原告李**，女，I960年6月4生，汉族，北京市昌平区

审理经过

上诉人张**因与被上诉人北京新**有限公司（以下简称新龙天**公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌*初字第14163号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审原告诉称

新龙**公司在原审法院诉称：张**系北京市昌平区昌平路380号院xx（建筑面积139.64平方米）的业主，新龙**公司系昌平区昌平路380号院（新龙城）小区提供物业服务的物业服务公司。张**至今拖欠新龙**公司自2008年9月1日起至2009年8月31日止物业服务费3082.2元未付，2010年9月至2014年物业服务费13356.2元未付。期间，新龙**公司多次催要未果。故我公司诉至法院，请求判令：1、张**立即支付2008年9月至2009年物业服务费3082.2元；支付2010年9月至2014年物业服务费13356.2元，合计16438.5元；2、张**支付违约金1000元。

一审被告辩称

张**在原审法院辩称：1、新龙**公司诉讼请求中2008年至2009年的物业费已过诉讼时效，不应再提了，这段期间的物业费我们记得已经交了，因为时间长了都没留票据，如果不交以前的，当年的就不会让我交。2、后面的物业费没有交是因为我家是顶楼，房屋漏水。我大概是2008年下半年开始装修的，装修时没有发现问题，到2009年7月发现漏水。跟物业公司说过好多次，一开始说给我找开发商，到冬天了还没有解决，大概在2011年去修过一次，当时我不在，后来又修过一次，试水时我在，修完了以后还是漏水，物业公司说这就没办法了，我后来要求他给我恢复原状，也没有去做。原因说是施工洞造成的，位于厨房上方。物业公司是业主的管家，应该尽力提供尽善尽美的服务，我们最后一次交物业费是2010年6月，都已经出现不能正常居住的情况了，还在向新龙**公司交费，只是后来新龙**公司不努力解决问题，我们才缓交物业费的。3、对新龙**公司所说的“核账时发现我2008年至2009年的费用没有交后工作人员找我”有异议，没有找我说过这事。去年起诉时我才知道这个事。4、在这之前我没收到过任何物业公司的律师函和文件。另物业费基本上都后交，今年的物业费应该是在这段时间服务完了最后时再交。

一审法院查明

原审法院经审理查明：张**系北京市昌平区回龙观镇昌平路380号院xx业主，房屋建筑面积139.64平方米。2007年8月31日，张**作为甲方与乙方北京天宇**有限公司分公司签订《新龙城前期物业管理服务协议》，协议约定，乙方负责对张**居住的小区进行物业管理；物业管理服务费收费标准为多层（无电梯）1.00元/平米/月，高层地下一层0.85元/平方米/月、首层1.30元/平方米/月，二层（含）以上1.80元/平方米/月，底商2.00元/平方米/月；代收代缴的市政垃圾清运费为30元/年/户，市政垃圾处理费为36元/年/户；甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起按每天交费总计金额3‰比例支付违约金。双方当事人认可的物业服务费收费标准为1.80元/平方米/月及市政垃圾清运费、市政垃圾处理费66元/年/户。新龙**公司向张**提供了物业服务，张**未向新龙**公司交纳2008年9月1日至2009年8月31日及2010年9月1日至2014年11月30日的物业服务费及代收费用16181.65元，故新龙**公司诉至法院。

上述事实，有双方当事人的陈述及提交的《新龙城前期物业管理服务协议》、催费函、名称变更通知书、照片等证据材料在案佐证。

一审法院认为

原审法院经审理认为：新龙**公司与张**签订的前期物业管理服务协议系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务。北京新**有限公司经工商机关核准与其他公司合并为北京新**有限公司，并且履行了物业服务义务，故张**理应按照协议的约定向新龙**公司交纳物业服务费。关于张**提出的2008年至2009年物业服务费已过诉讼时效的问题，因新龙**公司为张**提供的服务属持续履行，且目前仍在履行中，故新龙**公司的起诉未过诉讼时效。张**辩称其2008年9月1日至2009年8月31日的物业费已交纳，因时间较长找不到发票，且按照惯例不交以前的物业费，物业公司不会让交当年的物业费，新龙**公司予以否认，法院认为，双方合同未约定物业费必须逐年依次交纳，张**亦未能提交相应证据证明其辩解意见，故法院不予采信。关于张**所述其房屋漏水一节，因涉及房屋质量问题属于另一法律关系，张**应当通过其他途径另行解决，张**以此为由拒绝交纳物业费缺乏依据，法院对其该项辩解意见不予采信。新龙**公司主张的2014年12月份的物业费，因尚未提供服务完毕，法院不予处理。新龙**公司主张的违约金，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张**给付原告北京新**有限公司物业服务费及代收费用一万六千一百八十一元六角五分，判决生效后十日内付清。二、驳回原告北京新**有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，张**不服提出上诉认为：原审判决认定事实不清。我已交纳了2008年9月1日至2009年8月31日期间的物业费，但时间太长找不到发票了，并且已经过了诉讼时效。我房屋厨房的顶部漏水，因此没有交纳2010年到2014年的物业费。故请求二审法院依法改判，支持我的全部上诉请求。

被上诉人辩称

新龙**公司针对张**上诉理由辩称：同意一审法院判决，请求二审法院驳回张**的上诉请求。

本院查明

本院经审理查明：张**作为甲方与乙方北京天宇**有限公司分公司签订了《新龙城前期物业管理服务协议》。2008年7月11日，北京天宇**有限公司与北京新**有限公司经北京市**昌平分局核准，合并为北京新**有限公司，合并方式为吸收合并。北京天宇**有限公司于2008年6月16日核准办理了注销登记。

双方在二审审理期间均未提供新证据，原审法院对证据的审核符合法律规定，据此认定的事实本院予以确认。

上述，有双方当事人在本院的陈述在案证实。

本院认为

本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己义务。

张**系北京市昌平区昌平路380号院xx的业主，其与北京天宇**有限公司分公司签订了《新龙城前期物业管理服务协议》。北京天宇**有限公司与北京新**有限公司经北京市**昌平分局核准，合并为北京新**有限公司。新龙**公司已经为该小区提供了物业服务，因此张**应当按照合同约定支付新龙**公司物业费。张**上诉称已经交纳了2008年9月1日至2009年8月31日期间的物业费，且该部分物业费已过诉讼时效，不应得到支持。新龙**公司否认张**交纳了2008年9月1日至2009年8月31日期间的物业费，张**在审理过程中亦未提交任何证据予以证明该项上诉主张，故本院不予采信。新龙**公司提供的物业服务属持续履行，且仍在履行中，故其主张该期间的物业费并未超过诉讼时效。关于2010年9月1日至2014年11月30日期间的物业费问题，张**上诉称其拒交原因系房屋漏水。因房屋质量问题不属于物业服务合同法律关系，故本院对其因房屋漏水抗辩不交该期间物业费的上诉理由不予支持。综上所述，张**的上诉理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费一百一十八元，由北京新**有限公司负担十六元（已交纳）；由张**负担一百零二元（于判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费二百三十六元，由张**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一五年六月一日