北京信**责任公司等物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人北京信**责任公司（以下简称信泰物业公司）与上诉人宗*因物业服务合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第7300号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人**业公司之委托代理人张**，被上诉人宗*之委托代理人狄**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

一审原告诉称

信**公司在原审法院诉称：我公司于1999年12月23日受开发商北京威**经营公司（以下简称威**司）委托对xx小区2、3、4号楼进行物业管理，自此至今我公司一直向该小区提供物业服务。宗*于2004年6月15日办理入住该小区3号楼1单元602室，但只交纳了部分物业费。现我公司要求宗*支付2011年6月15日至2013年6月14日的物业费2984.33元，并承担本案诉讼费。

一审被告辩称

宗*在原审法院辩称：我入住涉案房屋后一直漏雨，多次找信**公司至今仍未解决。另外该公司的物业管理混乱，公共水管损坏不维修，我的自行车丢失，车内汽油被偷，多处地下室对外出租，群租现象普遍等。我交了物业费却没有得到相应服务，而且也只签过一次物业合同。该公司还私自处分业主集体权益，在小区内设立经营单位。该公司依据的收取物业费的法规已经废止，他们主张的物业费依据不存在。基于以上原因，我不同意信**公司的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：业主宗*于2004年11月成为北京市海淀区xx3号楼1门602室的所有权人，房屋建筑面积为90.81平方米。信**公司系该小区开发商委托的前期物业公司，委托期限自1999年12月31日起至业主大会成立，业主委员会所选聘的物业管理公司的物业服务合同生效时止，约定信**公司根据《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》【京价（房）字（1997）第196号文】（以下简称196号文件）及市政府有关规定以及该小区的具体情况向产权人收取管理费（3.50元／平米·年）、小修费（4.72元／平米·年×38.7％）、中修费（8.19元／平米·年×61.3％）、大修费、公用设施维修费（1元／平米·年）、化粪池清淘费（0.3元／平米·年）、绿化费（0.55元／平米·年）、生活垃圾清运费（30元／户·年）、共用电视天线管理费、高压水泵管理费（执行京价（房）字（1996）第274号文件），向住户个人收取保洁费（36元／户·年）、保安费（60元／户·年）、各项费用统收服务费、存车费；上述各项收费凡按国家有关规定需交纳营业税的，信**公司在上述各项收费标准基础上有权向产权人及物业使用人加收应纳税金（小**5.5％）；在政府对物业管理收费标准做出新的规定时有权按新标准、新项目向产权人、物业使用人收取各项费用，而无须同开发商协商。根据有关部门规定，产权人交纳公共维修基金后，物业管理企业不得再向产权人收取上述文件规定的大修费和38.7％的房屋公共部分中修费，产权人委托物业管理企业对房屋自用部位管理的，物业管理企业可以继续收取上述文件规定的61.3％的自用部位中修费。同时，有关部门于2005年12月规定在《北京市物业服务费收费管理办法》实施前（2006年1月1日前）执行196号文件的住宅区，在未成立业主大会前，物业服务收费标准从其约定。

宗*自2011年6月15日至2013年6月14日欠缴管理费635.68元、小修费331.76元、中修费911.82元、化粪池清淘费54.48元、绿化费99.90元、垃圾清运费60元、小区共用设施维修费181.62元、保洁费72元、保安费120元、税金135.70元。信泰物业公司另行主张的垃圾处理费、公共设备设施电费、视频监控系统运行费未向法庭提供相应证据。

另查，该小区至今未成立业主大会及业主委员会。

一审法院认为

原审法院认为：信**公司系北京市海淀区xx小区的物业管理企业，宗*作为该小区业主接受了信**公司的物业服务后，应按照规定的标准交纳物业服务费。宗*所述的物业服务不到位的情况，因其未提供充分证据，故对其抗辩理由法院不予采信。对于信**公司主张的部分无证据证明的费用，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、宗*于本判决生效后七日内给付北京信**责任公司二〇一一年六月十五日至二〇一三年六月十四日的物业服务费二千六百零二元九角六分。二、驳回北京信**责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，信**公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：原审法院未支持垃圾处理费、公共设备设施电费、视频监控系统运行费的这三项费用，没有事实及法律依据。首先，依据《北京市物价局、北**政局关于调整委托清运垃圾托运费及垃圾消纳场管理费收费标准的通知》的相关规定，我公司按照每年30元收取垃圾处理费于法有据；其次，住宅楼内公共照明、路灯等公共设施用电系为全体业主享用，按分摊原则收取公共设备设施电费，有理有据；第三，小区于2005年在公共部位安装的监控视频系统，该系统为全体小区业主服务，且仅按面积分摊后收取少部分系统运行费，多年来小区全体业主予以认可。综上，请求二审法院在原判支持的基础上，依法改判宗*向我公司支付垃圾处理费、公共设备设施电费、视频监控系统运行费及相应变化的税金，共计382元。

宗*亦不服原**院判决，向本院提起上诉称：第一，原**院认定事实错误。本案第一次开庭时物业公司已经认可我房屋漏雨的事实，原**院却对此不予采信是错误的；第二，依据原**院判决，双方都应当履行对方和威**司签订的物业管理委托合同，但是信**公司10年来未尽到合同第四条规定的职责，故无权要求我付费，且物业合同依据已经作废的文件收取费用，应当将收取的中修费退还业主；第三，依据相关规范我的房屋最多应当按照二类标准收取相应费用；最后，原**院程序违法，本案第二次开庭辩论结束前业主提出反诉，但是法官不予受理，且法官在2014年5月15日之后仍然接受信**公司提交的证据，同时却不接受我方邮寄的反诉状及其法律依据。综上，请求二审法院撤销原**院判决，依法改判宗*交纳合理的物业费用。

本院认为

本院经审理，核对相关证据后认为，除上诉争议的三项费用及税金数额之外，原**院认定的事实正确。

二审审理中，信**公司为证明已经代替全体小区业主一次性缴纳了垃圾处理费，向法庭提交了以下材料：1、信**公司出具的情况说明；2、发票一张，内容为“信**公司于2000年12月8日缴纳的垃圾处理设施费10万元整”；3、《北京市征收城市生活垃圾处理费实施办法》（试行）京政办发（1999）第68号复印件。宗颖认可发票的真实性，但认为垃圾处理费不属于根据196号文件收费的项目，不应交纳。

信**公司为证明其收取公共设备设施电费的合理性，提交北京市国土资源和房屋管理局《关于向全体住户分摊公共照明电量的复函》（京国土房管局（2004）585号），按照国**改委、**设部《物业服务收费管理办法》规定，住宅楼内公共照明、路灯和草坪灯可计入物业服务成本（支出），由楼内全体业主分摊。

另，原审庭审中，宗*认可小区有监控设备，但因其自行车被盗，故拒绝交纳视频监控系统运行费。宗*自入住该小区后，截止到本案诉讼年度前均按1492.16元／年的标准交纳物业费。原审庭审卷宗中，未见宗*的反诉状等材料。

上述事实，有双方当事人陈述、物业管理委托合同、补充协议、情况说明、发票、《北京市征收城市生活垃圾处理费实施办法》、《关于向全体住户分摊公共照明电量的复函》等证据材料在案佐证。

本院认为：根据《最**法院关于﹤审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。小区开发商威**司与信**公司约定：根据196号文件、市政府有关规定以及该小区的具体情况向产权人收取相关物业费用，并且在政府对物业管理收费标准做出新的规定时有权按新标准、新项目向产权人收取各项费用，而无须同开发商协商。随后政府出台规定，已执行196号文件的住宅区，在未成立业主大会前，物业服务收费标准从其约定。根据前述合同约定及政策规定，信**公司关于管理费、中修费、小修费、垃圾费的收费项目及标准有合同和政策依据，对宗*上诉认为这些项目的收费标准过高的理由，本院不予支持。就宗*陈述的房屋漏水问题，因宗*未提交证据证明房屋漏水产生的原因，导致无法明确维修责任及维修资金承担的主体，故对宗*以物业服务存在质量问题为由，要求减免物业费的诉讼请求，本院不予支持。宗*陈述的反诉未受理的程序问题，未见有反诉材料，故对此程序问题，本院不予采纳。

对信**公司上诉要求支持垃圾处理费、公共设备设施电费、视频监控系统运行费这三项收费项目，提交了其为涉案小区代交垃圾处理费的凭证，公共设备设施电费全体业主分摊的政策依据，对这两份新证据，本院予以确认，进而本院认定垃圾处理费、公共设备设施电费属于业主应当交纳的物业费范畴。考虑到视频监控系统运行系信**公司在服务过程中新安装的设备，且其用于全体业主，故运行的费用应由全体业主加以分摊。综上，对信**公司要求宗*支付垃圾处理费、公共设备设施电费及视频监控系统运行费的上诉请求，有事实及法律依据，原审法院未予支持，本院予以更正。

综上，信**公司的上诉请求和理由有事实及法律依据，本院予以支持。宗*的上诉请求和理由，无事实及法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最**法院关于﹤审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

一、撤销北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第7300号民事判决；

二、宗*于本判决生效后七日内给付北京信**责任公司二〇一一年六月十五日至二〇一三年六月十四日的物业服务费二千九百八十四元三角二分；

三、驳回北京信**责任公司的其他上诉请求；

四、驳回宗*的上诉请求。

如果宗*未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费五十元，由宗*负担（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费一百元，由宗*负担（已交纳五十元，余款于本判决生效后七日内交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一四年九月十九日