廖**与北京法**理中心物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人廖**因与被上诉人北京法**理中心（以下简称法政物业中心）物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌*初字第9555号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2014年7月，法政物业中心在原审法院诉称：2003年4月25日，双方协商一致签订《前期物业管理服务协议》，根据该协议第四条约定，廖**应于每月十日前按住宅建筑面积每月每平方米1.5元标准向法政物业中心支付物业管理公共服务费。但法政物业中心依约履行物业管理服务后，廖**从2008年1月至今未履行付款义务。期间，法政物业中心采用电话、书面发信等方式不间断地向廖**催要欠款，但截止到2014年4月，廖**已拖欠物业管理公共服务费20459.20元。根据该协议第十条第四款约定，廖**还应向法政物业中心支付违约金4299.42元，以上费用合计24758.62元。故此诉至法院，要求廖**支付物业费20459.20元，违约金4299.42元，以上费用合计24758.62元，并计算至付清之日止；诉讼费由廖**承担。

一审被告辩称

廖**在原审法院辩称：不同意法政物业中心诉讼请求，请求法院驳回；我方没有恶意拖欠物业费，法政物业中心没有向我方催收，而我方一直就漏水问题向法政物业中心讨说法；其次，物业费的计算方法和标准须法政物业中心向我方说明，法政物业中心只在收取物业费时提供了服务，其余的都没有尽到服务义务；法政物业中心只与小区业主签订过前期物业服务合同，入住时只交了一个手册；其中第七章第七页有对维修服务的承诺，实际情况是法政物业中心根本没有做到这一点；从我们报修起20天的时间内，法政物业中心一直没有履行维修的承诺，开班车也是法政物业中心承诺的服务，很多业主都是看在这些服务才入住的，但实际是收费的。

一审法院查明

原审法院经审理查明：廖**系北京市昌平区北七家镇王府温馨公寓某号楼某单元某室的业主，双方双方认可该房屋面积为179.47平方米。2003年4月25日，法政物业中心与廖**签订《前期物业管理服务协议》，约定由法政物业中心提供物业服务，物业管理服务费按住宅建筑面积每月每平方米1.5元标准收取；乙方（廖**）违反协议，不按协议约定的标准和时间交纳有关费用的，甲方（法政物业中心）有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。廖**未交纳2008年1月至2014年4月物业费20459.2元。因法政物业中心停止了该小区内的生活热水供应，其在庭审过程中表示，同意在每户物业费中扣除800元作为补偿。

原审法院认定上述事实的证据有：双方的陈述及提交的《前期物业管理服务协议》、欠费说明、收据、《（2013）昌民初字第2510号民事判决书》、照片、入住手册等证据材料在案佐证。

一审法院认为

原审法院认为：公民、法人的合法权益应当受到法律保护。法政物业中心作为物业服务公司，对廖**居住房屋进行物业管理，并为廖**提供了物业管理服务，廖**应按合同约定交纳物业管理费。廖**拖欠法政物业中心物业费的行为，侵害了法政物业中心的合法权益。现法政物业中心要求廖**交纳物业费，证据充足，法院予以支持。现廖**提出法政物业中心的物业服务未达到标准，但没有证据证明法政物业中心履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于廖**以此为由拒绝交纳物业费的辩解意见，法院不予采信。廖**可以在交纳物业费后要求法政物业中心履行相关义务。另指出，业主正常交纳物业费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证。如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终导致业主利益受损，故此业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式。法政物业中心作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的相关问题，应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。因廖**拒交物业费事出有因，故此法政物业中心主张违约金，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、廖**给付法政物**物业管理中心物业费一万九千六百五十九元二角，于判决生效后十日内付清。二、驳回法政物业中心北京法**理中心的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

廖**不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决，依法改判或者发回重审。上诉理由是：1、我的房屋从2008年开始漏水，报修到物业后，没有人及时处理，导致了2011年7月16日的大暴雨造成房屋严重漏水，但物业仍然不予处理；2、法政物业中心在2012年11月4日对暖气管进行维修时，造成了我的房屋与暖气管相连部分大量漏水，物业也一直未予修缮。故因我一直得不到正常的物业服务，法政物业中心严重违约，不应再判决我交纳物业费。

被上诉人辩称

法政物业中心答辩称：不同意廖**的上诉请求与理由，希望法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明：原审判决认定的事实无误，本院予以确认。

以上事实还有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：法政物业中心为廖**提供了物业服务，廖**接受了法政物业中心提供的物业服务，理应交纳相应的物业服务费用。根据廖**的上诉请求，其主张的房屋屋顶大量漏雨的情况，如情况属实，可能需要动用房屋的公共维修基金进行大修，而动用公共维修基金并非法政物业中心能够直接决定，需要法政物业中心的积极配合经过合法的审批手续才能最终实现。故双方应当通过积极沟通，妥善解决此事，在廖**不能举证证明法政物业中心的物业服务存在其他瑕疵的情况下，廖**仅以此为由拒绝交纳物业费的理由，本院不予支持。

关于廖**所述法政物业中心在2012年11月4日对暖气管进行维修时，导致其财产受损的问题，与本案不属于同一法律关系，廖**可另行解决。

综上所述，廖**上诉请求与理由，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费二百零九元，由北京法**理中心负担六十三元（已交纳），由廖**负担一百四十六元（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费二百九十二元，由廖**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年二月十日