车全钟与北京威**有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人车全钟因与被上诉人北京威**有限公司（以下简称威**业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第19585号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人车全钟之委托代理人张**、佟**、被上诉人威**业公司之委托代理人张**、段**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

2013年7月，威**业公司以车全钟拖欠物业费为由诉至原审法院，要求判令车全钟支付所欠2010年1月1日至2013年7月31日物业费60044.99元，并支付逾期缴纳物业费违约金106070.18元。

一审被告辩称

车全钟在原审法院答辩称：1、物业公司没有按照买卖合同附件中的物业服务及业主手册里约定的标准提供物业服务，应该减少物业费。2、物业公司利用业主公摊及业主公共部位擅自出租有收益，收益应该由业主共享或减免物业费。3、2011年3月11日之前的物业费已过时效。在我与开发商签订的买卖合同附件中的物业费标准过高，且物业公司在日常经营管理过程中未将物业费使用用途进行公示。我与威**业公司公司因物业服务问题发生多次矛盾，该公司未按合同约定履行物业服务义务，导致我的房屋产生相应损失。双方就物业费一直有争议并非我逾期未缴，所以不存在滞纳金问题。综上，不同意威**业公司的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理后查明：车全钟于2008年购买了房屋，威**业公司为该中心物业管理公司。车全钟与北京东**发有限公司签订的《北京市商品房预售合同》第二十三条约定，前期物业服务收费价格为19.5／月／平方米；该合同附件七物业服务《天作国际中心业主临时公约》第十章第四十六条约定：业主逾期交纳物业管理服务费的，物业管理公司有权从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三作为违约金。逾期三个月不缴纳者，物业管理公司可将该业主名单公布；逾期半年不缴纳者，可使用有关法律手段追缴应损失。车全钟缴纳了2009年12月31日前的物业费，2010年1月起，车全钟未再缴纳物业费。

车全钟主张威**业公司对于电梯、消防、卫生、公共通道等项目不符合物业服务规定，且存在公共部位获益的情况，其提交照片等证据，威**业公司对上述主张不予认可。车全钟同时主张就物业服务问题，双方一直存在争议，并曾通过律师函的形式与威**物业进行沟通，其向法院提交了律师函及收条予以证明。

上述事实，有双方当事人陈述、开庭笔录、照片、商品房预售合同、业主手册、律师函、收条等证据材料在案佐证。

一审法院认为

原审法院经审理认为：根据车全钟与北京东**发有限公司签订的《北京市商品房预售合同》及《天作国际中心业主临时公约》，车全钟与威**业公司存在物业服务合同关系，双方应按照合同约定履行各自义务。车全钟缴纳了2009年12月前的物业费，2010年起未再缴纳物业费，应予缴纳，法院对威**业公司要求车全钟缴纳2010年1月1日至2013年7月31日的物业费60044.99元的诉讼请求予以支持。就车全钟主张物业服务不到位，其提交的证据并不足以证明其主张，法院不予采信。就车全钟主张公共部位收益问题不属于本案审理范围，对此法院不予处理。就车全钟主张时效问题，根据《北京**民法院关于审理物业纠纷案件的意见》，审理追索物业服务费案件，在适用时效时不宜过苛，除物业管理企业明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利。而威**业公司至今仍为涉诉房屋的物业服务企业，车全钟也称曾就物业标准及服务质量问题一直与物业公司沟通，因此本案中法院对于其时效抗辩不予采信。就滞纳金一节，因双方一直就物业服务费用标准等问题存在一定争议，故不属于车全钟恶意拖欠，对该部分诉讼请求法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、车全钟于本判决生效后十日内，支付北京威**有限公司二Ｏ一Ｏ年一月一日至二Ｏ一三年七月三十一日的物业费六万零四十四元九角九分；二、驳回北京威**有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，车全钟不服原审判决，以威**业公司在提供物业服务过程中，可供使用的电梯未达到约定数量、消防存在安全隐患、卫生打扫不及时、停车位管理混乱以及擅自出租公共面积进行收益为由向本院提起上诉，请求本院查明事实后改判酌减物业费，按照应交物业费的70％进行计取。威**业公司同意原审判决，请求本院驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明，双方对于原审法院所查明的事实均无异议，在二审过程中均未提交新证据，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。

本院认为

本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，根据车全钟与北京东**发有限公司签订的《北京市商品房预售合同》及《天作国际中心业主临时公约》，车全钟与威**物业公司之间已达成物业服务合同关系，双方均应依约履行各自义务。现威**物业公司已提供相应物业服务，车全钟据此应向威**物业公司交纳相应的物业管理费。关于车全钟上诉称威**物业公司所提供的物业服务不达标的问题，一方面，车全钟未向本院提供充分有效证据证明其上诉主张，本院不予采信；另一方面，物业管理是一种全天侯、不间断的公共服务，事关全体业主的利益，而非针对某一特定业主，因此业主的个人主观评价与客观标准不一致在所难免。且物业公司的服务水平与其收入密切相关，倘若业主以物业公司的服务存在瑕疵就拒绝交纳物业费并持续多年，则势必导致物业服务水平的下降并进而侵害到全体业主的利益。原审法院综合审查双方证据，采纳了车全钟的合理抗辩，免除了其交纳滞纳金的责任，已兼顾考量了双方的利益平衡。因此，车全钟要求再行酌减相应物业费的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费一千八百一十一元，由北京威**有限公司负担一千一百六十元（已交纳）；由车全钟负担六百五十一元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费二百五十元，由车全钟负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一三年十一月二十九日