长城物业集**业管理分公司等物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人长城物业集**业管理分公司（以下简称长城**分公司）、许**因物业服务合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第21507号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

长城**分公司在原审法院诉称：许**为我公司管理服务的乐府家园小区业主，双方于2009年5月21日签订《乐府家园物业服务合同》及2009年12月28日我公司与乐府家园业主委员会签订《乐府家园社区物业管理交接协议》。根据与乐府家园业主委员会签订的《乐府家园物业服务合同》约定，许**应在合同约定的时间内向我公司缴纳物业管理服务费用和其他费用。许**一直享受我公司提供的物业服务，但经多次催缴仍欠缴部分物业费。故诉至法院，请求判令许**支付2011年1月1日至2013年12月31日期间的物业管理服务费10802.4元及滞纳金1105.4元，并承担本案的诉讼费用。

一审被告辩称

许**在原审法院辩称：我是北京市**园小区业主，该房屋面积为141.54平方米，认可2011年1月1日至2013年12月31日期间未交纳物业服务费用，但我方未交费系因物业服务不合格。我方房屋为楼房顶层，自2011年7月份开始每年夏天漏雨，多次找物业公司维修，该公司都没有解决，而是与开发商之间互相推脱，直到2014年我方自己施工解决了漏雨问题。我认为长城**分公司提供的物业服务存在瑕疵，故不同意长城**分公司的全部诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2009年5月21日，委托方北京市**业主委员会（甲方）与物业服务企业深圳市**份有限公司（乙方）签订《乐府家园物业服务合同》，约定本物业项目名称为乐府家园，坐落位置于北京市海淀区永定路乙1号院，总面积300631.20平方米，其中住宅、2号楼、3号楼、8号楼、14号楼底商、地下车库均属于本合同委托的物业管理区域，住宅面积为208000平方米，1号商业楼和会所由甲乙双方与产权人协商。如果产权人愿意将该部分物业委托乙方管理，则由乙方统一管理，管理费用和收费标准由乙方与产权人按商用物业服务费的标准协商确定并由乙方向产权人收取。如果产权人决定自管，则该部分物业不属于本合同委托的物业管理区域，但公共区域和公用设备分摊的水、电、维护、折旧等费用仍由产权人承担。合同第二条第1款约定甲乙双方和原物业服务企业应当在新的物业服务合同生效之前，就交接时间、交接内容、交接查验、交接前后的责任等事项进行约定。交接时间初定为2009年5月31日中午12时，交接时点前责任由原物业服务企业承担，时点后责任由乙方承担。合同第三条约定了乙方应当提供的13项物业服务内容。合同第四条约定乙方按照双方约定的物业服务标准（见附件五）提供服务。第五条约定物业服务期限为三年，2009年5月31日12：00至2012年5月31日12：00。该期限为固定期限，除因一方违约而解除合同外，不得因原物业的交接时间延迟或其他原因而变更。合同第六条约定物业服务收费方式为酬金制。第七条第1款约定物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：多层住宅：2.12元／平方米／月；商业物业和会所另议。合同第八条约定业主应当按季度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每季度第一个月的前十日。第十五条第10款约定甲方按照约定交纳物业服务费与特约服务费，对违反物业服务合同约定、逾期不交纳物业服务费的业主或物业使用人，督促其交纳。第十六条第1款约定乙方根据有关法律、法规及本合同的约定，按照物业服务标准和内容提供物业服务，收取物业服务费、特约服务费。合同第二十二条第2款约定住宅业主或使用人违反合同约定形成欠费，造成乙方损失的，该业主或使用人应承担相应责任。业主无正当理由，逾期缴纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之二点加收违约金，逾期之日指本合同约定的最后一天缴费日加三十天。

长城**分公司主张其按照《乐府家园物业服务合同》的约定提供了物业服务，要求北京市**园小区业主许**支付2011年1月1日至2013年12月31日的物业服务费及滞纳金。许**则主张因其居住的房屋为楼房顶层，房顶多次漏水物业公司未能解决，故不应交纳物业费。双方各自就其主张提供相应证据。长城**分公司向本院提交了下列证据予以佐证：1、《乐府家园物业服务合同》。2、2012年5月31日北京市**业主委员会向全体业主出具的《关于明确长城物业服务期间的通知》，内容为：业委会与长城物业于2009年5月21日签署的乐府家园物业服务合同第五条的约定，物业服务期限为三年，2009年5月31日12：00至2012年5月31日12：00。但因原物业推迟交接，长城物业实际进入乐府家园小区并提供服务的时间为2009年12月30日至2012年5月31日，长城物业仅提供了二年半的服务，尚不能满足合同所约定的三年服务期限。长城物业已致函业委会，建议根据合同约定，将本合同服务期限截止日期明确为2012年12月30日。经讨论，业委会认为根据原合同三年服务期的约定，实际服务期限截止日期应为2012年12月30日。同时，业委会将协助组织业主大会，就物业服务合同条款修订及合同服务期限届满后物业选聘事宜征求业主意见。3、（2013）海民初字第13350号民事判决书及（2014）一中民终字第2091号民事判决书，显示长城**分公司向其他业主主张欠缴物业费及滞纳金获支持的情况；4、关于地库设备夹层漏水及业主房顶漏水的函5份，显示长城**分公司分别于2010年3月至10月期间就部分业主的漏水问题向开发商北京天**营有限公司发函反映，要求开发商维修的情况。函件附有漏水业主的房屋地址及姓名等信息。其中，2010年3月16日、9月6日两次函中附有3月17日统计的房屋屋顶漏水问题统计，载有许**客厅和主卧室渗水的情况，该函并载明防水在保修期内，特致函要求开发商督促施工单位进行修复。5、2010年3月22日北京世纪**责任公司向长城物业的回函，载明接到关于地库设备夹层漏水及业主房顶漏水的函，但称因园区业主出现大面积欠费及停滞缴费现象，请长城物业规劝业主补齐拖欠费用，对补齐欠费的业主将于四月底着手补漏事宜。长城**分公司据此主张其已经尽到了反馈责任，并不需要再负有其他维修义务。许**对上述证据均不予以认可。许**就其主张提交了下列证据予以佐证：1、照片若干，许**以此说明房屋漏水的情况；2、收据3张及维修用工记录，许**以此说明因房屋漏水其雇工进行修复的情况。长城**分公司认可许**漏水的事实，但称因在保修期内，公司已经尽到了通知开发商的义务。就相应收据及维修用工记录，长城**分公司对其真实性不予认可。

原审另查，2009年7月27日北京市**朝阳分局出具名称变更通知，深圳市长城**北京分公司变更名称为长城物**限公司北京物业管理分公司。

原审法院认定上述事实的证据有：当事人陈述、《乐府家园物业服务合同》、《关于明确长城物业服务期间的通知》、名称变更通知、照片、收据、判决书等。

一审法院认为

原审法院认为：业主委员会系全体业主推选的代表广大业主行使权利、履行义务的组织。2009年5月21日，北京市**业主委员会与深圳市**份有限公司签订的《乐府家园物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方当事人均应严格履行各自的义务。长城**分公司主张其按照《乐府家园物业服务合同》的约定提供了物业服务，向本院提交了相应证据材料予以佐证。上述证据可以体现长城**分公司依照合同第三条的约定提供了物业服务，许*刚作为享受物业服务的一方应按照合同第七条的约定向长城**分公司支付相应的物业服务费用。许*刚主张房屋多次漏水并就此提供相应证据，长**公司的自认及其提供的相应证据也可以显示许*刚家中漏水的情况。长城**分公司虽主张漏水在开发商的保修期内并对开发商如实进行了反馈，但其并不能因此排除作为小区物业服务企业对业主应负的维修义务。现其未就曾就许*刚家中漏水进行及时修复提供充分证据，法院认为现有证据足以证明其物业服务存在瑕疵，其要求支付全额物业服务费用的诉讼请求于法无据，法院将考虑其服务的瑕疵程度对服务费金额适当予以调整。其要求支付滞纳金的诉讼请求，考虑到许*刚因家中漏水问题长期无法解决，拒不交纳物业费用事出有因，法院对物业公司的该项诉讼请求依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、判决生效后七日内，许*刚向长城物业集**业管理分公司支付二○一一年一月一日至二○一三年十二月三十一日期间的物业服务费九千元；二、驳回长城物业集**业管理分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，长城**分公司、许**均不服原审判决，向本院提起上诉。长城**分公司的上诉请求是：撤销原审判决，依法改判支持其原审全部诉讼请求。上诉理由是：原审法院加大了我公司的责任，许**家漏雨的情况，我公司已及时告知开发商，漏雨责任不在物业，保修期内是开发商的责任，保修期外需要动用公共维修基金，也不是长城**分公司可以直接动用的，需要业委会的同意和住建委的审批。综上，不应由我公司承担房屋漏雨的维修责任。同时答辩称不同意许**的上诉请求及理由。

许**的上诉请求是：撤销原审判决，依法改判驳回长城**分公司的全部诉讼请求。上诉理由是：从2011年7月开始许**的房屋一直处于漏雨的状态，多次找长城**分公司维修，长城**分公司均推诿，认为是开发商的责任，三年来房屋漏雨都是许**自备材料维修。因此，许**认为长城**分公司起诉要求的物业费应该折抵房屋漏水损失及修缮费用。同时答辩称不同意长城**分公司的上诉请求及理由。

本院查明

本院经审理查明：原审判决认定的证据真实有效，据此认定的事实无误，本院予以确认。

以上事实还有当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：北京市**业主委员会与长城**分公司签订的《乐府家园物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，亦未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应严格履行各自的义务，现长城**分公司为乐府家园小区提供了物业服务，许*刚作为该小区的业主，应该交纳相应的物业费用。关于房屋漏雨的责任承担问题，长城**分公司根据《乐府家园物业服务合同》约定，只承担公共部位的日常维修义务，根据现有证据，许*刚家确实存在房屋漏雨的情况，长城**分公司应该进行相应的维修，现长城**分公司上诉认为房屋漏雨的维修义务在于开发商，本院认为房屋漏雨的最终责任承担主体并非本案的争议焦点，长城**分公司应该按照《乐府家园物业服务合同》约定，对漏雨部位进行维修，保护业主的合法权益。在许*刚报修后，长城**分公司并未履行上述职责，服务上存在瑕疵，原审法院根据长城**分公司的过错程度，相应减免许*刚的部分物业费，处理适当，本院予以维持。许*刚要求全额免除物业费的上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，长城**分公司及许*刚的上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费三十五元，由长城物业集**管理分公司负担五元（已交纳），由许**负担三十元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费七十元，由长城物**限公司北京物业管理分公司负担三十五元（已交纳），由许**负担三十五元（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月二十一日