刘*全与长城物业集**管理分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人刘*全因与被上诉人长城**物业管理分公司（以下简称长城**京分公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第24374号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。

一审原告诉称

长城**京分公司在原审法院诉称：刘*全是北京**×小区××号楼×单元×××室的业主。我公司与刘*全于2009年5月29日签订《前期物业管理服务协议》。该协议约定刘*全应于每年6月15日前交纳该年度的物业管理服务费用。同时协议还规定“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的万分之五交纳滞纳金。”刘*全明知该约定，并经我公司多次在小区张贴收费通知、电话通知等方式向其催缴所欠物业管理费，至今仍不理不睬，不履行应尽义务。刘*全的上述行为损害了我方合法权益，故诉至法院请求：刘*全支付2013年6月1日至2014年5月31日的物业管理费6471.9元、生活垃圾消纳费30元；要求刘*全自逾期之日起每日按欠费总额的万分之五交纳滞纳金1281元。本案的诉讼费由刘*全负担。

一审被告辩称

刘*全在原审法院辩称并提出反诉：不同意长城**京分公司诉请，长城**京分公司诉请金额是准确的，但我已经交纳了该诉请费用。另合同落款是深圳**业公司与长城**京分公司名称不一致。2009年5月29日我与深圳市长城物**永丰嘉园管理处签订了前期物业协议，办完手续后经过装修，我入住后发现房屋存在很多的问题，于是多次找到该公司要求修理，或其跟开发商协商责任划分，但是对方总是敷衍我，问题至今得不到有效的解决，故其构成违约，侵害了我的合法权益，故提出反诉，要求反诉请求：1、判令长城**京分公司对房屋进行妥善维修，或退还已经缴纳的物业服务费12000元，由刘*全自行维修；2、向刘*全出示物业费使用情况；3、判令长城**京分公司因服务不到位给刘*全造成损失约1元；4、向刘*全公示小区安防设施情况（布局图）和设备正常运行的证明；5、判令本案诉讼费等相关费用由长城**京分公司承担。

长城**京分公司针对刘*全在原审法院的反诉辩称：房屋维修是房屋质量的问题，之前我们派人去看过，是阳台顶部漏水，开发商给修过，但是没有维修好，业主应找开发商维修。因为房屋问题让我方退还物业费不合理，应该由开发商进行赔偿。每年我方都有公示物业费使用情况，且有相关管理报告的公示。当时业主被困在电梯内，我们按时到位解救业主，并对业主进行回访、道歉，刚开始电梯确实有问题，我方在后期有所调控。开发商今年10月才把所有监控设施装上，我们接管时门禁有问题，均是我方自行出资进行更换，另有一种老式门禁，我方已经联系开发商，要求更换新门禁，故不同意支付刘*全损失1元。安防布局图我方有公示，且通过人力进行巡视，安全布局图原来存在，现在撤了，开发商准备做新的。

一审法院查明

原审法院经审理查明：刘**系北京市海淀区××小区××号楼×单元×××室的业主。2009年5月29日，深圳市长城**北京分公司（乙方、2009年7月27日更名为长城物业集**业管理分公司）与刘**（甲方）签订《前期物业服务协议》。该协议约定：乙方为甲方所在小区提供物业服务，包括制定物业服务工作计划并组织实施，管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等，根据法律、法规和《临时管理规约》的授权制定物业服务的有关制度，物业共用部位的日常维护、养护和管理。物业共用设施设备的日常养护、运行和管理。公共绿化、景观的养护，清洁服务等。本案所涉房屋的建筑面积为215.73平方米；物业服务费收费标准为每月每建筑平方米人民币2.5元；业主应当按年度交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年度6月15日前；业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金。

在本案审理过程中，刘*全主张争议的2013年6月1日至2014年5月31日的物业管理费及生活垃圾消纳费均已交纳，并就其主张提交两份交通银行信用卡账单，该账单显示2012年11月27日，该信用卡通过刷卡方式向长城**京分公司支付6501.9元。2013年10月31日该信用卡通过刷卡方式向深圳市长城**北京分公司支付6501.9元。

就此长**京分公司提交该公司收据三张，分别为：1、2010年6月20日收据，摘要注明交费年度为2010年6月1日至2011年5月31日，该收据注明为支配交纳。2、2012年11月27日收据，摘要注明2011年6月1日至2012年5月31日，保留意见，交款人为刘海全。3、2013年10月31日收据，摘要注明2012年6月1日至2013年5月31日，交款人为刘海全。上述三张收据金额均为6501.9元。

刘*全主张物业服务中存在的问题，包括居住房屋的阳台存在漏水，自己乘坐电梯时电梯门无法打开等情形。长城**京分公司还提交照片证实其已经公示物业费的使用情况。刘*全还主张自己信用卡账单载明的收款人不一致提出诉讼主体资格的抗辩，长城**京分公司对于账单中载明的付款行为认可，亦认可其收到款项。

上述事实，有双方当事人陈述、《前期物业服务合同》收据、信用卡账单等证据在案佐证。

一审法院认为

原审法院经审理认为：刘*全与长城**京分公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应为有效协议。双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。

诉争之一的2013年6月1日至2014年5月31日的物业管理费是否交纳，刘*全提交信用卡对账单两份，上述对账单显示2012年11月27日，刘*全通过刷*方式向长城**京分公司支付6501.9元。2013年10月31日刘*全再次通过刷*方式向深圳市长城**北京分公司支付6501.9元。二当事人对于上述两笔物业费指向的年度存在争议，法院要求长城**京分公司提交刘*全历年交纳物业费的收据，上述收据与账单对应可以看出，2012年11月27日刷*支付物业费对应时段为2011年6月1日至2012年5月31日，2013年10月31日刷*支付物业费对应的时段为2012年6月1日至2013年5月31日，法院由此可以判断刷*时间与收据出具时间与金额完全吻合，收据载明的物业费时段应为客观事实，虽刘*全依据双方订立合同付费时间的约定，主张所交费用应为预付，但其主张内容与收据载明时段不符，收据载明内容系付费时段有效的证据，法院应予采信。

法院考察刘*全自2009年入住后的物业费交纳情况，双方当事人均确认入住时已交纳2009年至2010年的物业费，长城**京分公司提交的2010年6月20日以支票方式付费对应的收据，摘要一栏的时段为2010年6月1日至2011年5月31日。长城**京分公司所举三份收据的时段能够完整衔接，法院有理由确定长城**京分公司所举主张成立。当然刘*全作为交费行为履行一方，应有义务向法院提交其履行缴费义务的证据，但未存有效证据证实其主张，应承担相应举证不能的后果，故法院要求刘*全支付争议年度的物业管理费。

对于长城**京分公司要求支付滞纳金一节，考虑到依现有证据未证实刘*全交纳相应费用，且刘*全对长城**京分公司的部分物业服务不满意，刘*全主观并无拖欠之恶意，故法院对长城**京分公司主张滞纳金的诉讼请求不予支持。

在本案审理过程中，刘*全提出家中漏水，其应对该漏水原因、修复方案和赔偿数额等问题通过包括诉讼在内的方式向出售、维修责任人主张权利，方能判定责任进行解决，法院在此无法妥处。刘*全主张公示物业费使用状况，长城**京分公司提交照片证实其已经尽到了此项义务，该诉求法院予以驳回。刘*全所举电梯使用等服务问题，应引起长城**京分公司注意，并加以改善，刘*全主张索赔，法院已经酌情免去迟延交纳物业费的滞纳金的情况下，对此索赔不予支持。刘*全主张公示小区布局图及设备正常运行证明，应属物业公司依据小区具体情况方便业主而为，法院不宜判定具体时间和方式，刘*全所主张内容亦应引起长城**京分公司的注意，并及时安排。刘*全所举刷卡账单中收款人不一致，长城**京分公司也认可收款的事实，上述账单的交易说明内容并非构成本案当事人资格的有效抗辩，法院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最**法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条，判决如下：一、刘*全于本判决生效后十日内向长城物业集**业管理分公司支付二○一三年六月一日至二○一四年五月三十一日的物业管理费人民币六千四百七十一元九角、生活垃圾消纳费人民币三十元，以上合计给付人民币六千五百零一元九角。二、驳回长城物业集**业管理分公司的其他诉讼请求。三、驳回刘*全全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，刘*全不服提出上诉，请求撤销原审判决第一项和第三项，改判驳回长城**京分公司的诉讼请求，并支持刘*全的全部反诉请求。刘*全的上诉理由如下：原审法院认定长城**京分公司为本案适合主体是错误的；刘*全已经交纳了2013年6月1日至2014年5月31日之间的物业费，原审法院采信长城**京分公司出具的复写件即认定刘*全欠付上述期间的物业费，系认定事实错误；针对反诉部分，原审中长城**京分公司的陈述能够证明其已违反了物业合同第二条相关规定，给刘*全带来了实际损害，原审法院未支持刘*全的反诉请求是错误的。

被上诉人辩称

长城**京分公司针对刘**的上诉理由辩称：刘**欠付2013年6月1日至2014年5月31日之间的物业费；房屋的质量问题应由开发商进行维修，造成的损失也应由开发商赔偿；关于财务公开问题，我方按照建委的规定，在每年的二月和三月对收支情况进行张贴公示；关于设备及安防设施情况，开发商于2014年10月正式安装监控设施，电梯在我方接手后也在陆续改进，园区是滚动开放的，小区完全建设完毕后会安装整体的图，我方内部有一个安全巡防图。综上，不同意刘**的上诉请求和理由，请求二审法院维持原审判决。

本院查明

本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。

另查，针对刘*全提出的长城**京分公司诉讼主体不适格的问题，长城**京分公司在二审期间补充提交了（2014）一中民终字第2879号民事判决书以及北京市**朝阳分局于2009年6月4日出具的《企业名称变更核准通知书》的复印件，以证明深圳市长城**北京分公司于2009年7月更名为“长城物**限公司北京物业管理分公司”。刘*全对（2014）一中民终字第2879号民事判决书真实性认可，证明目的不予认可；对《企业名称变更核准通知书》真实性存疑，表示需要核实。

上述事实，有双方当事人陈述及（2014）一中民终字第2879号民事判决书等证据在案佐证。

本院认为

本院认为：本案争议的焦点在于，诉争的2013年6月1日至2014年5月31日期间的物业管理费及生活垃圾消纳费是否已交纳；刘*全提出的反诉请求是否成立。

首先，关于本案诉争的2013年6月1日至2014年5月31日期间的物业管理费及生活垃圾消纳费是否已交纳的问题。长城**京分公司系深圳市长城**北京分公司更名而来，该公司起诉刘*全支付物业费，主体适格。刘*全称其信用卡消费记录中显示物业费收款单位不一致，而长城**京分公司认可收款的事实，故信用卡账单中交易说明内容并非构成本案当事人资格的有效抗辩。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。刘*全与长城**京分公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。长城**京分公司为刘*全提供了物业服务，刘*全作为业主应当履行缴费义务。作为负有缴费义务的当事人，本案中刘*全应当对其履行义务交纳2013年6月1日至2014年5月31日期间的物业费用的事实承担举证责任。

根据刘*全提交的信用卡对账单，2012年11月27日，刘*全通过刷*方式向长城**京分公司支付6501.9元，2013年10月31日刘*全再次通过刷*方式向深圳市长城**北京分公司支付6501.9元。本院将长城**京分公司提交的刘*全历年交纳物业费收据与刘*全的信用卡对账单对应可以看出，2012年11月27日刷*支付物业费对应时段为2011年6月1日至2012年5月31日，2013年10月31日刷*支付物业费对应的时段为2012年6月1日至2013年5月31日，刷*时间与收据出具时间与金额完全吻合。再从刘*全自2009年入住后的物业费交纳情况来看，双方均确认入住时已交纳2009年至2010年的物业费，2010年6月交纳了2010年6月1日至2011年5月31日的物业费，长城**京分公司提交的2010年6月20日以支票方式付费对应的收据，摘要一栏的时段为2010年6月1日至2011年5月31日。2011年度刘*全没有付费记录。长城**京分公司所举三份收据的时段能够完整衔接。根据刘*全在庭审中的陈述，其认可后两份收据中的“刘*全”字样是其本人所签，2012年11月27日的收据上注明的“保留意见”字样系对该收据所注明交费时间段的异议，但其未对2013年10月31日的收据所注明交费时间段提出异议；刘*全提出长城**京分公司提交的三张收据均系复写版的记账联，真实性存疑的抗辩理由，但未能向本院提交有效证据证明此项抗辩理由；刘*全亦未能提交2012年11月27日及2013年10月31日交费时的业主收据联或者发票。

综上，刘*全不能证明其已交纳了2013年6月1日至2014年5月31日期间的物业管理费及生活垃圾消纳费，故其应当承担举证不能的后果，刘*全应支付争议年度的物业管理费及生活垃圾消纳费。

其次，关于刘*全提出的反诉请求是否成立。刘*全提出家中漏水，其应对该漏水原因、修复方案和赔偿数额等问题通过包括诉讼在内的方式向出售、维修责任人主张权利，方能判定责任进行解决，本案中不予处理；刘*全主张公示物业费使用状况，长城**京分公司提交照片证实其已经尽到了此项义务，故对此项诉讼请求不予支持；刘*全主张长城**京分公司因服务不到位赔偿其损失1元，但未能向法院提交证明其实际损失的证据，且原审法院已酌情免除刘*全交纳滞纳金的义务，故对此项诉讼请求不予支持；刘*全主张公示小区安防设施情况（布局图）及设备正常运行证明，应属物业公司依据小区具体情况方便业主而为，法院不宜判定具体时间和方式，刘*全所主张内容应引起长城**京分公司的注意，并及时安排。刘*全所举电梯、单元门、摄像头等设备使用问题，应引起长城**京分公司充分注意，并尽快加以改善，加强与业主之间的沟通，了解业主针对物业服务存在的意见和建议，切实提高物业服务水平。

综上，本院对刘**的上诉理由不予采信。对其上诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审本诉案件受理费二十五元，由长城物业集**管理分公司负担五元（已交纳），由刘*全负担二十元（于本判决生效后七日内交纳）。一审反诉案件受理费五十元，由刘*全负担（已交纳）。

二审案件受理费一百四十元，由刘*全负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年三月二十日