蔡**与广州市国土资源和房屋管理局房屋管理二审行政判决书

审理经过

上诉人蔡**因退还土地使用权出让金一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法行初字第1号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。

一审法院查明

案经原审法院审理查明：珠江桥中花园项目是以广州市白云区松洲街河沙村委会名义申请将原有集体用地建设村民住宅报建并由广州市白云**松洲分公司（以下简称：松洲分公司）经营的建房项目。1997年10月16日松洲分公司与广**制药厂（以下简称：侨光厂）签订购房协议书，约定侨光厂购买桥中花园十五套房屋（包含涉案的广州市荔湾区富海街33号720号房），售价为2209元／平方米。之后侨光厂将涉案房屋作为福利分房安排原告入住。2011年3月8日广州市房地产估价管理所出具《关于桥中花园土地使用权出让金评估结果的复函》，明确涉案房屋土地使用权出让金的计算标准为622元／平方米。2012年8月，原告与侨光厂共同向被告申请办理涉案房屋权属证事宜。同月10日，原告向被告缴交涉案房屋的土地使用权出让金40619元，同年12月被告受理原告的办证申请。2013年1月16日，被告向原告核发广州市荔湾区富海街33号720房的房地产权证（证号：粤房地权证穗字第××号），记载事项包括：房屋建筑面积65.3平方米，已征收土地使用权出让金，使用年限70年，从2012年8月10日起。

一审法院认为

原审法院认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第七条规定，被告负责本行政区域内的房地产管理工作。

关于原告主体资格问题，虽然广东省非税收入（电子）票据显示缴款单位是广**制药厂，但原告提供的工商银行活期历史明细清单及穗药集函（2012）22号复函均可相互印证该笔费用实际由原告支付，故原告提起本案具备主体资格。

从本案证据显示，涉案的桥中花园项目是利用原有集体用地建设而成的村民住宅，政府部门为解决该项目众多小业主办理房产证的问题，通过组织各职能部门多次协调，同意将原集体用地转为国有土地，在补缴土地使用权出让金的前提下为符合条件的小业主办理房地产权属证书。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条、第九条的规定，被告收取土地使用权出让金符合法律规定，其按照广州市房地产估价管理所评估的标准计收土地使用权出让金并无不当。涉案房屋的土地使用权从原来的集体用地性质转为国有土地性质，原告作为小业主属于受益者，其向被告缴交土地使用权出让金并不违反法律规定。至于原告主张应当适用的广州市人民政府《关于处理我市农村集资房问题的决定》（穗府（1997）48号），该文第一条明确该决定适用于1996年12月前未办理《建设工程规划许可证》等文件在农村集体土地上进行的集资建房行为。原告主张适用广州市人民政府办公厅《转发市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》（穗府（2010）67号），该文第二条明确适用于广州市市辖10区内国有土地上房地产登记历史遗留问题。本案涉及的桥中花园项目是经规划部门审核批准建设并领取建设工程规划许可证，将原属于集体用地的地块用于建设村民住宅，故不适用上述两份文件的规定。因此，原告要求退还已经缴交的土地使用权出让金理由不成立，应不予支持。原审法院遂依照《最**法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十六条第（四）项规定，判决驳回原告的诉讼请求。

上诉人诉称

上诉人蔡**不服原审判决，上诉至本院称：一、从上诉人一审提交的证据《关于桥中花园业主信访事项的复函》、《关于对桥中花园第一、二期开展集中收件及产权资料核查的预处理工作的通告》、《市国土房管局关于桥中花园第三期产权资料预处理工作的通告》、《违法建设规划定性批前公示》等均可以证明上诉人在桥中花园所购的都是集资房和历史遗留办证问题的房屋，应适用穗府（1997）48号文件。二、在桥中花园办证时，被上诉人适用法律、法规错误。1、上诉人所购房屋位于桥中花园第一期，办证应适用《关于处理我市农村集资房问题的决定》（穗府（1997）48号），该文规定，本决定适用于1996年12月之前在本市白云、天河、海珠、黄埔、芳村五个行政区范围内，未办理《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》，在农村集体土地上进行集资建房的违法行为的处理。由于被上诉人无法提供《建设用地规划许可证》和《建设工程施工许可证》，因此，桥中花园办证应适用于该决定。2、桥中花园海富阁A座、C座和海皇阁E座是连成一片的建筑物，不能采用双重标准，即A座、C座在1996年就按穗府（1997）48号文办了证，而海富阁C座就不能按穗府（1997）48号文办证。3、上诉人认为《关于处理我市农村集资房问题的决定》穗府（1997）48号、穗办（2002）17号和（2010）67号适用桥中花园办证，被告认为应适用的《广州市城镇房地产登记办法》与上述三个规定相悖。4、小业主与政府之间不存在出让合同关系，因而不存在支付土地出让金的义务。土地使用权出让金本应由开发商支付，且上诉人的房屋没有上市交易，暂缓缴纳土地使用权出让金于法有据。三、被上诉人违规收费。1、被上诉人在桥中花园海富阁A座、海贵阁B座在办证时违规收费，被上诉人坚持换证要缴纳土地出让金，高达622元／平方米，超出广州市一级地段的土地出让金缴费标准2.8倍。2、被上诉人在对桥中花园房改房办证时违规收费。3、被上诉人在第一期海皇阁、第二期海景阁违规收费，因该建筑不是违法建设，原审判决不适用《关于处理我市农村集资房问题的决定》（穗府（1997）48号）是错误的。4、桥中花园第三期违规收费。由于第三期没有报建审批和违法建设超建达两倍。但是政府考虑到桥中花园第三期的业主已经购买及占有、居住、收益、使用、处分该小区楼宇的事实，亦按政策办理了房产证。根据《转发市国土房管局关于调整我市国有建设用地使用权出让金价标准的通知》（穗府办（2012）35号）第二条第（八）点“村集体经济组织或个人依法将集体建设用地转为国有建设用地，可暂缓征收土地出让金。”被上诉人在答辩状省略了“可暂缓征收土地出让金”，使违规收费合理化。5、《关于公布广州市国有土地使用权基准地价的通告》第九条：“本次基准地价适用于土地使用权出让、转让、出租、抵押、作价入股等宗地价格评估，……”由此可见，不能作为业主缴纳土地出让金的标准。此外，广州市房地产估价管理所评估报告的依据是穗府办（2010）35号第第二条第（八）点的后半段，“村集体经济组织原使用的划拨国有建设用地自行申请补缴土地出让金，或发生新建、扩建、改建和权属转移等情形，……按土地纯收益计收土地出让金。”这里是指村集体经济组织，不是小业主个人适用的。综上，上诉人请求：一、撤销广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法行初字第1号行政判决；二、依法改判支持上诉人一审的诉讼请求；三、诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人辩称

被上诉人广州市国土资源和房屋管理局答辩同意一审答辩意见，认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求予以维持。

本院查明

经审理查明，原审判决认定事实清楚且有相应证据支持，本院予以确认。另，上诉人在二审庭审提交了《关于对桥中花园第一、二期开展集中收件及产权资料的预处理工作的通知》［穗国房字（2011）1124号］、《市国土房管局关于桥中花园第三期产权资料预处理工作的通告》［穗国房字（2013）145号］、《违反建设规划定性批前公示》、《关于“城中村”土地房产证转职试点村土地出让金标准的通知》［穗国房字（2002）558号］等四份证据，被上诉人认为上述四份证据由于上诉人在一审时未提交，依法不属于二审新证据。

另查，2012年3月22日，上诉人签署了《关于同意承担办理房屋产权证费用的确认书》，该确认书载明，“本人蔡**入住位于广州市珠江侨中花园河沙村东海北路富海街33号720房，……现根据相关政策可办理产权证，本人同意把该房屋产权登记在本人名下，并自行承担办证所需的所有费用。”

本院认为

本院认为：《中华人民共和国城市房地产管理办法》第八条规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地使用权方可有偿转让。”第九条规定：“土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地规划。”本案中，涉案桥中花园房屋位于荔湾区大坦沙岛河沙村范围，涉案的小业主并非涉案房屋所在地的村民，无权享有集体土地上房屋所有权。政府为解决众多小业主办理房产证的问题，将涉案房屋土地使用权从原来的集体土地转为国有土地，同意在补缴土地使用权出让金的前提下为符合条件的小业主办理房地产权属证书。虽然涉案房屋是原广**制药厂分配给上诉人的房屋，但上诉人已经签署确认书，表示自愿承担办理涉案房屋产权证所需的所有费用。该确认书是上诉人的真实意思表示，并未违法法律、法规的强制性规定，应予以认可。因此，上诉人在已缴纳涉案房屋的土地出让金后又要求返还的理由不成立，本院不予支持。

关于上诉人认为其应适用《关于处理我市农村集资房问题的决定》（穗府（1997）48）号和《转发市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》（穗府（2010）67号）的规定的问题。《关于处理我市农村集资房问题的决定》明确规定适用于1996年12月前未办理《建设工程规划许可证》等文件在农村集体土地上进行的集资建房行为，《转发市国土房管局关于解决我市历史遗留的办理房地产证问题若干意见的通知》明确规定适用于广州市市辖10区内国有土地上房地产登记历史遗留问题的对象及范围，而涉案的桥中花园是经规划部门审核批准建设并领取建设工程规划许可证，将原属于集体用地的地块用于建设村民住宅的项目。因此，原审法院认为涉案房屋不适用前述两个文件，并无不当，本院予以支持。上诉人认为涉案房屋属于历史遗留下来的办证问题应适用前述两个文件的主张缺少事实和法律依据，本院不予支持。对于上诉人认为被上诉人收取土地金标准过高的问题，经审查，广州市房地产估价管理所出具的《关于桥中花园土地出让金评估结果的复函》，明确涉案房屋土地使用权出让金的计算标准为622元／平方米，被上诉人按照该标准计收土地出让金并无不当，上诉人认为被上诉人收取土地出让金标准过高缺乏理据，本院不予支持。

对于上诉人在二审提交的四份证据，根据《最**法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七条第二款的规定“原告或者第三人在第一审程序中无正当事由未提供而在第二审程序中提供的证据，人民法院不予接纳。”经审查，上诉人在一审时无正当事由未提交上述四份证据，因此，本院对上诉人在二审提交的四份证据不予采纳。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第（一）款规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元由上诉人蔡**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年九月一日