广州**有限公司与中国**广州军区空军老干部住房建设办公室其他二审行政判决书

审理经过

上诉人广州市国土资源和房屋管理局与被上诉人广州**有限公司房屋登记管理行政纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法行初字第263号行政判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。

一审法院查明

原审法院经审理查明：1999年10月8日，广州**勤部机场营房处（下简称甲方）与冠**司（下简称乙方）签订《合作建房协议书》，约定：根据国家和军队有关政策、法规，就合作修建广空广州片第五批离退休干部住房工程，双方本着平等、自愿、互利的原则，经协商签订本协议。甲方提供广州市天河直街146号4667平方米土地作为建房使用，乙方拟在该土地上投资1163.8万元，拟合作兴建二栋多层公寓住宅楼，总建筑面积14548平方米。房屋建成后，甲乙双方按4.2：5.8分成，即甲方分得房屋6110平方米，乙方分得房屋8438平方米。甲方负责出具合建住房的军队上级批文和办理军队土地转让许可证手续，以及按照规定可能提供的文书。负责该地段规划，出具报建有关资料及手续。提出设计方案，负责工程质量监督。乙方负责该工程项目建设资金（包括报建、设计、钻勘、税费等），并在协议签订后十日内，拨入甲方银行账户100万元作为履行协议的押金。2000年5月29日，中国人**后勤部作出（2000）后营字第569号批复《同意广空与地方合作建房安置第五批离退休干部》，内容为：“（1999）后营字第664号请示悉，根据总后勤部（2000）后营字第182号批复，同意广空老干部住房建设办公室利用位于广州市天河区天河直街146号营区土地4667平方米，与广州**有限公司合作修建14548平方米住宅楼，工程投资1163.8万元全部由冠**司承担。所建房屋军地双方按4.2：5.8的比例分成。广空分得的6110平方米房屋用于安置第五批61户离退休干部，并按照《军队经济适用住房建设管理办法》建设和出售，售房收入扣除军队购房人员住房补贴后，按《军队现有住房出售管理办法》办理。冠**司分得的8438平方米房屋使用期限为70年，期满，土地使用权连同地上建筑物、其他附着物所有权的处置按国家和军队的有关规定办理。请根据本批复和双方协议，按军队基本建设管理程序编报设计任务书，办理建设手续，做好前期准备。待设计任务书批准后，上缴土地转让费和土地管理费136万元（其中总部98万元，空军19万元，广空19万元），领取《军用土地补办出让手续许可证》，列入年度计划组织实施。”2000年11月10日中国人**管理局出具《军用土地补办出让手续许可证》，记载：“广州市国土厅：根据**政部、国**管理局、总后勤部（1993）财综字第159号文件规定，经（2000）后营字第182号文件批准，坐落在广州市天河区天河直街146号，面积4667平方米土地用于合建。请准予补办出让手续，免交土地出让金，特发此证，注：军地双方按4.2：5.8比例分房，土地亦按比例分割转让。”

2001年9月13日，广州**员会出具《关于同意设立广州市**有限公司的复函》同意冠**司、广州**中心（以下简称中城置业）设立名海公司，开发经营天河区天河直街地段10586平方米地块中4685平方米用地等。2001年10月30日，广州市城市规划局出具穗规地复字（2001）912号《关于申请用地更名问题的复函》称，关于名海公司来文收悉，天河直街地段的4865平方米用地，该局经穗规地复字（2001）第652号文批准空军住建办、冠**司、中城置业三单位合作建设住宅项目。现据广州**员会穗建开函（2001）903号文及空军住建办的意见，同意将上述用地改由项目公司负责建设，其他要求仍按该局历次批复办理，接文后到房管部门办理有关手续等。2001年11月9日，广州市国土资源和房屋管理局出具《关于更改办理用地手续单位名称的复函》，确定同意将上述项目的建设单位改为名海公司。2004年6月11日和2004年8月23日，名海公司取得《广州市房地产权属证明书》，确定天河区天河直街146号规划房屋用途首层为居委会及老干活动用房、粮油店，第二至十九层为住宅。天河直街148号为商住楼。

另查明，名海公司的股东是冠**司、中**业两方。2007年4月5日冠**司、中**业作出《股东会决议》，同意名海公司解散，办理清算、注销手续。自解散决议之日起成立清算组，清算组成员由股东派出的孙**、阚**、陈**三人组成，孙**任清算负责人。2007年4月11日冠**司、中**业作出《股东会决定公司注销决议》，同意名海公司解散，并按照相关规定办理清算、注销。2007年5月30日冠**司、中**业作出《广州市**有限公司清算报告》，称清算组成立后已通知或公告公司所有债权人。所有债权债务全部清理完毕。2007年6月5日名海公司经工商部门核准注销。另外，名海公司的清算报告注明，名海公司债务清偿后剩余财产全部归冠**司所有。根据已生效的（2011）穗天法民四重字第1号民事判决认定，名海公司在该案应承担的债务应由其开办单位冠**司、中**业承担。

2013年8月，原告广州**有限公司认为根据2000年5月29日中国人**后勤部作出的（2000）后营字第569号批复和2000年11月10日中国人**管理局出具的《军用土地补办出让手续许可证》，广州市天河区天河直街146号9917.21平方米房屋及相应的土地用途为军队建设经济适用房，土地性质保留为划拨性质。于是向被告广州市国土资源和房屋管理局申请将广州市天河区天河直街146号的土地用途和房屋性质变更登记为经济适用房。2013年8月23日，被告作出《不予登记决定书》，内容为：“广州**有限公司：你公司申请办理天河区天河直街146号、148号房屋更正登记，要求更正土地用途、房屋性质为‘商住和经济适用房（天河直街146号）’等，我局以13更01100305号受理。经审核，现作出不予登记决定，理由如下：（一）位于天河区天河直街146、148号的体育西苑项目（以下简称该项目），于2004年8月23日由广州市**有限公司办理初始登记，领取《广州市房地产权属证明书》（N0.D0000001号）。经查，该项目中的天河直街146号除101房外，其余房屋均已出售，相关权利义务已转移。鉴于你司不是该项目天河直街146号的权利人，根据《广州市城镇房地产权登记办法》第五十一条规定，你司不是申请本次更正登记的适格主体。（二）该项目的《建设用地批准书》（穗国土建用字（2001）第641号）、《国有土地使用证》（穗府国用（2001）字第特229号）、《建设工程许可证》及《建设工程报建审核书》（穗规建字（2000）第303号）、《建设工程规划验收合格证》（穗规验证（2003）415号）等用地、报建、规划验收文件，均无显示该项目为经济适用房，你司申请将土地用地和房屋性质更正为经济适用房，与上述用地、规划文件不符。（三）根据2001年12月3日签订的《广州市国有土地使用权出让合同》（穗地出合（2001）353号）的约定，该项目为军用土地开发，地方政府免收土地出让金。你司申请报告中提及的‘未缴纳国有土地使用权出让金，属军用划拨性质’与上述合同约定不符。综上，根据《广州市城镇房地产权登记办法》第十九条第一款第（二）项的规定，本局决定不予登记。”该决定书还告知了原告提起复议和诉讼的权利和期限。原告不服该不予登记决定，于2013年9月5日向原审法院提起行政诉讼。

一审法院认为

原审法院认为，原告是被告2013年8月23日作出的《不予登记决定书》的行政相对人，原告也是涉案项目的权利主体，广州市天河区天河直街146号的土地用途和房屋性质的登记情况，对原告的权利义务构成实质影响，因此，原告具有提起本案诉讼的主体资格。理由如下：2001年11月9日，广州市国土资源和房屋管理局出具《关于更改办理用地手续单位名称的复函》，确定同意将天河直街地段的4865平方米用地，穗规地复字（2001）第652号文批准空军住建办、冠**司、中城置业三单位合作建设住宅项目的建设单位改为名海公司，名海公司为三方为涉案项目的建设所成立的项目公司。2004年6月11日和2004年8月23日，名海公司取得案涉房产的《广州市房地产权属证明书》，名海公司的股东为冠**司、中城置业，名海公司的清算报告注明，名海公司债务清偿后剩余财产全部归冠**司所有，根据已生效的（2011）穗天法民四重字第1号民事判决书认定，名海公司在该案应承担的债务应由其开办单位冠**司、中城置业承担。经被告查证，位于天河区天河直街146、148号的体育西苑项目，于2004年8月23日由名海公司办理初始登记，领取《广州市房地产权属证明书》（N0.D0000001号）。该项目中天河直街146号101房并未出售，已出售的房屋土地用途和房屋性质的登记情况，是根据登记于**公司时的情况所确定。被告以位于天河区天河直街146、148号的项目中除天河直街146号101房外，其余房屋均已出售，相关权利义务已转移，原告不是该项目天河直街146号的权利人为由，认为原告不是申请本次更正登记的适格主体，认定事实不清，原审法院不予采纳。

由于案涉项目是军队与地方合建项目，其土地原本为军队土地，根据《**政部、国**管理局、中国**总后勤部关于军队有偿转让空余军用土地有关问题的通知》第二点规定：“军队依法转让、出租土地使用权，包括以土地使用权为条件与地方合建、换建房屋，兴办合资合作企业，出售、出租地上建筑物、其他附着物等，用地单位需持解放军土地管理局制发的《军用土地补办出让手续许可证》，按照国家有关规定，到当地县级以上土地管理部门补办土地使用权出让手续，办理土地变更登记。在补办土地出让手续时免交土地出让金。”原告在《不予登记决定书》里列明的审查对象只包括该项目的穗国土建用字（2001）第641号《建设用地批准书》、穗府国用（2001）字第特229号《国有土地使用证》、《建设工程许可证》及穗规建字（2000）第303号《建设工程报建审核书》、穗规验证（2003）415号《建设工程规划验收合格证》等用地、报建、规划验收文件和2001年12月3日签订的穗地出合（2001）353号《广州市国有土地使用权出让合同》。只审查上述材料不足以确认案涉房屋所在的土地用途。因此，被告作出《不予登记决定书》所依据的证据不充分。原告要求撤销被告2013年8月23日作出的《不予登记决定书》有理，原审法院予以支持。关于原告请求判令被告办理更正登记的诉讼请求，案涉土地房屋的使用性质登记是否应予变更，是被告的行政职权审查范围，不属于行政诉讼案件受理范围，原审法院不予处理。根据《房屋登记办法》第二十三条规定：“自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：……（三）预告登记、更正登记，10个工作日；……”被告应在在法定期限内对原告的变更登记申请重新作出处理。

关于被告称原告的起诉已超过起诉期限的问题，原告起诉的是被告的不予变更登记行为，原告在被告所告知的起诉期限内提起诉讼，不存在超过起诉期限的问题。

综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第1目的规定，经原审**委员会讨论，判决：一、撤销被告广州市国土资源和房屋管理局于2013年8月23日对原告广州**有限公司作出的《不予登记决定书》；二、责令被告广州市国土资源和房屋管理局于本判决发生法律效力起10个工作日内对原告广州**有限公司的变更登记申请重新作出处理。

上诉人诉称

上诉人广州市国土资源和房屋管理局不服原审判决，向本院上诉称：一、一审判决查明事实不清。1、一审判决涉及的合同和中国人**后勤部的文件，被上诉人均没有提供原件，且原审第三人也未能提供原件核对，故上诉人否认其真实性。2、一审判决未引述已生效的（2011）穗天法民四重字第1号民事判决书中明确查明和认定的涉案房屋是部队按照商品房进行报建的事实。二、一审判决适用法律错误。一审判决书引用的《房屋登记办法》第二十三条，其前提明确是“房屋”而不是“土地”，而且特指的是已建成房屋，同一段所引述的《**政部、国**管理局、中国**总后勤部关于军队有偿转让空余军用土地有关问题的通知》，其前提明确是“土地”而不是“房屋”。根据该法条用地单位需持解放军土地管理局制发的《军用土地补办出让手续许可证》，所办理的是土地出让手续，而不是房屋登记手续。本案上诉人作出《不予登记决定书》所针对的内容，是涉案已建成而且已售出的房屋的变更登记，而不是针对土地出让时的《国有土地使用权出让合同》和《国有土地使用证》的合法性问题，《军用土地补办出让手续许可证》是办理空余军用土地转地方土地的出让手续，并不是房屋登记的文件。一审判决将房屋登记的法律法规和土地出让的法律法规相互混淆，适用法律严重错误。三、一审判决程序错误。1、被上诉人并非申请案涉房屋更正登记的适格主体。位于天河区天河直街146、148号的体育西苑项目（以下简称该项目），于2004年8月23日由广州市**有限公司办理初始登记，领取《广州市房地产权属证明书》（NO．D0000001号）。经查，该项目中的天河直街146号除101房外（该101房为公建配套，由居委会使用）。其余房屋均已出售，相关权利义务已转移。被上诉人既非原《广州市房地产权属证明书》所记载的原权属人，也非现业主，不是该项目的权利人。根据《广州市城镇房地产登记办法》第五十一条规定，被上诉人不是申请案涉房屋更正登记的适格主体。至于被上诉人称其为广州市**有限公司的股东，有处理债权债务的相关权利和义务，但被上诉人对其主张在法定举证期限内没有举证证明名海公司存在债权债务，依法承担不利后果。且即使广州市**有限公司对案涉房屋的权利义务也已转移给现业主，被上诉人称其是广州市**有限公司的股东而继受广州市**有限公司的权利义务，因此有权申请变更登记的诉讼理由并不成立。2、被上诉人不具备本案原告主体资格。根据《最**法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第一条第二款规定，被上诉人并非涉案房屋的权利人，却要求办理案涉房屋的更正登记，被上诉人不具备原告主体资格。3、被上诉人已被吊销营业执照，依法早已解散，清算组也不具有行政诉讼的主体资格。4、从程序上，请求追加赵**、冯**等所有现有业主为第三人。5、冠**司在起诉书上是向越秀区人民法院起诉，却是天河区人民法院受理，且未说明理由。四、我局作出《不予登记决定书》的程序合法，依据充分，《军用土地补办出让手续许可证》不属于我局依职权办理房屋登记必须审查的范围。被上诉人的起诉和诉讼请求并无事实和法律的依据，依法应予驳回。综上所述，上诉人上诉请求：一、撤销（2013）穗天法行初字第263号行政判决书；二、依法改判并驳回被上诉人的全部诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人广州**有限公司答辩称：一、一审法院认定事实清楚。1、一审法院以被上诉人是涉案项目的权利主体，广州**管局的决定对被上诉人的权利义务构成实质影响为由认定被上诉人具有诉讼主体资格，是完全正确的。2、一审判决审理查明事实清楚准确。原审第三人当庭确认了部队相关文件的真实性，中国人民**后勤部机场营房处也出具公函，书面对《军用土地补办出让手续许可证》记载事项进行了说明，明确4667平方米土地中的2707平方米归被上诉人，1960平方米归部队，保留军用划拨性质。一审法院据此认定相关事实，实事求是，合理合法。二、一审法院适用法律正确。广州**管局签发的《广州市房地产权属证明书》是涉案项目房屋和土地的权属登记证明文件，该证明书明确记载了涉案项目土地用途为“商住”，被上诉人已提供充分的证据证明涉案土地中有1960平方米归部队所有，仍保留军用划拨性质，广州**管局关于全部土地均属“商住”的登记行为有误，一审法院据此认定广州**管局作出《不予登记决定书》证据不足，适用法律完全正确。三、一审法院审理程序正确。1、被上诉人是涉案项目的权利主体，广州**管局作出的《广州市房地产权属证明书》和《不予登记决定书》对被上诉人的权利义务明显构成实质影响，一审法院认定被上诉人有权申请变更登记，具有行政诉讼主体资格，是完全正确的。2、被上诉人虽已被吊销，但并未进行清算和注销，参照公司法以及最**法院相关司法解释，被上诉人显然具备行政诉讼主体资格，享有诉权。3、一审法院决定不追加现业主为第三人是完全正确的。本案的诉讼标的为《不予登记决定书》。本案只是审查《不予登记决定书》是否合理合法，而不决定案涉土地使用房屋的使用性质登记是否应予变更，一审判决结果与现业主等人并无关联。4、《最**法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第七条规定，房屋登记行政案件由房屋所在地人民法院管辖。本案涉案项目坐落于天河区，本案理应也只能由天**法院管辖。四、广州**管局做出《不予登记决定书》是完全错误的。广州**管局对被上诉人申请更正登记时提供的证据视而不见，不仅不积极进行核实，而且作出《不予登记决定书》，并且广州**管局进行更正登记审查时应以“房地产权证书或者房地产登记簿记载”是否错误为原则进行实质审查，而非对实施原登记行为时程序是否合法进行形式审查。五、在一审当中被上诉人向法庭提交了部队的相关文件以及证明，部队对有关部分土地保留军用化性质，土地归部队是非常明确的。六、有关经济适用房的立项问题，上诉人称地方政府并无对该经济适用房进行立项，但是该项目是军队的经适房项目，是由解放**勤部直接立项。军队土地出让金是由军队的总后勤部收取，军队在收取该出让金会发出军用土地补办出让手续许可证，通知地方政府国土管理部门办理该土地使用权的变更，并且不再收取土地出让金。根据《**政部、国**管理局、中国**总后勤部关于军队有偿转让空余土地有关问题的通知》，本案中军用土地被上诉人只就其中2707平方米土地向部队缴纳了土地出让金，剩余1960平方米土地由部队用于建设经济适用房，所以未办理军队内部的军用土地转让手续，使用权仍归部队。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法予以维持。

原审第三人中国**广州军区空军老干部住房建设办公室述称：本案涉案土地原属部队所有，后经总后勤部队立项批准与地方合作建房，按照军队经济适用房建设和出售。因为原审第三人总共有7个类似合建项目，除本案合建项目上诉人全部登记为商品房，其他合建项目中所有划归部队的房屋都是经济适用房。

本院查明

经审理查明，原审法院查明的事实有相应的证据予以证实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，《房屋登记办法》第三十条规定：“因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报告；（七）其他必要材料。”第七十四条规定：“权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）证明房屋登记簿记载错误的材料。利害关系人申请更正登记的，还应当提供权利人同意更正的证明材料。房屋登记簿记载确有错误的，应当予以更正；需要更正房屋权属证书内容的，应当书面通知权利人换领房屋权属证书；房屋登记簿记载无误的，应当不予更正，并书面通知申请人。”《**政部、国**管理局、中国**总后勤部关于军队有偿转让空余军用土地有关问题的通知》第二点规定：“军队依法转让、出租土地使用权，包括以土地使用权为条件与地方合建、换建房屋，兴办合资合作企业，出售、出租地上建筑物、其他附着物等，用地单位需持解放军土地管理局制发的《军用土地补办出让手续许可证》，按照国家有关规定，到当地县级以上土地管理部门补办土地使用权出让手续，办理土地变更登记。在补办土地出让手续时免交土地出让金。”本案中，根据中国人**后勤部（2000）后营字第569号批复《同意广空与地方合作建房安置第五批离退休干部》记载，涉案土地广州市天河区天河直街146号营区土地4667平方米，经批复同意与广州**有限公司合作修建住宅楼，所建房屋军地双方按4.2：5.8的比例分成，广空分得的6110平方米房屋用于安置第五批61户离退休干部，并按照《军队经济适用住房建设管理办法》建设和出售，售房收入扣除军队购房人员住房补贴后，按《军队现有住房出售管理办法》办理……。以及中国人**管理局《军用土地补办出让手续许可证》记载，坐落在广州市天河区天河直街146号，面积4667平方米土地用于合建，准予补办出让手续，免交土地出让金，注：军地双方按4.2：5.8比例分房，土地亦按比例分割转让。根据上述文件内容，涉案土地经批复同意用于军队与军外单位合作建房，其中军队分得的房屋用于安置第五批离退休干部，并按照《军队经济适用住房建设管理办法》建设和出售。上诉人以涉案合建项目的穗国土建用字（2001）第641号《建设用地批准书》、穗府国用（2001）字第特229号《国有土地使用证》、《建设工程许可证》及穗规建字（2000）第303号《建设工程报建审核书》、穗规验证（2003）415号《建设工程规划验收合格证》等用地、报建、规划验收文件均无显示该项目为经济适用房，以及涉案项目为军用土地开发，地方政府免收土地出让金为由，作出不予登记决定，其主要证据不足。原审法院判决撤销上诉人广州市国土资源和房屋管理局作出上述不予登记决定并责令上诉人重新作出处理正确，应予以维持。

关于被上诉人是否具有本案原告诉讼主体资格的问题。《中华人民共和国行政诉讼法》第二条规定：“公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权依照本法向人民法院提起诉讼。”本案中，上诉人依被上诉人的申请作出《不予登记决定书》，被上诉人作为上述不予登记决定具体行政行为相对人，有权依照上述规定提起行政诉讼。上诉人认为被上诉人不具有本案原告诉讼主体资格的主张，缺乏法律依据，应不予支持。

关于本案是否应当追加涉案房屋的业主为作为本案第三人参加诉讼的问题。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十七条规定：“同提起诉讼的具体行政行为有利害关系的其他公民、法人或者其他组织，可以作为第三人申请参加诉讼，或者由人民法院通知参加诉讼。”本案针对上诉人作出不予登记决定具体行政行为的合法性进行审查，案涉房屋现任业主并非不予登记决定行政相对人，且该不予登记决定并未变更案涉房屋现任业主的房屋权属登记内容，故上诉人认为应当追加案涉房屋的业主为作为本案第三人参加诉讼的主张，理据不足，应不予支持。

综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。上诉人上诉请求的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人广州市国土资源和房屋管理局负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年三月五日