宋*与北京百乐代之物业管理服务中心物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人宋*与被上诉人北京百乐代之物业管理服务中心（以下简称百乐代之物业中心）因物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌*初字第14429号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。

一审原告诉称

百乐代之物业中心在原审法院诉称：宋*为百乐代之物业中心物业管理服务的昌平区房屋的业主，宋*从1997年3月12日入住该房屋。按照《桃园公寓物业管理公约》规定，物业管理费收取标准按照房屋建筑面积1元／平方米／月进行计算，该房屋的建筑面积141.96平方米，故该房屋每月物业费为141.96元。宋*从2006年9月开始没有交纳物业服务费，至2014年7月31日止共计拖欠物业费13486.2元（共计95月）。因宋*一直未能交付物业服务费，拖欠物业费的逾期利息（按照低于人民银行同期贷款利率标准即年息5%计算）已经达2986元。百乐代之物业中心曾多次向宋*催要，但宋*始终拖延支付。百乐代之物业中心在催要未果的情况下，为了维护自己的合法权益，现诉至法院，请求判令：1、宋*向百乐代之物业中心支付2006年9月至2014年7月之间的物业服务费13486.2元及逾期交费利息2986元，共计16472.2元；2、宋*承担本案诉讼费。

一审被告辩称

宋*在原审法院辩称：1、我们家是3楼，1999年3月22日，4楼漏水，透过我们家漏到2楼。2楼业主给我打电话说我家水管跑水，我赶到以后发现是4楼漏水，物业人员找到4楼业主时发现是主卧室水龙头没有关闭，近5个小时物业没有采取措施，也没有关闭总闸，就是打电话。跑水的原因是因为之前停水，楼上业主打开水龙头忘了关闭，物业公司没有尽到停水、供水提前通知的义务，跑水与物业公司有直接关系，造成我的直接装修损失72000元，被褥、电器损失54000元，我要求物业公司按50%赔偿我的损失。根据相关规定，“物业服务企业聘用未取得物业管理执业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房产行政管理部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下罚款，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”2、我到现在房产证没有办下来，我跟百乐代之物业中心至今没有签订物业合同，我的合同就是房屋购买合同，里面有一条款是关于物业的，所以我认为物业公司和开发商是连带的，物业公司和卖房的是一回事。北京中经商务公司与百乐代之物业中心是什么关系我不知道，我要求物业公司提供资质和与其他几个公司的关系。

一审法院查明

原审法院审理查明：宋**百乐代之物业中心提供物业服务的北京市昌平区桃园公寓小区6号楼B单元5号房屋的业主，该房屋的建筑面积为141.96平方米。1998年9月1日，北京中经商务公司（甲方）与百乐代之物业中心（乙方）签订协议，约定自1998年9月1日开始由乙方为桃园公寓提供各项物业服务和供暖服务，服务标准达到北京市规定的标准，物业服务费用由乙方按每平方米1元收取，增加的服务项目按国家收费标准执行；供暖的收费标准按国家规定执行；1998年9月1日前由甲方所进行物业管理（含供暖）产生的债权债务由乙方承担，即债权债务全部转让给乙方，即自本协议签订之日之前和之后的物业费、供暖费都由乙方收取。2003年8月14日，北京中经商务公司制订《桃园公寓物业管理公约》，其中明确物业管理委员会成立前，物业管理企业由开发企业指定，管委会成立后由管委会选聘，现物业管理企业为百乐代之物业中心，实际收费标准1元／建筑平米／月。2003年10月8日，该公约经北京市**办公室审核批准。宋*未交纳2006年9月1日至2014年7月31日的物业服务费13486.2元。

另查，法院2007年10月9日作出的（2007）昌*初字第4666号民事判决书判令宋*给付北京百乐代之物业管理服务中心一九九八年一月一日至二○○六年八月三十一日的物业费一万四千七百六十二元八角。该判决已生效并已履行完毕。

原审法院认定上述事实的证据有：当事人的陈述及提交的《物业管理服务协议书》、北京市房屋登记表、《桃园公寓物业管理公约》、北京市居住小区管理办公室关于公约核准的通知、（2007）昌*初字第4666号民事判决书、交费通知、物业费交费发票、《桃园公寓商品房销售契约》、房屋土地测绘技术报告书等。

一审法院认为

原审法院判决认为：北京中经商务公司与百乐代之物业中心签订的协议，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效。北京中经商务公司制订的《桃园公寓物业管理公约》，明确物业管理委员会成立前，物业管理企业由开发企业指定，管委会成立后由管委会选聘，现物业管理企业为百乐代之物业中心，该公约已经北京市居住小区管理办公室审核批准，对全体业主具有约束力。百乐代之物业中心为宋*房屋所在的小区提供了物业服务，宋*作为业主与百乐代之物业中心之间已经形成事实上的物业服务合同关系。现百乐代之物业中心为宋*提供了物业服务，宋*理应向百乐代之物业中心交纳该物业中心提供物业服务期间的费用。宋*以与百乐代之物业中心之间没有物业服务合同为由拒绝交纳物业费缺乏依据，法院不予采信。关于宋*提出楼上房屋漏水造成其装修损失的问题，宋*主张物业公司应承担部分责任，因该损失赔偿问题涉及其他责任人，损失的金额亦未确定，不宜在本案中一并处理，宋*可另行解决。关于宋*提出的办理房产证的问题，因与本案不属同一法律关系，宋*应另行解决。现百乐代之物业中心起诉，要求宋*给付物业服务费的诉讼请求，理由正当，法院对其请求中的合理部分予以支持，过高的部分不予支持。百乐代之物业中心主张的违约金，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、宋*给付北京百乐代之物业管理服务中心物业服务费一万三千四百八十六元二角，于本判决生效后十日内付清。二、驳回北京百乐代之物业管理服务中心的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

宋*不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求是：请求撤销原审判决，改判百乐代之物业中心赔偿宋*1999年3月22日淹水损失。上诉理由是：1、淹水事件中我已经与主要加害一方四楼业主达成共识并获得赔偿，无法对物业进行单独起诉，这次诉讼是我与百乐代之物业中心解决“淹水事件纠纷”唯一诉讼机会。2、百乐代之物业中心于1998年9月1日开始为桃园公寓小区提供物业服务，但该中心是2000年6月28日才获得北**建委“准许从事物业服务管理业务”。百乐代之物业中心在1999年3月2日当日的表现不专业也不符合行业惯例，应该按照一定比例赔偿当日损失。

被上诉人辩称

百乐代之物业中心答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。不同意宋*的上诉请求和理由。1999年的跑水，楼上已经赔偿宋*家的损失，而且我方在处理跑水事件的过程中没有任何的过错。

本院查明

本院经审理查明：原审法院判决认定的证据真实有效，据此认定的事实无误，本院予以确认。

以上事实还有当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：根据查明的事实，宋*与百乐代之物业中心之间存在事实上的物业服务合同关系，宋*在接受物**司提供的物业服务的同时，亦应履行相应的缴费义务，宋*上诉所称的百乐代之物业中心在2000年才获得相关资质的上诉理由不足以作为其拒绝缴纳2006年9月至2014年7月之间的物业服务费的抗辩理由。况且已有生效判决（2007）昌*初字第4666号民事判决对宋*相关缴纳物业费的义务进行了确认，故在宋*不能举证证明百乐代之物业中心的物业服务存在其他瑕疵的情况下，宋*应履行向百乐代之物业中心缴纳物业费的义务。即使百乐代之物业中心在物业管理服务中有不完善之处，亦不足以作为宋*长期拖欠物业费的依据，且物业管理服务质量本身亦会受到业主长期欠费的影响，对此，应由百乐代之物业中心在收取物业费后设法加以改进。

另，由于宋*所称的楼上房屋漏水致损问题涉及到案外人，责任主体、责任比例、损害后果均无法确认，故不宜在本案中一并解决，对此宋*可另行主张。

综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费一百零六元，由北京百**服务中心负担三十七元（已交纳）；由宋*负担六十九元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费二百一十二元，由宋*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年四月七日