上诉人赵**与被上诉人李**租赁合同纠纷一案民事判决书

审理经过

上诉人赵**因与被上诉人李**租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2014）大民二初字第370号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

原审确认如下法律事实，2013年6月7日，原、被告签订了一份《租房合同》，约定原告将其位于大理市大理镇三月街观音路74号的房屋一院租赁给被告作经营餐馆使用，租期五年，即2013年6月7日起至2018年6月7日止；租金第一、二年每年36000元，第三年38000元，第四年39000元，第五年40000元；租金按年支付，首年租金在签订合同时支付，续年租金于本合同签订日前一个月支付；乙方（被告）向甲方（原告）支付2000元押金；乙方拖欠租金一个月或空置一个月，甲方可以终止合同，收回房屋；合同期满，如甲方仍继续出租房屋的，乙方拥有优先承租权；双方还对其他权利义务及违约责任作了约定。合同签订后，原告将房屋交付给被告，被告向原告支付了第一年的租金36000元及押金2000元。被告对房屋进行刮瓷，并在院内砌了一个鱼池，购置了经营餐馆所需的物品。2014年7月4日，被告向原告支付第二年度的租金，原告以被告未按约支付租金违约为由，未收取被告的租金，双方发生争议。诉讼中，原告坚持解除合同，被告表示只要原告同意可以随时支付租金，要求继续履行合同。

一审法院认为

原审法院认为，原、被告之间的租赁合同主体合法，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性或禁止性规定，属有效合同。依法成立的合同对双方当事人均有约束力，当事人均应严格履行合同义务。本案原、被告争议的焦点是被告要求支付租金时是否已拖欠一个月租金。原告主张被告2014年7月4日交租金时已拖欠近两个月，按合同约定原告有权解除合同；被告则认为第一年度合同到期日为2014年6月7日，“拖欠一个月”应从2014年6月7日起计算，故被告要求支付租金时并未拖欠一个月。本院认为，根据双方在合同中“租金按年支付，首年租金在签订合同时支付，续年租金于本合同签订日前一个月支付”的约定，自第二年起的租金在合同签订日（6月7日）前一个月支付，即在每年的6月7日前一个月支付租金，据此，被告支付租金的期限应当为每年的5月7日至6月6日，“拖欠租金一个月”的一个月应为6月7日至7月6日，故被告关于拖欠一个月支付租金的期限自6月7日起计一个月内的主张符合双方合同约定，本院予以支持。被告2014年7月4日要求支付租金时未达到双方约定的“拖欠一个月”。被告要求支付租金时已逾期，但未达到双方合同约定的解除条件，也未导致双方的合同目的不能实现，故原告要求解除合同的诉讼请求不符合双方合同约定，本院不予支持。合同继续履行，被告应当按约向原告支付租金及违约金，原告要求被告支付房屋使用费（租金）及2014年6月7日至7月4日的违约金276．2元（36000元×10％÷365天×28天u003d276.2元）的诉讼请求合法有据，予以支持。7月4日被告已向原告要求支付租金，因原告未收取而未支付成功，故原告要求被告承担2014年7月4日以后的违约金，本院不予支持。被告主张在第一年度合同到期前因回老家处理事务，经与原告联系，原告已同意被告等处理完事务后才支付租金，对此，原告不予认可，被告又未能提供充分有效的证据予以证实，故被告依法应承担举证不能的不利后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条，最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、由被告李**在本判决生效之日起十日内支付给原告赵**第二年度的租金36000元及违约金276.2元。二、驳回原告赵**的其他诉讼请求。案件受理费3360元，减半收取1680元，由被告李**承担。

上诉人诉称

原审宣判后，赵**不服，向本院提起上诉，请求1.撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。2.本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、租金支付期限与拖欠期限应同时起算。被上诉人没有在约定时间内支付租金，其拖欠期限就应从违约之日起开始计算，一审判决在认定“被告支付租金的期限应当为每年的5月7日至6月6日”的同时，又认定“拖欠租金一个月”的一个月应为6月7日至7月6日，这样的认定是相互矛盾的。一审判决的认定违反了当事人的意思自治原则，割裂了案件事实，纵容了被上诉人的违约行为，这样的判决是不能令人信服的。二、被上诉人违约行为致使合同目的无法实现。租房合同中约定5月交付房租但被上诉人拖到了7月，其间也不作任何说明。约定不得对房屋进行改造，但被上诉人未经同意就把铺面之间打通了一个月亮形的拱门，又在院心修了一个鱼池。在被上诉人的一系列违约行为是对合同的极不尊重，已导致合同目的无法实现。三、一审法院判决被上诉人支付第二年租金，违背了不告不理原则。

被上诉人辩称

被上诉人李**答辩称，一、一审认定事实正确，双方签订的租房合同合法有效，一审认定被上诉人不构成合同约定的拖欠租金一个月的事实是正确的。二、被上诉人是真诚履行合同义务的，始终都表示要积极支付租金。三、上诉人要求解除合同的最终用意是想要提高租金。

二审审理过程中，双方当事人均无新证据向本院提交。

本院查明

经征询，双方当事人对原判认定的案件事实均无异议，本院对原审法院认定的事实予以确认。

本院认为

综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：双方当事人之间签订的租赁合同是否应当解除？是否应当判决被上诉人支付第二年度的租金？

本院认为，双方当事人之间的租赁合同是双方平等、自愿签订的合法有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于双方当事人之间的合同是否应当解除的问题，合同第二条约定，如被上诉人拖欠租金一个月的，上诉人可以终止合同。合同第三条约定租金的支付方式为：按年支付，首年租金在合同签订时支付，续年租金于本合同签订日前一个月支付。根据以上两条约定，被上诉人支付第二年度租金的时间应该为2014年5月7日至6月6日，如被上诉人拖欠租金一个月（自2014年6月7日起算一个月）至2014年7月6日，则上诉人可以解除合同。本案中，被上诉人要求履行租金的期限尚未超过合同约定的2014年7月6日，故一审认定上诉人要求解除合同的诉讼请求不成立有事实和法律依据，本院予以支持，上诉人关于租金支付期限与拖欠期限应同时起算以及要求解除合同的主张，与合同约定和本案事实不符，本院不予支持。关于一审判决被上诉人支付租金是否正确的问题。上诉人在一审中请求被上诉人支付2014年6月7日至归还之日止的使用费，该请求是建立在解除合同基础上的，现该合同未达到解除条件，被上诉人明确表示愿意支付租金，故一审判决被上诉人按照合同约定支付给上诉人第二年度的租金，是建立在上诉人诉讼请求的前提之上的，有事实和法律依据，且有利于双方当事人纠纷的化解，本院予以支持。综上，上诉人的上诉主张均不能成立，一审认定事实基本清楚，适用法律正确，判决结果适当，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费707元，由上诉人赵**负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十一月十八日