郭蔚诉郑州市住房保障和房地产管理局房屋登记二审判决书

审理经过

上诉人郭*因诉上诉人郑州市住房保障和房地产管理局房屋登记一案，不服郑州市金水区人民法院（2014）金行初字第47号行政判决，向本院提起上诉。本院2014年7月2日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月24日公开开庭对本案进行了审理，上诉人郭*及其委托代理人郭**，被上诉人郑州市住房保障和房地产管理局的委托代理人王**、被上诉人付燕峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

一审法院查明

原审认定：2012年9月，原告与第三人向被告申请办理房屋产权变更登记，原告将其位于郑州市金水区鑫苑路10号院2号楼2单元21号房产出售给第三人。提交资料中，双方提交的存量房购房合同显示价款为人民币1万元，与双方实际履行价款不同。被告经审查后，向第三人颁发本案所诉房屋所有权证。另：原告提起的诉被告请求撤销购房合同一案的民事诉讼，正在人民法院审理过程中。

一审法院认为

原审认为：一、被告向第三人颁发房地产所有权证，是基于原告与第三人对房地产交易进行的登记行为。原告提出中介时的购房人与办理产权登记的购房人不同，合同价款为被告人员填写等意见，但签字确认且又认可双方已经履行了实际价款，其行为后果应由其自行承担，原告以此请求撤销房屋所有权证的理由不能成立；现双方购房合同纠纷正在人民法院审理过程中，原告可在民事诉讼产生结论后再行通过法律渠道解决。二、原告提出的税收等问题，不是被告行政审查事项，原告可另行通过法律渠道解决。综上所述，原告

起诉请求撤销第三人房屋登记的请求不能成立。依照《最**法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决：驳回原告郭*的诉讼请求。

上诉人诉称

郭*上诉称：一、一审判决认定事实有误。首先，上诉人签字是在被欺骗的情况下所签，且上诉人已经提交了被骗的证据；其次，一审判决回避了合同价款是被上诉人工作人员随意添加的事实。上诉人的签字行为根本不能说明合同价款不是被上诉人填写的，一审判决用上诉人的签字掩盖了这一事实。上诉人起诉就是基于被上诉人随意填写合同价款的行为，因为该行为明显不合法，也不合理。二、一审判决适用法律不当。《城市房地产转让管理规定》第七条规定“房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估”的规定，显然被告没有起到审查、审核和确认的职责。上诉人发现被骗后，立即请求被告阻止侵权发生，被告未尽到进一步审查补救，但一审却对此置之不理。《城市房地产转让管理规定》第十四条规定“房地产转让应当以申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据，成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据”。也就是说只有成交价低于评估价，才依评估价作为缴纳税费的依据。本案中成交价57.5万元，评估价为41万元，成交价高于评估价。而上述规定第十四条规定“房地产权利人转让房地产，应当如实申报成交价格，不得瞒报或者做不实的申报”，本案被上诉人不但不问成交价，反而随意填写大大低于成交价的价款，一审判决竟认为“不是被告行政审查的事项”，违反了《城市房地产转让管理规定》的规定。三、李*为本案的利害关系人，一审未追加其为第三人程序违法。综上，上诉人认为一审判决认定事实有误，适用法律不当，请求二审法院撤销一审判决，依法支持上诉人的诉讼请求。

被上诉人辩称

被上诉人郑州市住房保障和房地产管理局答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持一审判决。

被上诉人付燕峰答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持一审判决。

郭*二审向本院提供两份证据证据：1、银行划款证明和收条，证明房款是李**给郭*的，涉案房屋与李*具有利害关系，应当追加李*为第三人。2、民事案件二审笔录中，证明付燕峰认可房款为随意添加。

付燕峰二审向本院提交了（2014）郑**终字第362号民事判决书。

经庭审质证，本院对上述证据做如下认定：

郭*提供两份证据，系从民事二审卷中复印得到，系其在一审行政案件结束之后得到，本院认可其可以作为新证据提交，证据1银行划款证明和收条，证明了涉案房屋买卖时的房款支付情况，本院予以确认，至于该份证据能否证明李*为本案必须追加的第三人，将在本院认为部分予以评述。证据2民事二审笔录中显示“监管金额为随意添加”，上诉人提供该证据用以证明付燕峰认可房款为随意添加，至于该份证据对房管局登记行为的合法性是否有影响，将在本院认为部分予以评述。

本院查明

付**提供的（2014）郑**终字第362号民事判决书为二审生效判决，用以证明郭*起诉请求撤销其与付**签订的房屋买卖合同已经法院确认系有效的和不可撤销的。该民事案件与本案具有关联，本院予以确认。

此外，对于一审卷宗中夹存有郭*二审提交新证据1的问题。经向一审法院核实，该份证据系付燕峰一审庭审后向一审法院提交，一审法院认定该证据超过了举证期限且该证据对案件事实并无影响，故未再次组织各方质证，但是作为参考材料夹存到了一审卷宗中。

本院二审查明：郭*提起的诉付**请求撤销购房合同的民事诉讼，郑州**民法院于2014年5月9日作出（2014）郑**终字第362号民事二审判决。该判决认定，合同关于房价的约定与实际不符，是为了减少纳税而故意虚报的价格，双方恶意串通降低成交金额的行为损害了国家利益，故该合同关于价格的约定是无效条款。对于郭*主张其受到欺诈，对合同主体变化不知情的主张，民事二审判决认定2012年9月28日郭*与付**办理产权登记手续当天，郭*收到李*支付的增补房款5000元，郭*对房屋将过户至付**名下是明知的，依照合同法关于债权转让的规定，李*支付房款后有权要求郭*将房屋过户至其指定的付**名下，郭*在办理房屋过户至付**名下的《郑州市存量房房屋买卖合同》上签字确认，说明已经同意李*将房屋过户主体变更为付**，郭*已按照合同约定收到全部房款，房屋的产权登记在李*或付**名下对郭*的实体权利没有影响，郭*主张受到欺诈的证据不足。郭*与付**签订《郑州市存量房房屋买卖合同》部分条款无效，但不属于可变更可撤销合同。该民事判决驳回了郭*的诉讼请求。

本院查明的其余事实与一审一致。

本院认为

本院认为：一、关于是否应当追加李*为第三人的问题。被上诉人郑州市住房保障和房地产管理局作出被诉的变更登记，是基于上诉人郭*和被上诉人付**的申请，在郭*与付**提供存量房买卖合同、契税完税证、税收通用完税证等材料的基础上，经过审查，将涉诉房屋登记至付**名下。虽然上诉人提供证据证明房款是由李*支付，但支付房款的行为属于履行民事合同的行为，与被上诉人郑州市住房保障和房地产管理局办理的房屋登记行为属于不同法律关系，至于李*与付**婚姻状况如何，与郑州市住房保障和房地产管理局作出的房屋登记行为没有法律上的利害关系。故郭*主张应当追加李*为本案第三人的上诉理由不能成立，本院不予支持。

二、关于一审判决是否正确的问题。郭*提起行政诉讼请求撤销郑州市住房保障和房地产管理局为付**作出的房屋登记行为，该登记行为的基础是郭*与付**之间签订的房屋买卖合同。在行政一审判决作出之前，郭*已经向人民法院提起民事诉讼请求撤销该房屋买卖合同。根据《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定，当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。因郭*、付**签订的合同是房管局为付**作出房屋登记的基础，故按照上述规定，本案一审行政案件应当中止诉讼，等待民事案件对房屋买卖合同效力的作出最终认定后再对房管局的登记行为进行评价。本案一审在民事案件未对合同效力作出认定时即作出行政一审判决，属于程序违法。但因本案二审处理期间，民事二审生效判决已经做出，该判决确认郭*与付**签订的《郑州市存量房房屋买卖合同》仅涉及到价款1万元的条款因损害国家利益无效，该合同不属于可变更和可撤销合同，故判决驳回了郭*的诉讼请求。也即是说，民事案件确认了郭*与付**转让房屋的行为是有效的、不可撤销的。在此情况下，郑州市住房保障和房地产管理局根据双方申请办理房屋登记并无不妥。上诉人的诉讼请求应予驳回，本案一审判决结果正确，本院不再发回重审。

三、对于上诉人称其在合同上签字是在被欺骗的情况下所签及合同价款是房管局工作人员随意添加的上诉理由。作为完全民事行为能力人，郭*在《郑州存量房买卖合同》上签字确认，说明其对房屋将过户至付**名下是明知和认可的，其主张受到欺骗证据不足，本院不予支持。至于合同价款为1万元，民事判决已经确认合同对价款的约定与实际不符，是为了减少纳税而故意虚报的价格，双方恶意串通降低成交金额的行为损害了国家利益，故合同关于价格的约定是无效条款。因签订合同是郭*与付**买卖双方的约定，故郭*主张合同价款为被上诉人随意添加证据不足。对于上诉人郭*主张成交价高于评估价，因此存在缴纳税费依据错误，进而认为房管局未尽到审查职责的上诉理由。《城市房地产转让管理规定》第十四条规定，房地产转让权利人应当如实申报成交价格，不得瞒报或者做不实的申报。根据该规定，郭*与付**申请房屋转移登记时，应当如实申报房屋成交价格，其未如实申报造成国家税费的流失，应当由其承担相应的法律责任。郭*与付**向房管局申请办理房屋转移登记时提供了加盖有郑州市地方税务局印章的契税完税证和税收通用完税证，足以证明税收的征收属于税务部门的审查事项，不是被上诉人房管局的审查事项，因此，上诉人郭*主张房管局未尽到审查职责的理由不能成立，本院不予支持。

综上，被上诉人郑州市住房保障和房地产管理局作出的涉诉的房屋登记行为事实清楚、证据充分、程序合法。一审法院在与本案相关的民事案件未审结时即作出一审行政判决属于属程序违法，但因其判决结果正确，本院依法予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《最**法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审诉讼费用50元，由上诉人郭*负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十一月二十五日