裴**诉黄**等人土地承包经营权出租合同纠纷一审民事判决书

审理经过

原告（反诉被告）裴**与被告（反诉原告）黄**，被告颜**、被告南宁**村民委员会（以下简称仁**委会），被告颜**、颜**、颜**、颜**、颜**（本院追加）土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2014年12月26日受理，被告黄**在法定期限内提起反诉，本院将本诉与反诉一并审理，依法由审判员粟少清独任审判，于2015年2月2日、4月15日公开开庭进行了审理。原告裴**及其委托代理人陶志，被告颜**、颜**、颜**、颜**、颜**的委托代理人颜**及被告颜**、黄**的共同委托代理人黄锦军，被告仁**委会负责人颜**到庭参加诉讼。双方当事人庭外和解时间不计入审限。本案现已审理终结。

原告诉称

原告裴**诉称：原告与被告黄**、颜**、仁**委会于2013年11月1日签订了《土地租赁协议》1份，约定：甲方（被告）将南宁市邕宁区蒲庙镇仁福村第三村民小组集体所有使用的“三塔岭”（地名）出租给乙方（原告），还约定了第一年的租金为60000元等内容。原告已于2013年10月30日将60000元转入被告指定的户名为韦*的农业银行银行账号上。但由于被告的原因，致使原告一直不能实际承租使用该地。原告多次要求被告退回已交租金，但是被告均推托不予退还。被告的行为违反了协议约定，根据协议第十六条第2项约定，被告应支付原告违约金50万元。因该约定过高，原告依法主张被告支付违约金18000元，并赔偿原告因履行该协议遭受的经济损失。基于合同的相对性，原告仅主张被告黄**、颜**、仁**委会在本案中承担责任，不主张追加的被告颜**、颜**、颜**、颜**、颜家全在本案中承担责任。为维护原告的合法权益，请求人民法院判令：一、确认原告与被告黄**、颜**、仁**委会于2013年l1月1日签订的《土地租赁协议》无效（庭审中变更诉讼请求）；二、被告黄**、颜**、仁**委会返还原告租金60000元，并支付违约金18000元；三、被告黄**、颜**、仁**委会赔偿原告因合同无效导致的包括购买电线杆、雇请门卫的经济损失共计18000元（庭审中增加诉讼请求）；四、被告黄**、颜**、仁**委会承担本案的全部诉讼费。

原告提交的证据有：1.《土地租赁协议》；2.收据；3.银行转账回单；4.南宁仲裁委员会（2014）第003号《不予受理通知书》；5.行政执法检查通知书、责令限期接受处理的公告、责令停止违法占地建设通知书；6.律师函、邮寄单。

被告辩称

被告黄**辩称：一、原告诉称不属实，并不存在原告无法使用租赁土地的情况；二、根据土地承包法的相关规定，农村土地承包经营权是可以流转的，且原、被告协议约定所租赁的土地是荒地，因此本案所涉的土地并没有违反法律规定，合同是合法有效的；三、土地租赁协议至今仍未解除，原告未支付被告租金，已构成违约。

被告黄**提交的证据有：1.现场相片5张；2.《土地租赁合同》；3.土地租金收据2份。

反诉原告黄*雄诉称：2013年11月1日，原、被告签订《土地租赁协议》，约定反诉原告将位于邕宁区蒲庙镇仁福村第三村民小组集体所有的“三塔岭”土地出租给反诉被告，并约定了第一年租金为60000元及其他事项。协议签订后，反诉原告已按照协议约定全面履行自己的义务，并把土地交付反诉被告使用，反诉被告也进场整平土地、聘请门卫、安装水电等。然而，在合同履行过程中，反诉被告出现拒交付租金的情况，至今已拖欠两个多月的租金。鉴于反诉被告拖欠租金的情况，反诉原告同意解除《土地租赁协议》。为维护自身合法权益，请求人民法院依法判令：一、反诉被告裴**支付反诉原告黄*雄2014年11月、12月的租金共计10000元；二、本案诉讼费用由裴**负担。

反诉被告裴**辩称：原、被告签订的《土地租赁协议》因违反法律规定无效，被告黄**反诉无理，法院应予驳回。

被告颜**、颜**、颜**、颜**、颜**、颜**辩称：一、本案涉案的土地是废荒地，根本没有利用价值，一直荒废着，租地目的是为了增加收入，法律规定荒地的承包经营权可以流转。二、六被告于2010年10月4日出租该土地给黄**时已向生产队和村委的备案，并经产队和村委的备案同意。黄**转租给裴**也是经过六被告和仁**委会同意的，土地租赁协议是合法有效的。三、裴**租赁本案涉案的土地后，就进场经营，不存在无法使用土地的情况。四、对于原告当庭增加的诉请，已经超过法定期限，法院不应受理，应另案处理。另外，如果法院认定《土地租赁协议》无效，被告颜**、颜**、颜**、颜**、颜**、颜**也不同意返还租金给原告，理由是：1.颜**等六被告是将土地出租给黄**，但黄**转租给裴**用于非农建设违法与颜**等人无关，不应由颜**等六被告返还原告租金；2.原告已经占用被告的土地长达一年多之久未将土地交还给被告，导致被告的经济损失，如果认定合同无效，也不应由被告返还租金；3.向裴**收取租金的人是黄**而不是颜**等六被告，因此，如果应返还租金，也应由黄**负责返还。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。

被告颜**提交的证据有：1.《证明》1份；2.出庭证人杨某某证词1份。

被告仁*村委会辩称：本案的土地租赁协议是在双方自愿的原则下签订的，是合法有效的，被告不应该退还租金给原告。仁*村委会在土地租赁协议中仅是作为一个见证人同意原、被告签订出租协议，仁*村委会未收取原告任何租金，不应作为本案的被告，也不应承担返还租金、支付违约金及赔偿损失的责任。请求人民法院驳回原告的诉讼请求。

本案证据还有：1.本院现场勘验制作的《现场勘验笔录》1份、现场勘验照片4张；2.本院调取的被告颜**、颜**、颜**、颜**、颜**的户籍证明、仁**委会出具的《证明》各1份。

本院认为

本案的争议焦点是：一、原、被告签订的《土地租赁协议》是否合法有效、履行情况如何？二、颜**、仁**委会是否本案的适格被告？原告主张被告黄**、颜**、仁**委会返还租金、支付违约金、赔偿经济损失有何依据？应否支持？三、被告黄**反诉主张原告支付2014年11月、12月租金共计10000元理由是否成立？应否支持？

经庭审举证、质证，本院确认原告提交的第1-5号证据及被告黄**提交的第1-3号证据，被告颜**提交的第2号证据及本院制作的《现场勘验笔录》、现场勘验照片、本院调取的被告颜**、颜**、颜**、颜**、颜**户籍证明、仁**委会出具的《证明》，均真实、合法、有效，可作为认定本案事实的依据。原告提交的第6号证据及被告颜**提交的第1号证据，无其他证据佐证，对方当事人不予认可，不能作为本案的定案依据。

经审理查明：一、本案涉讼土地出租的情况

被告颜**、颜**、颜**、颜**、颜**、颜**（以下简称六村民）均为仁福**济组织的成员，颜**为仁福村第12生产队村民，其余五人均为第19生产队村民。原告裴**、被告黄**均不是仁福村的村民。1980年生产队实行土地承包到户时，六村民各自取得了在仁福村定甲坡“三塔岭”（地名）农村集体土地的承包经营权。

2010年10月4日，六村民（甲方）与被告黄**（乙方）签订《土地租赁合同》1份，约定：六村民将其在仁福村定甲坡“三塔岭”的承包地出租给原告，出租期限为30年，其中，出租颜**的山地共15亩，出租田地中包括颜**的1.55亩、颜**的1.28亩、颜**的0.1亩、颜**的0.65亩、颜家全的1.24亩，颜**的1.5亩，合同还约定了租金计算、交纳、违约金等内容。合同签订后，被告黄**对租赁土地进行管理、使用并依约向六村民支付了土地租金。

2012年11月25日，被告黄**将其从六村民处租赁的仁福村定甲坡“三塔岭”整平场地部分大约15亩土地转租给案外人黄某某用于公司办公使用，并约定靠近路口近两亩的使用权仍归属被告黄**使用，租赁期限为3年（自2012年11月25日至2015年11月24日）。此后，案外人所在的公司在租赁土地上铺设了水泥地板，建起了房屋、水池、篮球场等建筑设施，还在场地四周用砖头砌起了一堵围墙，在通往公路的路口处用水泥、砖头等建筑材料搭建了门卫室及大门，从而将租赁土地围成了一个院子以方便人员进出及管理使用。租赁期限未满，案外人便将租赁土地退还给被告黄**。

2013年10月，原告为筹建水泥管厂与被告黄**协商租赁土地事宜，被告黄**同意将其从六村民处租赁的仁福村定甲坡“三塔岭”土地转租给原告，同年10月30日，原告向被告黄**交纳第一年的土地租金60000元。2013年11月1日，被告黄**（甲方）与原告（乙方）签订了《土地租赁协议》1份，写明：甲方为发展农村经济，加快社会主义新农村的生活水平，充分利用当地的地区优势和资源优势，改善当地人民群众的生活水平，经甲方村民代表会议讨论通过，甲方决定将闲置的土地租赁给乙方使用，约定主要内容：一、甲方将该村第三村民小组所有的，位于“三塔岭”（土地）租赁给乙方，该条款中并未注明租赁用地的用途、位置、面积，仅注明“回墙（围墙）内的场地使用，不得使用回墙外任何土地（除通向道路的路面）；二、租期为5年，自2013年11月1日至2018年10月30日，合同期满后如该厂继续经营，应续延此合同，续延期限为零年。三、第一年的租金60000元。四、付款方式：签订合同后半个月内付清第一年租金（在此条款旁另手写注明：“每年11月1日之前付清一年租金”）。六、乙方租地建厂所需要的手续由乙方负责办理，费用由乙方负担，但需要甲方协助或提供与租赁土地有关的本次合同的手续、资料的，甲方有义务协助。乙方不允许通过场地进行任何非法经营活动，如受到政府相关部门的任何处罚与甲方无关。九、乙方建厂或生产经营中需经过道路场地前通向道路的通知时，甲方应当积极协助和提供方便，乙方享有无偿通行权，如甲方村民干涉，由甲方负责。乙方不得占用周围的任何土地。十七、因此合同发生争议，双方应友好协商解决，如协商不成，双方同意向南**委员会申请仲裁等内容，并注明“附：1.平面图一份；2.村民代表会议决议一份”。该协议的首部、尾部中“甲方”署名均为“黄**”，“乙方”署名均为“裴**”，且首部写明了甲方、乙方的身份证号码。被告颜**在协议首部“甲方：黄**”的名字后签名、捺印，在协议尾部手写的“租赁期满后，乙方安装的供电系统甲方有优先购买权”下方处签名、捺印。仁福村委会在协议尾部手写的“同意双方签订协议，2013.10.28”字样处盖有该村委会公章。

二、本案原告与被告黄**签订的《土地租赁协议》履行情况

原告与被告黄**签订《土地租赁协议》后，原告便进场对涉讼土地进行管理、使用，请人铺设了石渣路、将围墙内的泥土清理，还雇请仁福村一名村民自2013年11月起至2014年2月期间做门卫帮忙看守场地，为筹建水泥管厂开展相应的准备工作。2014年2月18日，南宁市邕宁区城市管理综合行政执法局（以下简称邕**城管综合行政执法局）在涉讼土地的大门张贴了《行政执法检查通知书》，要求使用该土地的单位或人员提供有关的规划审批、用地审批等手续，到该机关接受检查。2014年3月11日，邕**城管综合行政执法局分别发出《责令限期接受处理的公告》、《责令停止违法占地建设通知书》，责令在涉讼土地上进行建设施工的人员立即停止施工建设行为，并限期到该机关接受处理，如公告期满，仍无法确定建设单位或据不接受处理，将依法强制拆除。此后，涉讼土地上的围墙、大门、门卫室等建筑均被拆除。原告认为其无法继续使用所租赁的土地筹建水泥管厂，向被告黄**等人主张返还租金未果后向南**委员会提出仲裁申请，2014年6月24日，南**委员会作出《不予受理通知书》后，原告便诉至本院，被告黄**提起反诉。

另查明：一、2015年1月21日，经本院派员召集原、被告双方当事人到涉讼土地现场勘验，确认：本案涉讼土地与六村民与被告黄**于2010年10月4日签订的《土地租赁合同》中涉及的土地位置基本一致，但具体面积未写明，土地界限以本案《土地租赁协议》中约定的“围墙内”部分为准。现场勘验时，涉讼土地上有水泥铺设的地板，场地中央有一个用水泥、砖头砌的水池，已没有房屋、门卫室、大门、围墙等固定建筑，有数根电线杆分散放在涉讼土地附近的田地上。

二、本案《土地租赁协议》中涉讼土地为六村民的承包地，而不是仁福村第三村民小组的集体土地。原告与被告黄**签订《土地租赁协议》时未附有协议上所注明的“附：1.平面图一份；2.村民代表会议决议一份”的材料。

三、本案《土地租赁协议》因违反法律强制性规定而无效，经本院释明，被告黄**明确表示不变更反诉诉讼请求。

本院认为：一、关于本案《土地租赁协议》是否合法有效、履行情况如何的问题。

根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。

《中华人民共和国农村土地承包法》第八条第一款：农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。第三十三条：土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；（四）受让方须有农业经营能力；（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。

《中华人民共和国物权法》第一百二十八条：土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。

因本案涉讼土地为六村民承包的农村土地，原告与被告黄**均不是仁**委会的村民，被告黄**将其从六村民处租赁的承包地转租给原告用于筹建水泥管厂，属未经依法批准将承包地用于非农建设的行为，已经改变了承包地的农业用途，违反了上述法律强制性的规定，因此，原告与被告黄**签订的《土地租赁协议》无效。被告黄**、颜**、仁**委会均辩称涉讼土地属于荒地、可以以出租的方式依法流转，且原告租赁土地用于非农建设与其无关，因此，《土地租赁协议》合法有效，但未能提供证据证明，其辩称意见不符合法律规定，本院不予采纳。

《土地租赁协议》签订后，原告已交纳租金并对涉讼土地进行管理、使用，因此，原告诉称由于被告的原因导致其未能实际承租涉讼土地，不符合客观事实，本院不予采信。

二、关于颜**、仁**委会是否本案的适格被告？原告主张被告黄**、颜**、仁**委会返还租金、支付违约金、赔偿经济损失有何依据、应否支持的问题。

由于颜**在原告与被告黄**签订的《土地租赁协议》上签名、捺印，仁**委会也在该协议上盖了公章，因此，颜**、仁**委会与本案有一定的利害关系，原告将其列为本案被告，有利于查明案情、解决纠纷，颜**、仁**委会均为本案适格被告。但由于《土地租赁协议》写明合同当事人是原告与被告黄**，约定的是被告黄**作为出租方与原告作为承租方之间的权利、义务，颜**、仁**委会在该协议中不享有权利、不承担义务，并非合同的当事人，不应在本案中承担责任。因此，原告主张被告颜**、仁**委会在本案中承担返还租金、支付违约金、赔偿损失的责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。

《中华人民共和国合同法》第五十八条：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

本案中，原告与被告黄**签订的《土地租赁协议》无效，被告黄**向原告收取的土地租金应予以返还，但原告自2013年11月起至2014年2月已实际占用了涉讼土地共4个月，因此，原告主张被告黄**全部返还一年的租金60000元不符合事实及法律规定，本院不予全部支持。结合本案的实际情况，应参照《土地租赁协议》约定的租金标准，扣除4个月的场地占用费20000元（60000元／年12个月4个月）后，由被告黄**向原告返还租金40000元（60000元-20000元）。

由于原告与被告黄**均不是仁福村的村民，双方在签订《土地租赁协议》时未依法办理承包地用于非农建设的批准手续，双方对于合同无效均有过错，应各自承担相应的责任，因此，原告为建厂自行购买电线杆、雇请门卫所支出的费用应由其自行负担，原告主张被告黄**支付违约金18000元及赔偿经济损失18000元，不符合法律规定，本院不予支持。

三、关于被告黄**反诉主张原告支付2014年11月、12月租金共计10000元理由是否成立、应否支持的问题。

由于原告与被告黄**签订的《土地租赁协议》无效，被告黄**因该协议所取得的租金应依法返还给原告，原告无须按照该协议约定支付2014年11月、12月租金给被告黄**，因此，被告黄**反诉主张原告支付2014年11月、12月的租金共计10000元理由不成立，本院不予支持。

为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第八条、第三十三条，《中华人民共和国物权法》第一百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

裁判结果

一、确认原告裴**与被告黄**于2013年l1月1日签订的《土地租赁协议》无效；

二、被告黄**返还原告裴**租金40000元；

三、驳回原告裴**的其他诉讼请求；

四、驳回被告黄**的反诉请求。

本诉案件受理费1530元（已按适用简易程序审理案件的规定减半收取，原告已预交），由原告裴**负担380元，被告黄**负担1150元。反诉案件受理费25元（已按适用简易程序审理案件的规定减半收取，被告黄**已预交），由被告黄**负担。

上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于南宁**民法院，同时在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费（款汇：南宁**民法院诉讼费专户，开户行：中**银行古城支行南宁市竹溪分理处，账号：010201011887017），逾期不预交也不提出缓交、减交或免交申请的，按自动撤回上诉处理。

裁判日期

二〇一五年四月十五日