广州市**有限公司与黄**、中国工**限公司广**支行撤销房地产权证682二审行政判决书

审理经过

上诉人广州市**有限公司因房屋登记一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法行初字第19号行政判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。

一审法院查明

案经原审法院审理查明：原告华**司开发建设广州市人民北路745-775号地段金门大厦商品房项目，商品房预售许可证号为xx。1999年9月28日，原告与黄**签订了穗房预合字xx号《商品房预售合同》，约定黄**向原告预购金门大厦第c幢x层x号房（现门牌为广州市荔湾区人民北路x号x房，以下称“涉案房屋”），售价总金额为533010元。1999年10月8日，被告核准了上述商品房预售合同登记备案。1999年10月14日，原告出具收据，载明“收到黄**购房款x房223010元”。同年10月21日，中国工**九路支行（下称“工**路支行”）与黄**、原告签订《购房抵押借款合同》，约定工**路支行向黄**发放贷款310000元用于购买上述涉案房屋，并以该屋作为贷款抵押物，原告负担保责任。被告已依申请办理了抵押登记手续。

2005年，黄**向广**委员会申请仲裁，请求华**司按上述《商品房预售合同》约定条件交付房屋并支付逾期交楼利息及违约金等。2006年6月27日，广**委员会作出（2005）穗仲案字第2700号《裁决书》，认为双方签订的《商品房预售合同》合法有效，并裁决支持黄**要求华**司交付房屋及支付逾期交楼利息及违约金等仲裁请求。该裁决已发生法律效力。

上诉人诉称

广州光**展公司（原告发起人之一）就涉案房屋预售合同登记备案向广州**民法院提起行政诉讼，广州**民法院作出（2006）越法行初字第558号之二行政判决，判决驳回广州光**展公司的诉讼请求。广州光**展公司不服提起上诉。广州**民法院于2012年作出（2012）穗中法行终字第330号行政判决，驳回上诉，维持原判。

2012年12月10日，黄**和工**支行向被告提交身份证件、商品房预售合同、抵押登记证明书等资料申请办理涉案房屋转移、初始登记及持房产证抵押登记。被告以2013登记字1041080号受理。2013年12月3日，被告核准登记并向黄**核发了权证号码为××号的房地产权证。

另查，中国银行业监督管理委员会广东监管局于2009年11月26日作出《关于中国工**九路支行迁址更名的批复》，同意中国工**限公司广**路支行更名为中国工**限公司广州荔湾支行。

广州市人民政府办公厅颁布的穗府办（2010）67号《转发市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》规定，属于广州市历史遗留的办理房地产证问题的对象及范围的房地产，商品房预购人可以单方申请办理房地产权证。本案涉案房屋所在金门大厦项目属广州市历史遗留的办理房地产证问题范围。

在诉讼过程中，黄**本人到法院表示委托广**律师事务所徐**律师代理本案诉讼，并提供广**证处出具的（2014）粤广广州第030895号公证书予以证实。

原审法院认为：关于黄**委托广**律师事务所徐**律师代理本案诉讼的问题，黄**本人亲自向本院表示委托广**律师事务所徐**律师代理本案诉讼，并提供广**证处出具的公证书予以证实，符合《第二次全国涉外商事海事审判工作会议纪要》第20条规定。

根据《广东省城镇房地产权登记条例》第三条第一款规定：“县以上人民政府房地产管理部门负责房地产权登记管理工作，受本级人民政府的委托，对申请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权属，核发房地产权证。”被告具有房屋权属登记及核发房地产权证的职责。

《广东省城镇房地产权登记条例》第九条规定：“权利人办理房地产权登记应当向房屋所在地的房地产管理部门提交下列文件：（一）申请人的身份证明；（二）房地产权属来源证明或者权利证书；（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；（四）缴纳房地产税的证明。”本案中，黄**与原告签订的《商品房预售合同》已由被告登记备案且经生效仲裁裁决认定合法有效，并认定黄**已向华**司支付了大部分购房款、裁决继续履行。华**司与黄**、工**支行签订的《购房抵押借款合同》也在实际履行中。现原告以黄**未交齐购房款为由要求撤销其权属登记，原告既未能提供有效证据反驳1999年10月14日出具的收据，且该主张必然影响工**支行的抵押权益，故应不予支持。由于涉案房屋已列入广州市历史遗留的办理房地产证问题范围，根据《转发市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》的规定，黄**是商品房预购人，可以单方申请办理房地产权证。被告根据上述规定审查黄**提交的相关材料后予以核准登记并核发房地产权证并无不当。综上所述，原审法院依照《最**法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项的规定，判决：驳回原告广州市**有限公司的诉讼请求。本案受理费50元，由原告负担。

上诉人广州市**有限公司不服一审判决，向本院上诉称：2013年12月4日，被上诉人来函通知上诉人，被上诉人为原审第三人黄**作出了上诉人自建开发的位于荔湾区人民北路涉案房地产登记。由于涉案房屋存在生效仲裁裁决，认定原审第三人黄**尚欠付合同款项，不符合穗府办（2010）67号《关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题的若干意见的通知》中关于业主单方办证须缴清所有购房款的规定，上诉人认为被上诉人所作被诉行政行为违法，侵害上诉人作为发展商、预售人的合法权益，向荔**民法院提起行政诉讼。《广东省城镇房地产权登记条例》仅适用经确权的开发项目，作为历史遗留问题的项目楼盘，未经确权，本不应适用却被原审法院错误适用作为判决本案依据。一、案涉项目楼盘属于历史遗留问题，至今未通过验收，发展商未办理“大确权”，依据《广东省城镇房地产权登记条例》规定属于的不能办证项目。案涉房屋的产权证办理的唯一依据及操作规范文件为穗府办（2010）67号文。案涉房屋所处楼盘金门大厦至今未通过规划及各项工程验收，发展商未办理“大确权”。该大厦业主一直不能办理其“小产权证”。2010年，广州市政府颁布了穗府办（2010）67号《关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题的若干意见》，并于2011年2-4月间，正式由历史遗留办证问题办公室将金门大厦列入67号文可处理的历史遗留问题项目，该大厦住宅部分业主方具有单方向房管部门申办房地产权证的依据。原审法院以《广东省城镇房地产权登记条例》第九条的规定判案，属于法律适用错误。同时，穗府办（2010）67号文第二大点（二）项的规定，预售商品房办证须具备两个前提条件：预售合同登记备案并已缴清商品房购房款。因此，经生效仲裁裁决认定案涉房屋房款未付清，属于不能办理房产证范围，被上诉人所作产权登记行为违法。l、根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条的规定，本案所涉不动产为上诉人自建开发的新建商品房项目，该项目至今未通过竣工验收，上诉人作为开发商至今未办理上述第八条（二）项规定的产权确认，即大确权。因此，本案原审第三人即新建商品房屋的预购人的权属确认登记是不能适用《广东省城镇房地产权登记条例》办理的。2、根据穗府办（2010）67号文第二大点（二）项的规定，商品房预购人合法购买的预售商品房，其商品房预售合同已依法办理商品房预售合同登记备案手续并已缴清商品房购房款的，才可以列入历史遗留问题解决对象及范围。原审判决认定了原审第三人已向华**司支付了大部分购房款，即未缴清房款，在此情况下原审判决仍认定涉案房屋登记行为并无不妥，属于适用法律法规错误。二、原审判决事实认定错误，采纳虚假、不具证明效力的房款收据，且拒不理会虚假证明与生效裁判文书认定事实的矛盾，违背相关事实。原审判决认定上诉人出具了收到涉案房屋相应购房款的收据，并认定上诉人未能提供有效证据反驳1999年10月14日出具的收据，该认定与生效仲裁裁决认定事实相悖。1、上诉人在起诉、立案时就己提供的生效仲裁裁决证明了原审第三人黄**未付清房款的事实，己无需再另行举证证明，同时该生效仲裁裁决认定的未付清房款事实足以推翻“收据”复印件所显示的虚假事实。2、原审第三人黄**办理房产证的依据，即涉案的收据，与原审第三人荔湾支行提供的按揭贷款合计，案涉房屋购房款已100％付清。涉案的收据在仲裁案仲裁审理时，原审第三人黄**虽未提供，但早就存在，原审第三人当时就没凑齐全。现在一审开庭时原审第三人黄**称在仲裁案仲裁审理时由于收据原件在上诉人手里，无法证明己付齐房款，所以才未主张已付齐房款。原审第三人黄**现在同样在没有原件的情况下，不仅主张支付齐房款，而且被原审判决认定了已付齐房款。三、上诉人向被上诉人数次递交过生效的仲裁裁决，被上诉人在明知原审第三人未付清房款的情况下，仍然在原审第三人未出具收据原件情况下，就为原审第三人办理房产证，不仅明显违反行政法律、法规、政策的规定，实属滥用职权，涉案房屋登记行为违法。1、原审第三人广**支行所持有的涉案房屋收据是一份律师见证的复印件，律师见证内容为：复印件与原件相符。参照《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条的规定，律师见证文书仅为一般书证，效力无法等同有效公证文书，因此，该收据的真实性需进一步举证证明，在被上诉人和原审第三人均无法提供证据原件的情况下，律师见证的复印件无证明效力。被上诉人亦无法提供凭律师见证文书可以办理房产证的依据。根据《解决历史遗留的办理房地产证业务指引》规定，该项证明应为购房发票、收据或者开发商证明，提交材料规定为原件。律师见证的“收据”复印件无法等同原件使用，因此，被上诉人未依法审核缴清商品房购房款的证明并收缴原件，违法操作。2、原审第三人黄**是香港居民，申办时并未提供《港澳通行证》，仅提供了香港居民身份证，其香港居民身份证欠缺香港地区委托认证手续，而被上诉人未依照有关规定核对原件并由递交人在复印件上证明与原件相符并签章。以上行为已违反《广州市城镇房地产登记技术规范》第二十六条“香港特别行政区、澳门特别行政区居民申请房地产登记的，提交的身份证明包括《港澳居民往来内地通行证》”的规定。3、根据被上诉人收取的《广州市房地产转移登记申请书》显示，原审第三人黄**的产权登记申请是由中国公民周**代办。但是，申办材料内没有授权委托书及代理人的身份证明材料。以上行为已违反《广州市城镇房地产登记技术规范》第二十二条规定。故上诉请求：一、撤销（2014）穗荔法行初字第19号行政判决；二、撤销被上诉人对金门大厦c幢10层02房（现广州市荔湾区人民北路759号1006房）作出的2013登记字1041080号登记；撤销××号房地产权证；三、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人广州市国土资源和房屋管理局答辩称，二审答辩意见与一审答辩意见一致。另外，一、关于法律适用的问题。原审判决适用法律正确。《广东省城镇房地产权登记条例》与穗府办（2010）67**之间不存在冲突。该条例第二条并没有排除本案的情况，而（2010）67**针对的是大确权。二、关于收据的问题，该收据是原审判决主要认定原审第三人已经付清房款的证明，是盖有上诉人的公章，而上诉人没有证据证明该收据为虚假。三、关于是否付清房款的问题，通过被上诉人一审中提交的证据可以予以证实。四、关于身份证明的问题，申请人申请登记时是提供了经公证的委托手续，只是因为在原审的争议焦点是是否付清房款的问题，所以只提供了原审第三人黄创岳的身份证复印件。故请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。

原审第三人黄**答辩称，一、原审判决适用法律法规正确。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十二条、五十三条，人民法院审理行政案件，以法律和行政法规、地方性法规为依据。……参照省级人民政府所在地的市制定、发布的规章的规定，《广东省城镇房地产权登记条例》是广东**委会制定的地方性法规，而穗府办（2010）67号《关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题的若干意见》是广州市人民政府发布的规章。原审法院依据《广东省城镇房地产权登记条例》、参照穗府办（2010）67**裁判本案，完全符合《中华人民共和国行政诉讼法》关于法律适用的规定。另外，针对上诉人对一审判决认定被上诉人具体行政行为合法性的质疑发表意见如下：1、法律方面。由于涉案房屋未能通过竣工验收，没有“大确权”，若无其它相关政策，原审第三人不能仅依《广东省城镇房地产权登记条例》申办产权证。但是，为了维护群众利益、解决因建设单位不办理规划验收、不办理房地产初始登记等原因导致的房地产登记历史遗留问题，市政府发布了穗府办（2010）67**。根据该文的规定，尽管涉案房屋没有“大确权”仍可以适用《广东省城镇房地产权登记条例》进行产权登记。因此，穗府办（2010）67**是上诉人适用《广东省城镇房地产权登记条例》的补充依据，二者并不冲突。另外，在同类案件、案号为（2013）穗中法行终字第774-783号案中，上诉人在上诉状中陈述意见：“涉案房屋的办证依据应是《广东省城镇房地产权登记条例》……涉案房屋属历史遗留问题项目，除不需办理初始登记、不需要开发商共同提出申请外，其余资料审核并办理流程与非历史遗留问题房办证没有区别。据此《广东省城镇房地产权登记条例》属法定依据”。可见，上诉人认为对本案不适用《广东省城镇房地产权登记条例》的说法不能自圆其说。2、事实方面。上诉人出具的《收据》已足以证明原审第三人付清了房款。被上诉人根据《收据》进行产权登记，其行为有事实根据，符合穗府办（2010）67**的规定。相应地，一审法院在上诉人未能提供有效证据反驳房款《收据》、被上诉人的行政行为符合《广东省城镇房地产权登记条例》和穗府办（2010）67**规定的前提下，认定被上诉人的行政行为并无不妥完全正确。所以，穗府办（2010）67**是所涉行政行为的唯一依据，是对法律、法规的片面认识。而认为仲裁裁决认定支付了大部分房款就是未付清房款，是对文字意义的曲解和对原审判决的断章取义。二、原审判决认定事实清楚、无误。仲裁裁决和《收据》并不矛盾，仲裁裁决更不能推翻《收据》。其一、仲裁裁决只是根据当时的证据材料认定原审第三人支付了大部分房款，但并未认定原审第三人尚欠上诉人房款。其二、《收据》没有作为2005年仲裁案的证据，仲裁裁决自然没有否定《收据》的效力。其三、《收据》是按揭银行发放贷款的必备资料，银行已作严格审查，上诉人也未能提供有效证据反驳房款《收据》。其四、《收据》原本就是上诉人开具的，并经过律师见证，该《见证书》原件在银行保管。见证律师所的选择、律师见证业务、银行按揭手续等也都是上诉人一手操办的。所以，《收据》已能充分证明原审第三人付清房款的事实，被上诉人据此为原审第三人进行产权登记，其行为合法。三、被上诉人认可原审第三人黄**身份及办证代理手续符合法律法规的相关规定。1、《律师见证书》的效力虽然不能等同于《公证书》，但是，作为一种证明行为，律师见证当然具有证明力，在无其它相反证据足以推翻的情况下，是可以作为认定事实的依据的。尤其在本案中：一方面，银行发放购房按揭贷款的事实也间接证明了《收据》的真实性；另一方面，律师见证的做法在商品房预售过程中，早已成为交易习惯。2、原审第三人黄**购房时是大陆居民，申请办证时是香港居民身份，申请办证时提交的《公证书》已证明了其身份的合法性，身份信息真实无误。而上诉人称原审第三人黄**是澳门居民，纯属捏造，根本不是事实。原审第三人黄**于2001年1月31日取得美国绿卡。根据美国国籍与移民法，绿卡持有者属于没有美国国籍、不具有美国公民身份的外国人。绿卡持有者入境美国时，需使用有效的移民签证及有效母国护照，否则不能入境。单凭中国护照就足以证明原审第三人仍是中国公民。另外，上诉人在一审中未就原审第三人黄**的身份问题请求法院审查，现在上诉程序中增加该内容，不符合诉讼程序。3、代理人周**代理原审第三人申办产权证时，向被上诉人提交了经公证处公证的《委托书》的原件及复印件，代理行为无任何瑕疵。同样上诉人在二审中才提及该情形、不合诉讼程序。总之，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审人民法院驳回上诉人的上诉请求。

原审第三人中国工**限公司广**支行答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院予以维持。涉案收据是上诉人委托律师事务所所作的证据，上诉人申请银行贷款时，由上诉人提供给银行的，该证据是保留在第三方的证据，因此原审判决采纳该证据的效力是符合规定的。

本院查明

经审理查明，原审法院查明的事实有相应的证据予以证实，本院予以确认。

本院认为

本院认为，《广东省城镇房地产权登记条例》第三条第一款规定：“县以上人民政府房地产管理部门负责房地产权登记管理工作，受本级人民政府的委托，对申请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权属，核发房地产权证。”根据上述地方性法规的规定，被上诉人具有对原审第三人黄**申请的涉案房屋权属登记予以核准的行政职权。《广州市人民政府办公厅转发市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知（2010）》规定，可单方申请办理房产证条件之一是商品房预购人合法购买的预售商品房，其商品房预售合同已依法办理商品房预售合同登记备案手续并已缴清商品房购房款的。同时上述通知还规定商品房预购人申办房产登记时应提交身份证明文件、依法登记备案的商品房预售合同、缴清商品房购房款的证明、公安部门出具的门牌证明、房屋测量成果报告书等资料。本案中，生效仲裁裁决认定已登记备案的，由原审第三人黄**与上诉人广州市**有限公司签订的涉案《商品房预售合同》合法有效。该生效仲裁裁决还认定原审第三人黄**已向上诉人支付了大部分购房款、裁决继续履行涉案《商品房预售合同》。现有证据亦证明上诉人与原审第三人黄**、工**支行签订的《购房抵押借款合同》也在实际履行中，且上诉人亦未能提供有效证据否认涉案收据的真实性，故上诉人认为原审第三人黄**未交齐购房款的主张理据不足，原审判决不予支持正确。由于涉案房屋已列入广州市历史遗留的办理房地产证问题范围，被上诉人遂根据上述规范性文件的规定在审查原审第三人黄**提交的相关材料后，对涉案房屋予以核准登记并核发了涉案房地产权证并无不当，原审判决予以支持亦无不妥，本院予以维持。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）项的规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费各50元由上诉人广**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十二月二日