郑**与黄**物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人郑**因物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第19509号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人郑**之委托代理人恽壮、张**，被上诉人黄**到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

一审原告诉称

黄**在原审法院诉称：郑铸*与北京世纪**责任公司第一分公司（以下简称恒景物业第一分公司）于2005年7月30日签订了《＊＊小区物业管理服务委托协议》，约定恒景物业第一分公司为郑铸*位于北京市海淀区＊＊路＊＊号＊＊号房屋提供物业管理服务，房屋建筑面积182.17平方米，物业管理费2.5元／月／平米。恒景物业第一分公司按约提供物业管理服务至2009年12月31日，郑铸*应当于2009年12月31日之前结清物业管理费，但经多次催缴，其至今拖欠部分物业费未交。2013年9月24日，恒景物业第一分公司与黄**签订《债权转让协议书》，约定将其对郑铸*的全部债权转让给黄**，黄**有偿受让。同日，恒景物业第一分公司以《债权转让通知书》的形式告知郑铸*债权转让事宜并催交物业费。依据合同法相关规定，黄**已经合法取得恒景物业第一分公司对郑铸*拥有的债权。现诉至法院，请求判令郑铸*向黄**支付2009年4月1日至2009年12月31日期间物业费4098.8元；判令郑铸*承担逾期付款的利息（按中**银行同期贷款利率计算，自2010年1月1日起至实际清偿之日止）。

一审被告辩称

郑**在原审法院辩称：郑**入住时与恒景物业第一分公司签订了《＊＊小区物业管理服务委托协议》，建立物业服务关系，与黄**无任何法律关系。黄**与恒景物业第一分公司之间签订的债权转让协议因从未通知郑**应认定为无效。郑**与恒景物业第一分公司签订的委托协议也已于2006年2月25日终止，其后双方未再续订任何协议，故已不再具有合同关系。其后，该小区成立了＊＊小区业委会，并于2009年5月21日由业委会与新的物业公司签订了物业服务合同，并约定新的物业服务合同自2009年5月31日生效，业委会也要求恒景物业第一分公司限期撤离。故此后郑**与恒景物业第一分公司不再具有任何法律关系，恒景物业第一分公司虽然拒绝按期交接，但未再提供实际服务，故不应再收取物业管理费用，郑**也应业委会的要求未再向其交纳费用。由于恒景物业第一分公司的拒绝交接行为，使得新的物业公司无法正常提供物业服务，新的物业服务合同无法正常履行，其行为严重违反法律规定，不应依据该行为取得非法收益。另外，黄**主张的违约金数额过高，且其全部诉讼请求均已超过诉讼时效，故请求法院驳回黄**的全部诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：2005年7月30日，郑**与恒景物业第一分公司签订了《＊＊小区物业管理服务委托协议》，约定由恒景物业第一分公司向郑**购买的北京＊＊小区＊＊号房屋提供物业管理服务，房屋管理期限自2004年2月26日起至2006年2月25日止，物业管理费按每建筑面积每平方米每月2.5元交纳，业主办理入住时首次交纳半年物业管理费，以后每三个月交纳一次。后该小区成立业委会，并选聘新的物业公司。黄**提交（2014）海民初字第9008号民事生效裁判文书，查明：“2009年12月28日，＊＊小区业委会（甲方）、北京天平**限责任公司（乙方）、北京世纪**责任公司（丙方）、长城物业集**业管理分公司（丁*）签订《＊＊小区社区物业管理交接协议》，约定：各方一致同意于2009年12月30日完成本协议约定的关于＊＊小区社区物业管理的交接事项；乙方承诺有关房屋的建筑质量问题和设备质量问题在质量维保范围内仍由乙方承担维修责任；丁*自2010年1月1日起收取物业费”。郑**认可上述判决书的真实性。郑**自2009年4月1日起未再缴纳物业费用。

2013年9月24日，甲方（债权出让方）恒景物业第一分公司与乙方（债权受让方）黄**签订了《债权转让协议书》，约定甲方将其对郑**的物业管理费及因逾期交纳物业管理费产生的滞纳金、违约金或利息等的债权有偿转让给乙方。黄**另提交了2013年10月22日由恒景物业第一分公司及黄**向郑**发出的债权转让通知书、债权催收通知，并附邮件底单，郑**称没有收到过该组证据。

郑**提交了以下证据：2009年5月21日，甲方北京市海淀区＊＊小区业主委员会与乙方深圳市长城**北京分公司签订的《＊＊小区物业服务合同》；＊＊小区业主委员会发出的选聘物业公司的告知函、公告，以及恒景物业第一分公司的复函。2009年12月28日交接协议、2011年9月3日关于物业交接协议有关条款的说明等。上述证明目的均为恒景物业第一分公司提供物业服务的截止日为2009年5月31日，其后不应再收取物业服务费用。黄喜军不认可上述证据的真实性及证明目的。

原审法院另查，恒景物业第一分公司曾于2011年12月30日、黄**曾于2013年12月24日分别就郑**在内的多名业主向北京**民法院提起追缴物业费诉讼，北京**民法院立案庭根据诉前调解程序分批次开展了诉前调解工作。

郑铸东未就其交纳涉案房屋诉争期间的物业管理费情况，以及恒景物业第一分公司在为其提供物业服务过程中存在履约瑕疵情况提交证据证明。

一审法院认为

原审法院经审理认为：本案争议的焦点之一是郑**拖欠物业费的起止时间。虽然恒景物业第一分公司与郑**签订的《＊＊小区物业管理服务委托协议》于2006年2月25日到期届满，但法院生效裁判文书可以证实恒景物业第一分公司实际为＊＊小区提供物业服务至2009年12月31日，新进驻物业公司收取自2010年1月1日起的物业费，故恒景物业第一分公司与郑**之间形成了事实上的物业服务合同关系，现郑**未对拖欠物业费起始时间提交相反证据证明，故对黄**关于郑**拖欠2009年4月1日至2009年12月31日期间物业费的主张予以采信。

本案争议的焦点之二是黄**起诉的诉讼时效是否经过。根据《中华人民共和国民法通则》的规定诉讼时效因提起诉讼而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。经法院核实恒景物业第一分公司曾于2011年12月30日、黄**曾于2013年12月24日分别就郑**拖欠涉案物业费纠纷提起诉讼，北京市**立案庭组织分批次开展诉前调解工作，则此时诉讼时效发生中断，黄**提起本案诉讼，诉讼时效未经过。

本案争议的焦点之三是恒景物业第一分公司是否有权进行涉案债权转让。根据中华人民共和国合同法的规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。恒景物业第一分公司作为与郑**签订《＊＊小区物业管理服务委托协议》并实际提供物业管理服务方，对郑**拖欠的物业管理费享有合同债权。现恒景物业第一分公司将其对郑**拖欠物业费的相关债权转让给黄**并无不妥。

综上，在郑**未提交充分有效证据证明恒景物业第一分公司对其存在物业管理服务履约瑕疵的情形下，对黄**要求郑**全额支付2009年4月1日至2009年12月31日期间所拖欠物业费的诉讼请求，法院予以支持。黄**要求郑**赔偿迟延付款违约金的诉讼请求，缺乏合同依据，法院不予支持。

综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、本判决生效之日起七日内，郑**支付黄**二○○九年四月一日至二○○九年十二月三十一日的物业管理费四千零九十八元八角；二、驳回黄**其他诉讼请求。如果郑**未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，郑**不服原审判决，向本院提起上诉称：郑**与黄**之间没有法律关系，黄**不是适格的诉讼主体；2009年5月31日后，恒景物业第一分公司收取物业费没有合同及法律依据，其无权再提供物业服务，也无权再收取物业费，而且自2009年5月31日后，恒景物业第一分公司也不再提供物业服务；恒景物业第一分公司拒绝退出小区，无权收取物业费，恒景物业第一分公司拒绝与新的物业公司办理交接工作，属于违法行为；黄**的起诉已超过法定诉讼时效。综上，请求撤销原审判决，依法改判驳回黄**的全部诉讼请求。

被上诉人辩称

黄**针对郑**的上诉请求和理由辩称：恒景物业第一分公司及黄**已将债权转让通知了郑**，黄**作为债权受让人是本案的适格主体。2009年12月28日，恒景物业、开发商、业委会以及新物业公司签订的四方交接协议中已明确约定物业交接日是2009年12月31日，新的物业公司从2010年1月1日开始收费；此前的物业服务均是由恒景物业第一分公司提供，故郑**欠交物业费的时间应计算至2009年12月31日。恒景物业第一分公司以及黄**已在诉讼时效期限内向法院提起诉讼要求欠费业主交纳物业费，故不存在超过诉讼时效、怠于主张权利的情形。综上，同意原审判决，不同意郑**的上诉请求和理由。

本院审理期间，黄**未提交新的证据。郑**提交照片四张，用以证明新物业公司接收＊＊小区时的状况，恒景物业公司第一分公司在交接前基本上未提供物业服务，业主不应交纳该期间的物业费。黄**认为该照片不属于二审新证据，且照片上并无拍摄时间，不能反映恒景物业第一分公司提供物业服务期间的状况，不能证明恒景物业第一分公司未提供物业服务，故不认可该证据的真实性、合法性及关联性。

本院查明

本院查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。

上述事实，有双方当事人陈述、法院生效判决书、＊＊小区物业管理服务委托协议、债权转让协议书、＊＊小区社区物业管理交接协议、债权催收通知单、快递单、立案审查证明以及庭审笔录等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：根据双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点在于以下四个问题。

第一，关于恒景物业第一分公司提供物业服务的截止时间问题。恒景物业第一分公司与郑**签订的＊＊小区物业管理服务委托协议于2006年2月25日到期届满，此后双方虽未签订书面物业服务合同，但恒景物业第一分公司以其实际行为向郑**提供了物业服务，郑**又接受了相应的物业服务，故应当认为双方存在事实上的物业服务合同关系。虽然，＊＊小区成立业委会后，选聘了新的物业公司，但新的物业公司未能进驻小区提供物业服务，且2009年12月28日，＊＊小区业委会、北京天平**限责任公司、北京世纪**责任公司、长城物业集**管理分公司四方签订的《＊＊小区社区物业管理交接协议》（以下简称交接协议），就物业交接完成时间以及新物业公司收取物业费的时间另行达成了合意，共同确认恒景物业第一分公司交接物业以及新物业公司收取物业费的时间，由此可以认定恒景物业第一分公司提供物业服务的截止时间为2009年12月31日。虽然，郑**提交了＊＊小区业委会于2011年9月3日作出的“关于物业交接协议有关条款的说明”，以此证明恒景物业第一分公司提供的物业服务截止日为2009年5月31日，但该说明仅是＊＊小区业委会事后单方对交接协议的解释，未经交接协议另外三方当事人的确认，根据该说明不足以证明郑**的该项主张。因此，原审法院认定恒景物业第一分公司提供物业服务的截止时间为2009年12月31日正确。郑**就此提出的上诉主张依据不足，本院不予支持。

第二，关于黄**是否享有恒景物业第一分公司转让的本案债权一节。根据《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依据法律规定不得转让。”本案中，恒景物业第一分公司为郑**提供了物业服务，但郑**未交纳2009年4月1日至2009年12月31日的物业费，现恒景物业第一分公司已撤出＊＊小区，双方物业服务合同关系已经终止，恒景物业第一分公司对郑**享有的债权已经确定，且该项债权不属于不得转让之债权，故恒景物业第一分公司有权将该项债权转让给黄**。其次，根据《中华人民共和国合同法》第八十条第一款的规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”本案中，恒景物业第一分公司及黄**以邮寄的方式向郑**发出了债权转让通知书、债权催收通知，并向法院提交了邮件底单为证，在本案起诉状中黄**也已具明转让情形并将债权转让协议、债权转让通知书及债权催收通知作为证据提交，郑**已收到起诉状及本案证据材料，且合同法并未规定债权转让通知仅能由转让人向债务人作出。据此可以认定郑**已接到债权转让通知，恒景物业第一分公司的债权转让已对郑**发生效力，黄**可以其名义起诉要求郑**清偿债务。故郑**针对债权转让效力提出的上诉理由依据不足，本院不予支持。

第三，关于黄**起诉是否超过诉讼时效一节。根据已查明的事实，恒景物业第一分公司曾于2011年12月30日、黄**曾于2013年12月24日分别对郑**在内的多名业主向北京市海淀区人民法院就欠交物业费一事提起诉讼，北京市海淀区人民法院立案庭分批组织开展了诉前调解工作。其诉讼时效由此产生中断的法律效果，故原审法院认定黄**提起本案诉讼并未超过诉讼时效正确。郑**针对诉讼时效提出的上诉理由依据不足，本院不予支持。

第四，恒景物业第一分公司是否实际提供了物业服务以及其提供的物业服务是否存在瑕疵。本案中，郑**虽提交四张照片用以证明恒景物业第一分公司基本上未提供物业服务，但因无法核实照片的拍摄时间和地点，其内容又不能反映物业服务的整体状况，仅凭上述照片不能证明恒景物业第一分公司在本案诉争物业服务期间未提供物业服务，也不能证明其提供的物业服务存在瑕疵。故本院对上述证据无法采纳，对郑**提出的该项上诉主张不予支持。

综上，在郑**未提供充分有效的证据证明恒景物业第一分公司提供的物业服务存在瑕疵的情况下，原审法院判决郑**支付2009年4月1日至2009年12月31日期间的欠交物业费并无不当，本院予以维持。郑**的上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费二十五元，由郑**负担（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费五十元，由郑**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月三日