司*与北京法**理中心物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人司安因与被上诉人**管理中心（以下简称法政物业中心）物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌*初字第7062号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

2015年4月，法政物业中心诉至原审法院称：2009年11月23日，双方协商一致签订《前期物业管理服务协议》，根据该协议第四条约定，司*应于每月十日前按住宅建筑面积每月每平方米2.4元标准向我公司支付物业管理公共服务费。我公司依约履行物业管理服务后，司*从2013年1月至今却未履行付款义务。期间，我公司采用电话、书面发信函等方式不间断地向司*催要欠款，但截止到2015年2月，司*已拖欠物业管理公共服务费17724.20元。根据该协议第十条第四款约定，司*还应向我公司支付违约金1226.29元，以上费用合计18950.49元。故此诉至法院，要求司*支付物业费17724.20元，违约金1226.29元，以上费用合计18950.49元，并计算至付清之日止；诉讼费由司*承担。

一审被告辩称

司*在原审法院辩称：一、我与法政物业中心签订了服务协议，物业公司在服务过程中有欠缺和过错，没有尽到应尽的责任和义务，对方违约在先，我方无需承担滞纳金。物业管理费用收支账目未公布，不透明；垃圾清运不能做到日产日清；未见到消防设施设备；小区监控长时间损坏，未修理；绿化面积不足，补种不及时，造成土地裸露；闲杂人员出入无登记，不能做到封闭管理。二、2013年的物业费已过诉讼时效，我们要求法庭向对方发出司法建议书，细化物业公司服务质量和标准，以便约束对方，给业主创造安定宜居的环境。三、2012年我们家中曾被盗，后来我们报警了，我们把警察带到物业去查监控，物业说监控坏了。这次事件造成了我们心里的不安和恐惧，也实际上造成了很大的财产损失，小区内也有很多其他家被盗的，对方没有尽到安保义务。我们只有采取不交物业费的方式警示对方。四、我们前家业主在院里盖了一个厨房，我们也找过物业公司，物业公司未进行有效处理。

一审法院查明

原审法院经审理查明：司*系业主，双方认可该房屋面积为284.05平方米。2009年11月23日，法政物业中心与司*签订《前期物业管理服务协议》，约定由法政物业中心提供物业服务，物业管理服务费按住宅建筑面积每月每平方米2.4元标准收取；乙方（司*）违反协议，不按协议约定的标准和时间交纳有关费用的，甲方（法政物业中心）有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。司*未交纳2013年1月1日至2015年2月28日物业费17724.20元。

原审法院认定上述事实的证据有：双方当事人的陈述、《前期物业管理服务协议》、催缴通知函、欠费说明、房屋照片等。

原审法院经审理后确认：公民、法人的合法权益应当受到法律保护。法政物业中心作为物业服务公司，对司*居住的房屋进行物业管理，并为司*提供了物业管理服务，司*应按合同约定交纳物业管理费。现法政物业中心要求司*交纳物业费，证据充足，法院予以支持。关于诉讼时效问题，因法政物业中心为司*提供的服务持续履行，且目前仍在履行当中，故法政物业中心的起诉未超过诉讼时效。关于司*提出的家中被盗的情况，其未能提供证据予以证明，亦未能证明法政物业中心存在过错，司*以此为由拒绝交纳物业费于法无据，法院不予支持。关于司*提出的绿化、垃圾清运等问题，司*未能证明法政物业中心履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故法院对其该项辩解意见不予采信。司*可以在交纳物业费后要求法政物业中心履行相关义务，法政物业中心应就存在的问题予以改正，不断提高服务水平。

一审法院认为

另指出，业主正常交纳物业费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证。如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终导致业主利益受损，故此业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式。法政物业中心作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的相关问题，应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。法政物业中心主张的违约金，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、司*给付北京法**理中心物业费一万七千七百二十四元二角，于本判决生效后十日内付清。二、驳回北京法**理中心的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息

上诉人诉称

判决后，司*不服，向本院提起上诉，上诉请求是：撤销原审法院判决，驳回法政物业中心的诉讼请求。上诉理由是：1、原审判决认定事实不清，我不交纳物业费是因为法政物业中心没有尽到义务，物业服务质量不合格，比如存在未按照规定安排保安人员值班，对部分业主的私搭乱建行为不予制止，垃圾堆乱放等问题；2、原审判决对证据审查不全面，我曾经提交了照片法院未予核实，勘验现场也不全面；3、小区是封闭式管理，我家被盗造成了经济损失，小区内本来有监控，但是当时监控坏了，我的人身财产安全得不到保障；4、原审判决未考虑社会影响，对物业费的减少幅度过低。

被上诉人辩称

法政物业中心答辩称：不同意司*的上诉请求，希望法院驳回上诉维持原判。

本院查明

本院查明的事实与原审法院一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。

本院认为

本院认为：法政物业中心为司*所在小区提供了物业服务，司*接受了法政物业中心提供的物业服务，理应交纳相应的物业服务费。本案争议的焦点问题是法政物业中心的服务质量是否达到了约定的服务水平。司*主张法政物业中心的物业服务质量不符合约定，应提交充分证据予以证明，但本案中司*并未提交充分证据证明其主张的成立。根据《最**法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故司*理应承担举证不利的法律后果。

关于司*主张的部分业主的私搭乱建行为法政物业中心不予制止的问题，因对违法建筑的查处并非法政物业中心的法定职权，其只能尽到一般的提示和日常管理义务，对于业主的违法行为，只能通过行政机关予以处理，法政物业中心对此并无过错。关于司*主张的小区发生刑事案件的问题，法政物业中心作为物业公司，其有责任保障小区的安全，但入室盗窃行为属刑事犯罪，因法政物业中心并无刑事侦查权，法政物业中心的保安服务不可能做到杜绝刑事犯罪的程度，故司*理应通过公安机关解决相关问题。物业服务合同，是通过物业服务企业的员工的劳务活动体现出来的，在实践中不可能是完美无暇的，正如原审法院指出，业主正常交纳物业费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证。如果业主都不交纳物业费，会造成物业服务标准的进一步降低，最终导致全体业主利益的更大损害，故对司*不缴纳物业费的请求，本院不予支持。司*可以通过合法途径与手段，推动该小区另行选聘服务质量更高的物业服务企业进驻小区服务，从根本上提升小区物业服务的品质。因此，司*的上诉理由不成立，应予驳回，对司*要求撤销原判、依法改判的上诉请求，本院不予支持。综上所述，原审法院判决认定事实清楚、适用法律及处理结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费一百三十七元，由北京法**理中心负担十五元（已交纳）；由司*负担一百二十二元（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费一百三十七元，由司*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年九月十六日