马**等上诉北京水**有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人陈**、马**因与被上诉人**理有限公司（以下简称水韵风情物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第10445号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2013年4月，水韵风情物业公司在原审法院诉称：2004年，北京裕**发有限公司与我方签订《水韵风情庄园前期物业服务合同》，合同约定物业管理服务费为3.15元／建筑平方米／月，自入住时起按季度交纳，逾期交纳每日按应交费用总额2‰交纳滞纳金。合同签订后，我方按合同约定为该小区提供物业服务至2010年7月。陈**、马**于2007年12月1日通过二手房交易购买了水韵风情庄园一区XX号房屋。陈**、马**自购买房屋之日起至2010年1月4日未向我方交纳物业费，我方多次催要未果。现为维护我方合法权益，起诉至法院，请求：1、判令陈**、马**给付自2007年12月1日至2010年1月4日期间拖欠的物业费28547.11元。

一审被告辩称

陈**、马**在原审法院辩称：1、水韵**公司不属于合法的前期物业服务企业，不具有对本小区进行物业管理的主体资格，其要求我方支付物业费没有任何法律依据。根据《物业管理条例》以及《北京市物业管理办法》等规定，前期物业管理在选定时有严格的程序限制，而不是仅与开发商签订一份前期物业服务合同后即可向业主随意收费，况且该合同的真实性无法确认。首先，前期物业管理单位的选定前提条件是由开发商制定《业主临时公约》后向房屋买受人明示并予以充分说明，买受人书面认可并承诺后才能进行管理企业的选定；其次，应当通过招投标的方式选定，在买卖合同中应当包含物业服务合同约定的内容，否则不应具备任何法律效力。因此，未经法定程序选定的物业管理人对全体业主没有任何约束力，水韵**公司不属于合法的物业管理人，自然无权向我方收取任何费用，水韵**公司单方主张的包括物业费标准、服务时间等均无任何法律依据，我方一概不予认可。2、水韵**公司与我方从未签订过物业服务合同，水韵**公司从未就物业服务对我方进行过任何说明，我方也从未享受到水韵**公司的物业服务。因此，水韵**公司无权要求我方支付任何物业费用。2010年，我方所在小区选聘物业管理企业时，我方才得知之前还存在前期物业管理公司，在此之前，水韵**公司从未向我方履行过任何告知及说明义务。另外，更换新物业的原因就是水韵**公司不具有合法的主体资格并且长时间未履行物业管理职责，在此情况下水韵**公司要求支付物业费没有任何法律依据。3、即便水韵**公司属于物业管理企业，水韵**公司也应当提供其履行了物业管理义务的证据，仅提供业主欠交物业费的证据就要求业主支付费用显然不符合常理。4、水韵**公司的主张已经超过诉讼时效。水韵**公司于2013年4月18日起诉2010年1月4日之前的物业费，已经超过两年的诉讼时效，并且在此期间我方从未收到过水韵**公司的任何通知或说明。综上所述，我方不认可水韵**公司合法成为本小区物业管理企业的主体资格，不认可水韵**公司已经提供了相应的物业服务内容，不认可水韵**公司主张的物业费计算标准、物业服务期限以及水韵**公司主张的物业费数额。请求法院驳回水韵**公司的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：陈**、马**系水韵风情庄园一区XX号房屋产权人，各自享有上述房屋50%的所有权，房屋建筑面积为360.58平方米。水韵风情物业公司与北京市裕**有限公司签订《水韵风情庄园前期物业服务合同》，约定由水韵风情物业公司为水韵风情庄园提供物业服务，物业服务费由水韵风情物业公司按3.15元／建筑平方米／月的标准向业主按季收取。陈**、马**未向水韵风情物业公司交纳2007年12月1日至2010年1月4日的物业服务费28547.11元。

另经核实，水韵风情物业公司为追讨涉案房屋的物业费，分别于2011年6月24日、2012年2月16日、2012年7月11日向法院提起诉讼，要求涉案房屋的原所有权人支付相应的物业费。

上述事实，有双方当事人陈述及提供的《水韵风情庄园前期物业服务合同》等证据材料在案佐证。

一审法院认为

原审法院经审理认为：水韵风情物业公司与北京市裕**有限公司签订的《水韵风情庄园前期物业服务合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对全体业主具有约束力。陈**、马**作为水韵风情物业公司提供服务的小区业主，享受了水韵风情物业公司提供的物业服务，应当交纳物业费。陈**、马**未按期交纳物业费，侵害了水韵风情物业公司的合法权益。现水韵风情物业公司起诉，要求陈**、马**给付物业费的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。因水韵风情物业公司未能提供相应证据证明其已充分履行了物业服务合同约定的各项义务，故法院对水韵风情物业公司主张的物业费酌情予以减免。水韵风情物业公司要求陈**、马**支付滞纳金的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。陈**、马**辩称水韵风情物业公司的主张已经超过诉讼时效，法院认为，水韵风情物业公司于2010年1月4日之前持续为小区提供物业服务，其退出该小区后曾三次就涉案房屋欠交的物业费提起诉讼，陈**、马**亦未提交证据证明其已经就涉案房屋的转让信息通知了水韵风情物业公司，水韵风情物业公司向原房屋所有权人主张物业费的行为表明其并未怠于行使其追讨物业费的权利，故陈**、马**的该项辩解意见法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告陈**给付原告北京水**有限公司二○○七年十二月一日至二○一○年一月四日的物业费九千九百九十一元四角九分，于本判决生效后十日内付清。二、被告马**给付原告北京水**有限公司二○○七年十二月一日至二○一○年一月四日的物业费九千九百九十一元四角九分，于本判决生效后十日内付清。三、驳回原告北京水**有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，陈**、马**不服原审判决，以水韵风情物业公司未及时向其主张权利，其诉讼请求已超过诉讼时效，原审法院举证责任适用错误为由向本院提起上诉，请求本院查明事实后改判驳回水韵风情物业公司的全部诉讼请求。水韵风情物业公司同意原审判决。

本院查明

本院经审理查明，双方在二审审理期间均未提供新证据，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为

本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。水韵风情物业公司与北京市裕**有限公司签订有《水韵风情庄园前期物业服务合同》，且其已实际向小区提供物业服务，因此，水韵风情物业公司系水韵风情庄园小区的物业服务单位。而陈**、马**系水韵风情庄园一区XX号房屋的产权人，已实际享受水韵风情物业公司提供的物业服务，因此应当交纳相应物业费。现陈**、马**未交纳2007年12月1日至2010年1月4日的物业费情况属实，原审法院判决其交纳相应物业费的认定正确，本院对此予以维持。关于陈**、马**上诉所称水韵风情物业公司请求已超诉讼时效问题。本院认为，根据查明事实，陈**、马**并未提交证据证明其自取得房屋产权后，曾向水韵风情物业公司告知房屋产权的变更情况，且水韵风情物业公司就涉案房屋欠缴物业费问题曾三次通过法院向房屋原业主主张权利，并未存在明显怠于主张权利的情形。因此陈**、马**主张水韵风情物业公司诉讼请求已超诉讼时效的上诉理由，本院不予采纳，其上诉请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费二百五十七元，由北京水**有限公司负担一百零七元（已交纳）；由陈**负担七十五元（本判决生效后七日内交纳）；由马**负担七十五元（本判决生效后七日内交纳）；

二审案件受理费三百元，由陈**、马**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年一月二十日