吴*与北京恒**有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人吴*因与被上诉人北京恒**有限公司（以下简称恒信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2013）海民初字第27199号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴*之委托代理人李**、吴**，被上**业公司之委托代理人张**，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

恒**公司在原审法院诉称：吴*在我公司提供物业服务的海淀区某楼某1、某2室居住。按物业合同规定，对方应按每建筑平方米每月1.8元的标准交物业费。但吴*自2006年1月1日至2012年11月25日止，未交纳物业费，而我方则按合同约定履行了物业服务的职责，现起诉要求吴*支付上述房屋的物业费总计30337元并按同期银行贷款利率支付违约金，本案诉讼费由吴*负担。

一审被告辩称

吴*在原审法院辩称：因恒**公司管理下的水泵声音很大，影响了我家人的生活，所以我没有交物业费，对方因我们不交物业费，就不给我车位，不打扫卫生，不为我通下水道，我的信件也给退回了，现在对方没有理由向我主张物业费。

一审法院查明

原审法院经审理查明：吴**位于海淀区某楼某1、某2室的业主。该房屋由恒**公司提供物业服务，面积为203.49平方米。2004年12月22日、2005年1月27日吴*与恒**公司签订了物业管理服务合同，该合同约定按每月每平米1.8元的标准支付物业费，如吴*未按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，恒**公司有权要求吴*从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。现吴*未交纳自2006年1月1日起至2012年11月25日的物业费。吴*称对方未提供物业服务，但未向法院提交相应证据，其仅向法院提交了业主委员会的现场踏勘工作报告一份，该报告可证明当前物业服务中确有不足。

一审法院认为

原审法院认为：恒**公司与吴*所签订的《物业管理服务合同》系各方当事人的真实意思表示，且无损害国家、集体或者第三人利益、损害社会公共利益及违反法律、行政法规强制性规定的内容，故上述协议有效，各方均应按协议约定内容履行各自的义务。恒**公司为吴*提供了物业服务，吴*应当按合同规定给付恒**公司相应的物业费。但法院考虑到双方就物业服务质量各执异词，观点不一，故对恒**公司所主张的违约金法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、吴*于本判决生效后七日内给付北京恒**有限公司二○○六年一月一日至二○一二年十一月二十五日的物业服务费人民币三万零三百三十七元。二、驳回北京恒**有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，吴*不服原审法院判决，向本院提起上诉称：1、吴*不应交纳电梯费。吴*居住的房屋距离楼门仅有几步之遥，出入完全不需要电梯，吴*已经缴纳过维修基金，缴纳过第一年的物业费，合同中也没有标明电梯费，不管是公共维修基金还是已经缴纳的物业费已经包含了电梯维修费用，在不使用电梯的情况下仍要支付电梯费用，有失公允。

2、物业服务存在的问题。（1）物业公司没有尽到对公共设施的维修、养护义务。吴*及其家人2005年入住后，地下二层的水泵夜晚及深夜持续发出令人难以忍受的噪音，导致家中老人无法入睡，连续有2-3年，期间多次联系物业公司要求采取措施，但对方一直未予维修，直至撤出小区这个问题还一直存在。（2）某1、某2室外储藏间的空地属于公共区域，但得不到定期打扫，致使垃圾成堆，腐烂产生异味，严重影响吴*的生活。（3）因中水水泵设备原因，致使中水管道臭气熏天，恒**公司不积极维修，迫使业主弃用中水，给业主造成实际的经济损失。（4）由于恒信物业不及时疏通下水道，致使室内污水横流。恒**公司没有尽到安全防范义务，小屋门禁敞开，门禁形同虚设，擅自将小区地下一层出售，地下室可直接进入住宅楼，给业主带来安全隐患。（5）恒**公司未尽管理职责，多次拒收和退回吴*及其家人的包裹和邮件。综上，请求二审法院撤销原审法院判决，依法改判吴*只交纳5000元的物业费，驳回恒**公司的其他诉讼请求。

恒**公司同意原审法院判决，坚持原审审理中的理由。

本院认为

本院经开庭审理，核对相关证据后认为，原审法院认定事实正确。二审审理中，吴*认可就水泵噪音问题与恒**公司沟通后，恒**公司进行过处理，更换了新的水泵，但仍有噪音。

上述事实，有双方当事人的陈述、物业管理委托合同、现场踏勘工作报告等证据材料在案佐证。

本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因物业服务具有多层次、全方位、持续性的特点，物业服务收费并非以个别业主使用或不使用为计费标准，故对吴*认为，其不使用电梯而不应交纳电梯使用费的上诉理由，本院不予采纳。对水泵产生噪音的扰民问题，法院只有根据噪音产生的原因才能确定责任承担主体，现本院无法明确噪音产生的原因，故对吴*以噪音对其产生影响为由，拒绝交纳相应的物业费，没有事实依据，本院不予支持。就中水设备维修的问题，吴*未能举证证明此维修属于恒**公司需履行的日常维修义务，故法院不能认定恒**公司存在违约行为，对吴*以物业公司未维修小区内的中水设备为由，不应交纳物业费的上诉理由，本院不予采纳。就吴*提出的恒**公司未及时疏通下水管道、地下室出租问题、拒收包裹问题，未提出相应证据予以证明。就吴*提出的其他物业服务质量问题，尚不能说明恒**公司构成了根本性违约，不能成为减少合同价款的理由，故原审法院未支持吴*要求减少相关物业费用的请求，并无不当。

综上所述，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。吴*的上诉请求，依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费二百七十九元，由北京恒**有限公司负担七十九元（已交纳）；由吴*负担二百元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费四百三十三元，由吴*负担（其中二百元已交纳，余款于本判决生效后七日内交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年四月二十一日