兰荣喜与北京长**责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人兰**因物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌*初字第07855号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。

一审原告诉称

北京长**责任公司（以下简称长**公司）在原审法院诉称：兰**是××××小区业主，我公司是为兰**提供物业服务的物业公司。兰**未向我公司交付自2011年12月1日至2013年12月31日的物业费1576.57元，保安费105.5元，保洁费105.5元，垃圾外运费62.5元，公共照明费92.5元，共计1942.57元。我公司多次催要未果，为此诉至人民法院，请求法院对于我公司的诉讼请求予以支持。

一审被告辩称

兰**在原审法院辩称：一、长**公司没有物业服务资质，属于非法经营。根据昌**建委提供的《北京市物业管理企业三级资质审批表》中人员和长**公司目前在小区服务的人员不相符，物业公司现工作人员不具备物业服务上岗资质。按照国家对物业公司的相关规定，要求长**公司提供服务资质证书（三级）的原件及复印件、5名中级职称人员职称证书原件和5名物业技术上岗证书原件、相关工作人员的劳务服务合同原件及北**社保证明原件。二、2011年12月至今，长**公司和兰**没有签订物业服务合同。长**公司的诉状中，依据的是2010年12月本小区业主大会与长**公司签订的《物业服务合同》，此合同规定，第一年为试用期，后两年须进行物业满意率调查，服务满意率不低于××××小区业主50%，则合同自动生效。实际情况是，2011年11月10日至20日业委会以书面表决方式召开业主大会，就续聘长**公司进行表决，表决结果为同意续聘的业主仅占全体业主的19.7%，故没有续聘长**公司。从2011年12月1日至今长**公司与兰**并没有签订物业服务合同，而且在（2014）昌*初字第5476号、5576号等五个案件的审理中，长**公司当庭也明确了2011年12月与小区的合同已经终止，所以长**公司以物业服务合同纠纷起诉，没有事实和法律依据，请法庭依法驳回诉讼。三、从2011年12月1日至今，长**公司在××××小区从未公示过服务标准，收取物业费没有相关依据，而且一个不具备物业服务资质的物业公司根本无法保障物业服务质量。小区发生了多起入室盗窃、划车、丢车事件，长**公司根本提供不了作为破案线索的监控录像，警察多次向长**公司要求修复监控设备，至今都没有修复，致使业主遭受财产损失；小区绿地管理极差，野草丛生、树死、搭架乱种等；其他公共设施不维护，污水井、栅栏锈蚀、垃圾乱堆、电线乱拉；长**公司的法人、经理和员工还在小区对多名业主施以暴力、威胁恐吓业主，致使业主在小区没有安全感；长**公司非法侵占××××小区业主的公共部分收益。四、去年我去交供暖费，长**公司说让我交物业费，我要求让经理跟我谈，明确小区的公共设施由谁维修、绿化怎么服务、小白楼的出租问题。我的车被碰了查监控没有，监控设施没有维修，线搭拉下来，楼道里管道上贴的都是小广告，绿地上都种了菜，3米高的树都被砍了。关于楼道电费，因为一楼入口装的有线盒，宽带用我们的电，我们跟宽带公司协商由他们负责楼道的电费，宽带来了以后我们就不买电了。长**公司向我们要这份钱可以，但得把宽带的电费抄表给去掉，我们单元的用户负担宽带的用电不合理。认可物业费收费标准，我和长**公司没有合同，0.65元／平方米／月应当包括保洁、保安、绿化、垃圾清运等费用。小区是自备井，需要拿出每一年季度水的检验报告，拧开都是黑沙子。2011年的费用我给了，我不欠供暖费。五、长**公司非法侵占××××小区业主的公共部分收益。长**公司2012年、2013年、2014年占用业主公共部分的收益，（2014）昌*初字第5476、5576号等五个案件已有判决书。根据国家相关法律，长**公司属于无物业服务资质非法经营，并且在非法经营期间非法侵占业主的公共收益，为了维护业主的合法权益，请依法驳回长**公司诉讼请求，依据（2014）昌*初字第5476、5576号等五个案件，判决长**公司返还非法侵占小区业主的公共部分收益。

一审法院查明

原审法院经审理查明：兰*喜系北京市昌平区东小口镇陈营村××××小区××号楼**单元302房屋的业主，房屋面积为97.02平方米，长**公司系为兰*喜房屋所在小区提供物业服务的物业公司。2010年12月27日，北京市昌**业主大会与长**公司签订《物业服务合同》，将××××小区的物业委托给长**公司管理，合同期限为3年，自2010年12月1日至2013年11月30日，合同第一年为试用期，试用期内，双方均有权选择是否执行剩余合同年限，任何一方如果决定不再执行剩余合同或提出变更合同部分条款，须提前3个月通知对方。后两年，每年须进行物业服务满意率调查，满意率不低于50%，则剩余合同自动生效。物业服务费实行包干制，标准为按业主拥有物业的建筑面积0.65元／平方米／月交纳；除上述物业服务费用之外，单独收取保洁费、垃圾清运费及保安费131.28元／户／年。业主应当按一年期交纳物业服务费，合同第一年交费起止期为2011年3月1日至2011年11月30日，后两年交费起止日期为每年1月1日至12月30日。该小区公共照明费用为2.5元／月。长**公司为兰*喜提供了物业服务，兰*喜未向长**公司交纳2011年12月1日至2013年12月31日期间的物业服务费、保洁费、垃圾清运费、保安费1850.07元及2010年12月1日至2013年12月31日公共照明费92.5元，共计1942.57元。

另查，2014年4月，刘和平以长**公司未注明公共部分收益属于全体业主，反而将这部分收入擅自使用为由诉至法院，要求判令长**公司通过出租等方式取得的××××小区共用部分2012年和2013年经营收入归全体业主所有，并将共有收入中刘和平所拥有的份额返还。法院作出（2014）昌*初字第5476号民事判决书，判令：1、北京长**责任公司于2012年、2013年利用××××小区物业共用部分的经营收入归北京市昌平区××××小区全体业主共有；2、驳回长**公司刘和平的其他诉讼请求。长**公司不服该判决，提起上诉。北京**人民法院于2014年10月16日作出（2014）一中民终字第6984号民事判决书，该判决书认定，凡涉及全体业主共同利益的事项均须由业主共同决定，而不能由单一业主代为行使权利，包括程序性诉权和实体性胜诉权。该判决书判令：1、撤销北京市昌平区人民法院（2014）昌*初字第5476号民事判决书；2、驳回刘和平的诉讼请求。

上述事实，有双方提交的物业服务合同、告知书、证明、慰问信、照片、自行车棚管理记录、供暖费发票、购电票据、电费交费通知单、业主缴费收据、缴费通知单、（2014）一中民终字第6984号民事判决书及双方当事人当庭陈述在案佐证。

一审法院认为

原审法院经审理认为：长**公司为兰**提供了物业服务，兰**理应向长**公司交纳物业服务费。关于长**公司诉讼请求中的公共照明费收费标准问题，长**公司主张2.5元／月，其表示该项费用自前物业公司提供服务开始一直按照2.5元每月每户的标准征收，小区业主也可自行取回单元电卡充值，提交了部分小区业主的缴费收据及楼道灯充电发票，用以证明该项费用按惯例收取，法院认为长**公司的主张虽无合同约定，但实际履行中按此标准执行，故法院予以支持。关于兰**主张双方无合同关系一节，法院认为长**公司已实际提供物业服务，故双方之间成立事实物业服务合同关系，法院对兰**的该项辩解意见不予采信。关于兰**提出的长**公司没有物业服务资质、非法经营的问题，长**公司提交了资质证明，兰**未能提交相应证据证明其该项辩解意见，故对兰**的该项辩解意见法院不予采信。兰**辩称长**公司提供的服务存在瑕疵，其未能证明长**公司履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于兰**拒绝交纳物业费的辩解意见，法院不予采信。兰**辩称其不应承担楼道灯公共照明费，其未提交相应证据，法院对其该项辩解意见不予采信。兰**辩称长**公司非法侵占业主的公共部分收益，要求长**公司返还收益，（2014）一中民终字第6984号民事判决书中已对该问题做出认定，兰**作为业主个人无权要求长**公司返还收益。兰**可以在交纳物业费后要求长**公司履行相关义务，长**公司应就存在的问题予以改正，不断提高服务水平。现长**公司起诉，要求兰**给付物业服务费的诉讼请求，理由正当，法院对其请求中的合理部分予以支持，过高的部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、兰**给付北京长**责任公司物业服务费及保洁费、垃圾清运费、保安费一千八百五十元零七分，公共照明费九十二元五角，共计一千九百四十二元五角七分，于本判决生效后十日内付清。二、驳回北京长**责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，兰荣喜不服提出上诉认为：原审判决认定事实不清，证据不足，长**公司未能提供从业人员的职业资格证书，不能证明其为合法经营，我方提交昌**建委对长**公司从业人员职业资格核查情况，证明其物业管理人员不具备相应资质。原审判决适用法律错误，长**公司从2012年至今从未签署物业服务合同，亦未提供事实上的物业服务，不具有物业服务合同法律关系，我们要求看物业费明细单；原审法院未采信我方提出的长**公司服务不到位的抗辩理由属于司法不公；长**公司存在重大服务缺陷，我家的车辆被划、被撞、被盗没有人管，而长**公司以监控坏了为由拒绝提供录像，长**公司对小区绿地管理和公共设施不维护，侵吞小区的公共维修基金和公共利益，该公司的法定代表人还对小区多名业主施以暴力、威胁恐吓。综上，不同意长**公司全部诉讼请求，请求二审法院查明事实后撤销原审判决，依法改判或发回重审。

被上诉人辩称

长**公司针对兰**的上诉请求和理由答辩称：我方能够提供相关的从业资质证明。我方在原审期间提交了提供物业服务的证据，故我方与兰**确属于事实上的物业服务合同关系，有权主张物业费，我们能够提交物业费构成明细单，业主应当交纳公共照明费。另外，小区的绿化、监控我们都维护得很好，保安是看护公共设施设备的，不负责看管私人财产，我们小区不收停车费，兰**在本次诉讼之前没有丢车。

本院查明

本院经审理查明：兰荣喜于二审审理期间提交了以下证据材料：1.北京市物业管理资质审批表，证明长**公司物业资质的法人与现有法人不符，服务人员全部变更；2.北京市**管理中心于2014年11月13日出具的《关于对北京长**责任公司资质核查的情况说明》，证明长**公司具有资质的人员不达标，要求整改。3.北京市地方标准住宅物业服务标准，证明从业人员不达标，要求18个人。4.照片，证明小区有私搭乱建的情况。5.北京市昌平区人民法院刑事附带民事判决书，证明长**公司法定代表人殴打业主。6.其他判决书，证明小区公共部分的收益被物业公司收取，侵犯了业主的权益。

长**公司对兰荣喜提交的上述证据材料发表质证意见如下：认可北京市物业管理资质审批表的真实性，但是公司名称变更过，我们公司是有资质的，能够提交聘用人员的相关资质证书；建造房屋经过小区内80%的业主签字同意并经居委会同意，是给小区业主的娱乐用房，房子不是盖在草坪上，业主反映后我们打算拆了；公共部分的收入问题，判决书是真实的，我们用这些收入用于维护小区，因为物业费太低了，小区业主也同意给物业公司使用。

长**公司于二审审理期间提交了以下证据材料：1.长**公司营业执照、组织机构代码证、刘**身份证复印件、法定代表人身份证明书、授权委托书、中华人民共和国物业服务企业资质证书，证明长**公司的经营资质和应诉资格。2.长**公司出具的18名员工2015年3月的工资表。3.姚**、陆**、马*、刘*、刘**5名员工各自的聘书、劳动合同书复印件、身份证复印件、《北京市社会保险参保人员增加表》、专业技术职务等职称证明复印件。4.李**、刘*、李**、刘**、郝**5名员工各自的聘书、劳动合同书复印件、身份证复印件、《北京市社会保险参保人员增加表》、物业管理从业岗位证书或职业技能证书复印件。5.另外，长**公司还向法院出示了姚**的北京市物业项目负责人考试合格证书、刘*、刘**、姚**的全国物业管理从业人员岗位证、郝**的中华人民共和国特种设备作业人员证书、陆**的会计从业资格证、马*的专业技术资格证书。以上2.3.4.5证据共同证明长**公司具备相应的物业管理资质。6.长**公司出具的《××××物业各项服务收费明细账》，证明各项费用的收费标准。

兰**对长**公司提交的上述证据材料的真实性、关联性和证明目的均不予认可，认为上述证据材料均为虚假。

本案查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

上述事实，有双方当事人陈述、聘书、劳动合同书复印件、身份证复印件、《北京市社会保险参保人员增加表》、专业技术职务、物业管理从业岗位证书或职业技能证书复印件、《关于对北京长**责任公司资质核查的情况说明》、《北京市物业管理资质审批表》、《中华人民共和国物业服务企业资质证书》、照片、北京市昌平区人民法院（2014）昌刑初字第731号刑事附带民事判决书、北京市昌平区人民法院（2014）昌*初字第5576号民事判决书等证据材料在案佐证。

本院认为

本院认为：本案争议的焦点在于，兰**与长**公司是否存在物业服务合同关系，兰**是否应全额交纳所欠缴的物业费。

长**公司作为合法存续的物业服务提供企业，有权在事实上提供了物业服务后向业主收取相应的费用。原审法院认定双方存在事实上的物业服务合同关系并无不妥。兰**所述家中车辆被划，长**公司不能提供监控录像的问题，长**公司予以否认；兰**所述长**公司对小区绿地管理和公共设施不维护，证据不足；兰**上诉提出的其他长**公司服务存在瑕疵的理由均不足以成为兰**拒绝缴纳物业费的理由。综上，鉴于兰**未能证明长**公司在提供物业服务过程中存在重大违约行为，而导致其作为业主丧失了根本上的合同利益，故原审法院对兰**拒绝缴纳物业费的抗辩理由不予采信正确，本院对此予以维持。兰**上诉对长**公司人员资质提出异议，认为长**公司不具备经营资格，但长**公司提交了其企业营业执照及资质证书，也提交了部分物业管理人员的职业资格证书及专业技术人员的职称证书，虽兰**对上述证据的真实性及证明力不予认可，并提交了北京市**管理中心于2014年11月13日出具的《关于对北京长**责任公司资质核查的情况说明》，但兰**对于长**公司从业人员资质的抗辩意见，不能成为其拒绝交纳物业服务费的理由。关于公共照明费收取的问题，长**公司称自前物业公司提供服务开始一直按照2.5元每月每户的标准征收，小区业主也可自行取回单元电卡充值，并提交了部分小区业主的缴费收据及楼道灯充电发票，用以证明该项费用按惯例收取，故原审法院认定长**公司的主张虽无合同约定，但实际履行中按此标准执行，并无不妥，兰**应当按照上述标准交纳公共照明费用。兰**称宽带用电占用了业主的公共照明费，长**公司对此予以否认，兰**亦无证据证明自己的上述主张，故其不同意交纳公共照明费，本院不予支持。原审法院对其他物业收费项目及金额核定正确，本院均予以维持。兰**所述长**公司侵占业主公共收益问题，因涉及全体业主的公共利益，应由全体业主共同决定有关事项，兰**个人无权要求长**公司承担返还责任。

综上，兰**的上诉理由不充分，本院不予采信，对其上诉请求，本院不予支持。原审法院判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费五十元，由兰**负担（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费五十元，由兰**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年六月二十四日