某物业上诉某驻京办物业服务合同纠纷一案

审理经过

上诉人某某物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2011）海民初字第XXXXX号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

某某物业**公司(以下简称某某物业公司)起诉至一审法院称:我公司于2000年起为某某驻北京联络处（以下简称某某驻京联络处）所在的Ⅹ路1号院3号楼（以下简称3号楼）提供供暖及物业服务。某某驻京联络处自2003年XX月XX日起拖欠部分物业费至今，虽经我公司多次催收，某某驻京联络处均拒绝交纳。为维护我公司的合法权益，请求法院判令某某驻京联络处向我公司支付自2003年XX月XX日至2009年X月XX日期间拖欠的物业费91783.11元及利息，利息按中**银行同期贷款利率自2003年XX月XX日起计算至实际支付之日止；本案诉讼费由某某驻京联络处承担。

一审被告辩称

某某驻京联络处在一审法院辩称：我方于2003年XX月XX日入住3号楼，除2009年上半年的物业费外，其余年份的物业费均已交清。按照一般模式，业主屋门切线外的区域均由物业公司提供服务，而3号楼整体作为我方的酒店运营场所，楼内保安、保洁、维修等工作均由我方自行负责，对3号楼楼门切线内的区域，某某物业公司从未提供过物业服务，故某某物业公司按照一般标准向我方收取物业费有失公平。另外，我方自某某物业公司所在集团公司接手3号楼时，该集团公司未能履行对房屋面积的承诺，我方与某某物业公司协商物业费标准时一并考虑了这一问题。最终，双方负责人达成口头协议，我方每年应缴纳的物业费为10899.28元。自2005年开始，我方一直按照口头协议的约定缴纳物业费，某某物业公司每次都为我方开具了发票，且从未提出异议。我方意外留存的交费通知单亦显示某某物业公司已认可我方每年应缴纳的物业费金额为10899.28元。某某物业公司发出的交费通知均显示这一金额。多年以来某某物业公司从未向我方催要欠款，亦可反映双方确有口头协议。物业费有政府指导价而无政府定价，具体收费标准应由合同当事方商定。合同具有相对性，某某物业公司据其向其他业主收费的标准向我方索费于法无据。我方作为特殊的经营主体，在政府财政拨款已经到位的情况下不会无故拖欠费用。总之，我方并未拖欠2003年至2008年的物业费，也不存在支付利息的问题。至于2009年上半年的费用，某某物业公司2009年X月既已撤离小区，给我方交费造成了不便，我方同意按约定交纳2009年上半年的物业费，但我方并未刻意拖欠，不同意支付物业费的利息。最后，某某物业公司请求2003年以来的物业费，在诉讼时效上已明显超出法律规定。

一审法院查明

一审法院经审理查明：某某物业公司原名甲物**限公司，于2000年至2009年6月期间为Ⅹ路1号院3号楼所在小区提供物业服务。3号楼建筑面积1807.18平方米。某某驻京联络处于2003年XX月XX日入住3号楼，并自2004年起在3号楼经营酒店项目至今。

一审庭审中，某某物业公司主张按照政府制定的相关价格文件，某某驻京联络处应与小区其他业主一样按每平方米每月1.2元的标准交纳物业管理费，每年的费用应为26023.39元，但某某驻京联络处并未足额缴费。就此，其向法庭提交物业费票据10张，票据显示，2003年XX月XX日至2004年XX月XX日，某某驻京联络处共缴纳物业管理费13172元，2005年至2008年，某某驻京联络处每年缴纳物业管理费10899.28元。某某驻京联络处认可上述票据的真实性，并认可其仅交纳了票据显示的金额，但主张双方已就物业费减免达成协议，故当年的物业管理费均已足额交纳。就此，其向法庭提交如下证据：1、某某驻京联络处采购相关设备的票据52张，用于证明其楼内维修、垃圾清运等物业服务均自行负责，某某物业公司未就3号楼楼门切线以内区域提供物业服务；2、某某市经济建设投资公司出具的《关于我公司留存相关文件的证明》及该公司的营业执照、《某某市经济投资公司驻京酒店2007年度工作总结》、《某某市经济建设投资公司驻京酒店近期工作汇报》及《某某市经济建设投资公司和市政府驻京联络处关于酒店经营管理若干事项的会议纪要》，用于证明某某驻京联络处已与某某物业公司达成了减免物业费的协议，其自行进行楼内物业服务。文件显示，某某驻京联络处曾在工作总结及汇报中提到“与小区物业公司及邻里建立了良好的关系，减免了一定数量的物业采暖费”；3、历年物业费缴费票据7张及《交费通知》一张，用以证明某某驻京联络处历年均按10899.28元的标准缴纳物业费。交费通知的主要内容为“某某驻京办事处：您好！请您于8月15日前至物业公司缴纳2007年度物业费、两费。费用明细如下：1、您的住房建筑面积1807.18平方米；2、2007年度交费总额10899.28元。甲物**限公司。2007年7月5日。”4、审计报告，用以证明相关票据已经过审计，合法有效。对上述证据，某某物业公司发表如下质证意见：1、对购物票据的真实性不予认可，且相关票据仅能证明某某驻京联络处购买了物品，无法证明物品的使用情况，与本案无关；2、对营业执照的真实性认可，对《关于我公司留存相关文件的证明》、《某某市经济投资公司驻京酒店2007年度工作总结》、《某某市经济建设投资公司驻京酒店近期工作汇报》及《某某市经济建设投资公司和市政府驻京联络处关于酒店经营管理若干事项的会议纪要》的真实性均不予确认，且这些文件与本案无关；3、认可缴费票据的真实性，但仅能证明某某驻京联络处未能足额交纳物业费。认可交费通知的真实性，经核实，该通知存在笔误，我方从未认可某某驻京联络处仅需交纳10899.28元的物业费；4、对审计报告的真实性认可，但无法体现我方与某某驻京联络处的关系，与本案无关。

另，证人倪Ⅹ出庭作证，陈述其于2004年至2006年任某某驻京联络处的酒店经理。该酒店配有保安、维修、卫生等各方面工作人员。2004年某某物业公司首次通知其交纳物业费，其当即表示物业费数额需要协商，仅可先交5000元。鉴于酒店可自行完成楼内物业服务，而3号楼开发商，即某某物业公司所在集团公司未能兑现有关3号楼面积的承诺，其与某某物业公司的负责人商定，某某驻京联络处每年应缴物业费数额为10899.28元。由于2004年入住时请某某物业公司进行了建筑垃圾清运，2004年的物业费包含了清运费，故数额多一些。此后双方均按照口头协议收、交物业费，未发生任何争议。其并表示某某驻京联络处作为政府拨款的机构，不会无故拖欠费用。

证人张ⅩⅩ亦出庭作证称，其于2006年6月底至2009年3月底在某某驻京联络处担任酒店经理。任职期间，一直按照某某物业公司开具的交费通知交纳物业费，从未拖欠，双方未就此产生争议。

某某物业公司对证人证言发表如下质证意见：张*Ⅹ的书面证言署名张*，出庭时却自称张*Ⅹ，无法证明系同一人。即便确为同一人也与某某驻京联络处有利害关系，故对其证言不予认可。对倪Ⅹ的证言，倪Ⅹ也与某某驻京联络处有利害关系，不予认可。

某某驻京联络处另主张某某物业公司多项服务不到位。就此，其向法庭提交Ⅹ路1号院业主委员会出具的《证明》一份。该证明的主要内容为：“2009年起，部分业主反映原甲物业公司整体服务不到位，暖器温度欠佳，应小区业主要求，业主大会决定对小区物业管理公司进行公开招标，经过公平公正的招标，我业主委员会代表小区全体业主选定了乙物**限公司为我小区新的物业管理公司。经乙物**限公司与原甲物业公司协商后，于2009年6月30日原甲物业公司撤出我小区。”某某物业公司对该证明内容的真实性不予认可。

某某驻京联络处还主张某某物业公司自2003年起从未向其催要物业费用，其部分主张已经超过诉讼时效。某某物业公司表示其未间断催缴，但其未提交相应证据。

另，某某驻京联络处当庭表示同意按照口头约定之标准支付2009年上半年的物业费。

上述事实，有双方当事人的陈述、《交费通知》、缴费票据等证据材料在案佐证。

一审法院认为

一审法院认为：某某物业公司与某某驻京联络处之间虽未签订书面合同，但某某物业公司客观上为某某驻京联络处所在小区提供了物业服务，形成了事实上的服务关系，则某某驻京联络处应向某某物业公司支付相应的物业管理费。就交费标准一节，依据相关举证责任的规定，某某驻京联络处应就双方已就物业管理费付费标准达成口头协议的主张承担举证责任。基于以下事由，法院对某某驻京联络处的抗辩事由予以确认：首先，《交费通知》系某某物业公司自主出具，所记载信息完整无误，确认的交费数额精确，某某物业公司称存在笔误，难以令人信服；其次，某某驻京联络处按所述减免后的数额交纳了物业管理费，某某物业公司为其开具了相应发票，且并无证据显示某某物业公司曾对交费数额提出异议；即使有只交纳部分费用的可能性，某某物业公司未在发票中注明，且多年间始终按同一数额收取，显然有违常理；最后，张ⅩⅩ、倪Ⅹ虽然曾在某某驻京联络处工作，但现双方已无隶属关系，客观上只有在当时具有特定身份的人才有可能提供证言，且其所证内容与《交费通知》可相互印证，则在考量证人与当事人之间的利害关系时，上述因素应当予以考虑。此外，某某驻京联络处系财政拨款单位，基于现在可知的事实，法院确未发现其恶意减缴部分费用的必要性。在约定不违反法律、法规强制性规定的前提下，其效力优先于法定，现法院认定双方成立口头协议并已履行完毕，故某某物业公司要求某某驻京联络处补缴2003至2008年物业管理费的诉讼请求已无事实及法律依据，法院无法予以支持。诉讼中，某某驻京联络处同意按之前的交费标准支付2009年上半年的物业管理费，法院对此不持异议。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第六十一条、第六十二条第（二）项、第一百零七条、《最**法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、某某驻北京联络处于本判决生效后七日内向某某物业管理有限公司交纳二○○九年一月一日至二○○九年六月三十日的物业费人民币五千四百四十九元六角四分；二、驳回某某物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，某某物业公司不服一审法院判决上诉至本院称，一审法院认定事实不清，证据不足，双方当事人并未就物业费交费标准达成口头协议，某某驻京联络处只是交纳了部分物业费，故请求撤销一审判决，依法改判某某驻京联络处支付拖欠的物业费及利息。

被上诉人辩称

某某驻京联络处同意一审判决，不同意某某物业公司的上诉请求和理由。

本院审理期间，双方当事人均未提交新的证据。

本院查明

本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为

本院认为：本案双方争议的焦点在于物业费的交纳标准问题。某某驻京联络处就其抗辩主张提交了某某物业公司向其出具的《交费通知》，该通知中写明2007年度某某驻京联络处的物业费应交总额为10899.28元。此外，某某物业公司向某某驻京联络处开具的交费凭证上显示，2005年至2008年某某物业公司每年收取某某驻京联络处的物业费均为10899.28元，而交费凭证上并未注明某某驻京联络处存在欠费情形，且在本案起诉前某某物业公司未对该交费数额向某某驻京联络处提出过异议。综合本案双方当事人提交的证据，一审法院认定双方就物业费交纳标准达成口头协议并履行完毕并无不当，本院予以维持。某某物业公司未对《交费通知》中写明的内容作出合理解释，且未提供证据证明其曾向某某驻京联络处就已交纳的物业费数额提出过异议，故某某物业公司要求某某驻京联络处补缴物业费并支付利息的上诉请求无事实依据，本院不予支持。诉讼中，某某驻京联络处同意按每年10899.28元的标准支付2009年上半年的物业费，一审法院予以确认。对此双方均未提出上诉，故本院予以维持。

综上，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。某某物业公司的上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费一千零四十七元，由某某**限公司负担九百八十元（已交纳），由某某驻北京联络处负担六十七元（本判决生效后七日内交纳)。

二审案件受理费二千零九十四元，由某某物业管理有限公司负担（已交纳一千零四十七元，余款一千零四十七元于本判决生效后七日内交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一一年十二月二十日