u0026rdquo;，但是杨*、林**、王**在办理房屋抵押权登记的过程中，未提供其他共有权人同意抵押的书面材料，被告亦未对此进行审查、未询问申请人，亦未向抵押人颁发《房屋他项权证》。故被告作出的抵押登记行政行为，主要证据不足、违反法定程序。最**法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第五十四条规定：u0026ldquo;按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。u0026rdquo;被告认为按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。本案中顺昌县水南镇城南中路房屋（房屋所有权证：顺城字第023XXXX号）为林**、林*、林**三人共同共有，顺昌县水南镇下寮巷XX号房屋（房屋所有权证：顺房权证水南字第02XXXX号）为林**、林*、林**、王**四人按份共有，但并非是按份共有人以其享有的份额设定的抵押，故被告的上述辩解意见不能成立，本院不予采纳。原告主张撤销被告顺昌县规划建设和旅游局为第三人杨*办理的顺房他证顺昌字第20090XXXX号、第20100XXXX号房屋他项权证的诉求成立，本院予以支持。综上，本院认为，被告顺昌县规划建设和旅游局的抵押登记行政行为，主要证据不足、违反法定程序，该行政行为依法应予撤销。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、第（三）项之规定，判决如下：

裁判结果

撤销被告顺昌县规划建设和旅游局分别于2009年12月25日、2010年8月18日为第三人杨*办理的顺房他证顺昌字第20090XXXX号、顺房他证顺昌字第20100XXXX号房屋他项权证。

本案受理费50元，由被告顺昌县规划建设和旅游局负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于南平**民法院。

裁判日期

二〇一五年九月十四日