上诉人大理五**有限公司因与被上诉人奎**、施义娥商品房预售合同纠纷一案民事判决书

审理经过

上诉人大理五**有限公司（以下简称五**司）因与被上诉人奎**、施义娥商品房预售合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2014）大民二初字第65号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

原审法院确认如下案件事实，被告属于具有商品房销售资质的企业。2011年，被告在开发五洲国际商贸城期间，将其开发的u0026ldquo;一期建材、五金、汽配交易区u0026rdquo;平面图公开向社会宣传，该平面图所载明的通道桥梁刚好伸至1-014号商铺前。2011年9月9日，原告分别与被告签订了一份《商品房购销合同》及补充协议。《商品房购销合同》主要约定：原告购买被告开发的该商贸城1-015号商铺；商铺套内建筑面积45.57平方，单价为每平方5230.70元，商铺价款合计238348元；2011年9月9支付首付款128348元，余款110000元办理按揭贷款支付；被告应于2012年7月28日前将经验收合格商铺交付给原告；逾期交房的，六十天内由被告承担每天20元的违约金，六十天后，由被告承担已付房款的0.01％乘以逾期天数的违约金；单方变更合同约定的视为违约，违约方按总房款的10％向守约方支付违约金。补充协议主要约定：本楼盘有关的广告、楼书、样板房及其他宣传资料中明示及对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的内容均已明确列于本合同条款中，除本合同条款中明确约定内容外，其他内容均不构成本合同组成部分，也对房屋购买和房屋价格无重大影响；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向影响到原告所购商品房质量或使用功能的，被告应当在有关部门批准同意之曰起十日内书面通知原告，原告有权在通知到达之日起十五日内作出书面答复，以确认同意变更或者退房；合同附件平面图以交房前房管部门最终审核标准为准，按照政府主管有关设计、规划、配套等部门的要求或批准必须进行的图纸变更，原告无权要求被告赔偿或解除合同。合同附件的平面图双方签订合同时并未载明通道桥梁的情况。2012年3月20日，被告在《致大理五洲国际商贸城业主／经营户的一封信》中宣传载明u0026ldquo;车辆直达首层和一层，做到铺铺通车u0026rdquo;。合同签订后，原告按约支付了首付款128348元，被告也向原告出具了收到原告购房款的《收据》，但其余购房款双方至今未能依约办理银行按揭贷款手续。现进入首层的通道桥架延伸，影响了原告所购买的商铺通行。被告至今未通知原告接房，双方至今未办理接房手续。原告因对改变延长通道桥梁和被告延迟交房等提出异议，且以书面形式向被告提出过异议，双方发生纠纷，原告遂诉来本院。诉讼中，原告申请对1-015号商铺四十年价值贬损进行鉴定，本院依法启动鉴定程序，后鉴定机构以商业城开业时间短，商业景气度低、租金水平缺乏可比性，不具备鉴定条件，无法进行合理鉴定，将材料退还本院。

一审法院认为

原审法院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》及其补充协议并未违反国家法律、法规的禁止性规定，属有效合同，应受国家法律的保护。合同签订后，原、被告双方应依法全面履行合同确定的义务。根据最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条关于u0026ldquo;商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应承担违约责任。u0026rdquo;的规定，被告在开发五洲国际商贸城期间所宣传u0026ldquo;一期建材、五金、汽配交易区u0026rdquo;平面图以及《致大理五洲国际商贸城业主／经营户的一封信》应属合同的内容。现进入首层的桥架已实际延伸，给原告所购买商铺的通行造成一定影响，属被告违约，被告应依约承担违约责任，原、被告双方对违约金的计算方式作了明确约定，由于商铺的贬损损失无法鉴定，对于违约金与实际损失之间是否存在差额不能确定，原告要求赔偿违约金23834．80元(238348元u0026times;10％)的诉讼请求，符合双方合同的约定，本院予以支持；关于鉴定后商铺四十年价值贬损与违约金的差额的诉讼请求，本院不予支持。根据双方合同的约定，被告应于2012年7月28日交房，但其至今未向原告交付，故被告依约还应承担逾期交房的违约责任，原告要求判令被告支付逾期交房的违约金7116.8元(20元u0026times;60天+128348元u0026times;0.01％u0026times;461天)亦符合双方合同的约定，本院予以支持。购房余款双方虽约定通过银行按揭支付，但该约定对双方的权利、义务确定不明，贷款不能的责任应由双方各自承担。原告因至今尚欠被告购房余款，因此，其要求判令被告再按每天23.8元的标准承当自2014年1月1日起至交房之日止的逾期交房违约金的理由不能成立，本院不予支持。原告要求被告赔偿商铺四十年价值贬损与违约金的差额，但未能提供充分有效的证据予以证实，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条(一)项、第一百一十四条，最**法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、由被告大理五**有限公司于本判决书生效之日起十日内赔偿给原告奎**、施**购房违约金23834.80元。二、由被告大理五**有限公司于本判决书生效之日起十日内支付给原告奎**、施**逾期交房的违约金7116.8元。三、驳回原告奎**、施**的其他诉讼请求。案件受理费574元，减半收取287元，由被告大理五**有限公司负担。

上诉人诉称

原审宣判后，五**司不服，向本院提起上诉，请求一、撤销原判；二、驳回原审原告一审的诉讼请求；三、诉讼费用由被上诉人承担。理由是：一、2011年4月5日规划经批准后未作过变更，规划图的桥架位置与完工现场一致，一审认定上诉人对规划作了变更错误，上诉人未对设计、规划作变更。二、补充协议双方作了明确的约定，平面图、给经营户的一封信中的内容均不构成购销合同的内容，补充协议的第2、11、23条作了约定。被上诉人是在明知的情况下购买的商铺，这些商铺价格与其他相比也差价大，被上诉人是因便宜才购买，现提出诉讼无理。三、一审判决由上诉人承担逾期交房违约金与事实和法律相悖，被上诉人与上诉人签订装修合同，房屋已交付被上诉人，因此不存在逾期交房的行为。

被上诉人辩称

被上诉人奎**、施**答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，依法应予以维持。

二审审理过程中，双方当事人均无新证据向本院提交。

本院查明

对当事人无争议的原判认定的事实，本院予以确认。当事人有争议的事实，本院将根据其提交的证据及查明的事实作出评判认定。

本院认为

综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：五**司是否存在违约行为、是否应承担违约及逾期交房等责任。

本院认为，关于五**司是否违约的问题。首先，双方争议的商品房规划设计于2011年4月5日通过，而双方签订《商品房购销合同》在2011年8月，即在签订合同时，五**司已明知实际规划中购房者所买商铺门前有桥架，桥架是否延伸到商铺门口直接影响到商铺的价格及价值，对该事实五**司在销售该商铺时应作特别说明提示，但五**司没有证据证明其对该事实已经进行过说明，双方签订的合同附图中也未标注商铺门口是否有桥架。其次，根据现有的证据和已查清的事实来看，购房者选择买房位置的依据是五**司提供的平面图，一审法院根据《最**法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条确定平面图以及《致大理五洲国际商贸城业主／经营户的一封信》为双方合同的内容有事实和法律依据。综上，根据合同的构成部分平面图中所载明的内容，购房者的商铺前无桥架，现桥架已实际延伸到上诉人的商铺前，给上诉人商铺的经营和价值造成一定影响，故五**司构成违约。根据双方签订的《商品房购销合同》第十三条第三项的约定，单方提出解除合同或变更合同视为违约应承担总房款10%的违约金及相关税金工本费约定，原审认定五**司违约并承担总房款的10%违约金补偿原审原告，处理得当，本院予以支持。关于五**司是否逾期交房及责任问题。双方签订的《商品房购销合同》约定上诉人五**司应于2012年7月28日交房，但其至今未通知原告接房，故五**司未在约定期限内将房屋交付给被上诉人，应按双方《商品房购销合同》第九条第一项约定承担违约责任，原审根据该项约定判决五**司承担逾期交房违约金正确，五**司关于未违约不承担违约责任的上诉请求不成立，本院不予支持。

综上所述，上**洲公司关于没有违约不承担违约责任的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，判决结果正确，二审予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费574元，由上诉人大**有限公司负担。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年十月二十日