朱**与北京海**有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人朱**因与被上诉人北京海**有限公司（以下简称海**公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市延庆县人民法院（2014）延民初字第05840号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

一审原告诉称

2014年5月，海**公司诉至原审法院称：朱**我公司业主，我公司为其服务多年。朱**尚欠2013、2014年的物业费。朱**家房屋建筑面积128.03平方米，收费标准为0.50元／平方米／月，每年应交纳物业服务费768.2元。我公司多次派人催要，朱**无正当理由拒付。现我公司诉至法院，要求朱**支付物业服务费1536.4元，违约金50元，共计1586.4元。

一审被告辩称

朱**在原审法院辩称：我不同意海**公司的诉讼请求。海**公司没有和我签物业合同，因此我和海**公司之间不存在物业服务关系。另外，海**公司的服务不规范不到位，客服场所周末节假日无人值班；没有设立公共场所设备维修养护制度；小区内施工期间未设立安全警示牌；没有对违反治安环保的行为进行劝阻；对业主的投诉没有及时整改，对业主提出的意见不回复；没有做到每年公开征集一次物业服务意见，公示整改情况；没有做到每年公示上一年度物业合同的履行情况；没有对排水设施进行检查清理疏通；楼道内的灯坏了也无人维修；树木生长过高无人修剪；垃圾收集容器长期不清洗；经常有私自设立广告牌和乱贴乱画现象无人制止；未及时清理装修垃圾；小区内发生被盗事件保安也不管。

一审法院查明

原审法院经审理查明：朱**延庆县燕水佳园小区＊＊室业主，其房屋建筑面积为128.03平方米，海**公司自2013年起为朱**所居住小区提供物业服务。2013年初，海**公司与朱**所在小区业主委员会签订《北京市物业服务合同》，约定物业服务期限为1年，自2013年1月1日至2013年12月31日；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为住宅每平方米每月0.45元；交费日期为当年的1月1日至当年的3月31日。2013年底，海**公司与朱**所在小区业主委员会签订《北京市物业服务合同》，约定物业服务期限为1年，自2014年1月1日至2014年12月31日；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，标准为住宅每平方米每月0.5元；交费日期为当年的1月1日至当年的3月31日；2013年欠费的业主，按照2014年的费用标准收取；乙方按照北京**员会《住宅物业服务等级规范（一级）（试行标准）》中规定的相应标准提供物业服务。朱**未按期交纳2013年、2014年物业服务费，海**公司于2014年9月29日诉至法院，要求朱**支付两年的物业服务费1536.4元，违约金50元，共计1586.4元。本案在审理过程中，海**公司变更诉讼请求，对2013年的物业服务费按照每平方米每月0.45元主张，同时提供了《北京市物业服务合同》、服务收费标准、照片、维修单等证据材料用以证明主张的事实，朱**对海**公司提交的证据均不认可。朱**提交了照片，证明海**公司未及时清理装修垃圾，海**公司表示不认可。

上述事实，有海成恒**司提交的《北京市物业服务合同》、服务收费标准、照片、维修单、朱**提交的照片及双方当事人的陈述在案佐证。

一审法院认为

原审法院判决认为：朱**系延庆县燕水佳园＊＊室业主，该小区自2013年由海**公司提供物业管理服务。海**公司已经为该小区提供了物业服务，因此朱**应当支付***公司物业服务费。现海**公司要求朱**支付未按规定交纳的物业服务费，理由正当，法院予以支持。业主委员会与海**公司签订的《北京市物业服务合同》对全体业主和物业公司都具有约束力，全体业主应按照物业服务合同的约定履行交纳物业服务费的义务，物业公司应按照物业服务合同的约定履行相应的物业管理服务的义务。朱**应按照其房屋的建筑面积，根据合同约定的收费标准给付***公司物业服务费。因朱**未交纳物业费是双方缺乏沟通所致，朱**并非恶意拖欠，故海**公司要求朱**支付违约金的请求法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、一百一十一条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条的规定，判决如下：一、被告朱**给付原告北京海**有限公司二○一三年度、二○一四年度物业服务费共计一千四百五十九元五角四分，本判决生效后七日内履行。二、驳回原告北京海**有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，朱**不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求及理由为：海**公司未尽到物业服务公司应尽的义务，在垃圾清扫清运、设施维修养护、管道清理疏通、保安值守巡查等方面均存在瑕疵，因而不应全额交纳物业费，请求法院查明事实后按1127.52元支持海**公司的诉讼请求。

海**公司同意原审判决。

本院查明

经审理查明：双方在二审期间均未向本院提交新证据，原审法院根据本案现有证据查明事实属实，本院予以确认。

上述事实，有双方当事人二审审理期间陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，海**公司与燕水**主委员会签订了物业服务合同，协议合法有效，对全体业主具有约束力。海**公司在签订合同后，已依约向小区业主提供物业服务，朱**作为小区业主，亦接受了物业服务，故朱**应当向海**公司支付相应物业服务费用，本院对海**公司合理诉讼请求予以支持。朱**以北京海成恒兴**限公司存在物业服务瑕疵，未尽到审慎管理责任，故其不同意交纳物业费。对此，本院认为，一方面，朱**就其上诉理由未向本院提交充分有效证据予以证实，在现有证据情况下，本院无法认定海**公司存在相关物业服务瑕疵；另一方面，物业服务单位所服务的对象为不特定的多数人，具有全天候、不间断的特性。在服务过程中，不可避免地会出现瑕疵。如果物业服务单位所提供的服务尚不影响到业主的正常生活及小区的正常运转，则不能认定为侵害到合同相对方的根本合同利益，不构成根本违约，进而不能酌减物业服务费。本案中，朱**上诉所依据的理由不足以认定为海**公司存在根本违约，因而朱**请求酌减物业费的请求本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费二十五元，由朱**负担（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费五十元，由朱**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年三月九日