原告李**，女，I960年6月4生，汉族，北京市昌平区

审理经过

上诉人郑*因物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌*初字第1610号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。

一审原告诉称

长城物业集**业管理分公司（以下简称长**公司）在原审法院诉称：郑*为长**公司管理服务的北京洋房小区业主，长**公司、郑*于2007年4月11日签订《北京洋房小区前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费为每平方米每月2.80元；首次入住时应交纳从通知办理入住手续之日起一年的物业管理服务费，以后每年的1月10日和7月10日前交纳下一个半年度管理费；如违反协议，不按协议约定的收费标准和收费时间交纳有关费用的，长**公司有权要求补交，并从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三交纳滞纳金。郑*明知上述约定，并经长**公司多次以电话、发送催费通知单和律师函的方式向郑*催缴所欠物业服务费的情况下，时至今日仍未履行应尽的交费义务。综上所述，长**公司与郑*签订物业服务协议合法有效，长**公司按约提供服务，并垫资经营，郑*的欠费行为不但损害了长**公司的合法权益，也损害了广大业主的利益。现长**公司为维护其合法权益，起诉至法院，要求：1、判令郑*支付物业服务费13538.78元；2、判令郑*支付违约金1000元；3、判令郑*支付生活垃圾清运费和生活垃圾处理费132元；4、诉讼费用由郑*承担。

一审被告辩称

郑*在原审法院辩称：不同意长**公司的诉讼请求，但同意在合理范围内支付一定费用。理由如下：一、长**公司说其与郑*签订有物业管理服务协议，但实际提供服务的单位并不是长**公司，而是另一个公司北京深**有限公司，长**公司将涉案小区的物业服务全部交给北京深**有限公司的行为违反了物业管理条例的有关规定，长**公司依据协议条款起诉郑*要求支付物业费是没有事实依据的，虽然有合同，但具体提供物业服务的并不是长**公司，具体的物业费数额当然也不能按照协议来走，而是应当根据具体提供了什么服务，服务质量如何来确定合理合法的服务费用，长**公司不具备要求郑*支付物业费的主体资格；二、不管提供物业服务的公司是哪家，但是服务质量不高是事实，包括绿化不好，违章建筑多等问题，最主要的是郑*所居住的房屋露台漏水，多次找物业维修未果，为郑*造成很多不便，直到最后自己出资找来施工队才解决问题，由此可见，物业公司之前的行为都是敷衍，这样的服务是达不到2.8元的标准的，请法院驳回长**公司的诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：郑**北京市昌平区北京洋房小区业主，房屋建筑面积为201.47平方米。2007年4月11日，深圳市长城物**司北京洋房管理处（乙方）与郑*（甲方）签订《前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务费为住宅2.80元/月/平方米；受有关部门或单位委托，乙方提供部分代收代缴服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准按政府有关规定执行；首次入伙时应交纳从通知办理入住手续之日起一年的物业管理服务费，以后每年的1月10日和7月10日前交纳下一个半年度管理费；乙方违反协议未达到管理服务质量约定标准，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正造成损失的，乙方承担相应的法律责任；甲方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三交纳滞纳金；协议期限从签订之日起至本物业业主委员会与乙方签订的《物业管理服务合同》生效时止。郑*未交纳2013年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费13538.78元及代收垃圾处理费、垃圾消纳费132元。

原审另查，2009年7月20日，经北京市**朝阳分局核准，深圳市长城**北京分公司名称变更为长城物**限公司北京物业管理分公司。

原审法院认定上述事实的证据有：双方当事人的当庭陈述以及长**公司提交的前期物业服务合同、商品房预售合同、资质证书、营业执照、组织机构代码证、名称变更通知、律师函等，郑*提交的照片等。

一审法院认为

原审法院认为：长**公司与郑*签订的《前期物业管理服务协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。现长**公司提供了物业服务，郑*应当按照约定如期向长**公司交纳相关费用。关于郑*提出的在该小区并非长**公司提供物业服务，但未能提交充分证据证明，法院不予采信。关于郑*提出的房屋漏水的问题，因涉及房屋质量问题属于另一法律关系，郑*以上述问题由拒绝交纳物业费缺乏依据，法院对其该项辩解意见不予采信。关于郑*提出的物业服务存在瑕疵一节，郑*未能证明长**公司履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于郑*拒绝交纳物业费的辩解意见，法院不予采信。郑*可以在交纳物业费后要求长**公司履行相关义务。另指出，业主正常交纳物业费是物业服务企业能够正常提供物业服务的基本保证。如果业主不交纳物业费，基于经费问题，会造成物业服务标准的降低，最终导致业主利益受损，故此业主不交纳物业费不是解决物业服务中相关问题的有效方式。郑*可以在交纳物业费后要求长**公司履行相关义务。长**公司作为物业服务企业，对于物业服务过程中出现的相关问题，应当及时与业主进行沟通，妥善处理，不断改进和提高服务质量。现长**公司起诉，要求郑*支付物业服务费，垃圾处理费、垃圾消纳费的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。长**公司主张的违约金，法院不予支持。郑*的抗辩意见，无证据支持的部分，法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、郑*给付长城物业集**业管理分公司二〇一三年一月一日至二〇十四年十二月三十一日的物业服务费及垃圾处理费、垃圾消纳费共计一万三千六百七十元七角八分，于本判决生效后十日内付清。二、驳回长城物业集**业管理分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

判决后，郑*不服提出上诉，请求撤销原判，依法改判驳回长**公司的原审全部诉讼请求，一、二审诉讼费用由长**公司承担。上诉理由：本案原告主体资格不适格。郑*提交的照片等证据可以证明实际给小区提供物业服务的不是长**公司，而是一家自称北京深**有限公司的企业。即使长**公司将全部物业服务委托给了北京深**有限公司，也未得到业主的同意。长**公司亦未提交证据证明其实际履行了物业服务。

被上诉人辩称

长**公司答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回郑*的上诉，维持原审判决。

本院查明

本院经审理查明：二审期间，长**公司未提交新证据，郑*提交了以下新证据：1、物业费的收据，证明长**公司和北京深**有限公司均收取过郑*的物业费，以证明小区的物业管理公司前后不一。长**公司发表书面质证意见认可收据的真实性，但不认可郑*的证明目的，长**公司认为其为长城物**限公司（以下简称集团公司）的分公司，而北京深**有限公司为集团公司的子公司，根据集团公司的安排，北京深**有限公司仅在财务上接手了长**公司在洋房小区财务的工作内容，但提供物业服务的仍是长**公司。

2、小区物业的人员变更通知，证明北京深**有限公司实际提供了小区的物业服务。长**公司发表书面质证意见认为该通知是小区论坛张贴的内容，但其中涉及“北京深**有限公司内部人事调动”的内容不真实。

本院查明的其他事实与原审法院查明事实一致。

以上事实还有当事人二审期间当庭陈述、收据、通知在案佐证。

本院认为

本院认为：根据双方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点在于长**公司原告主体资格是否适格，其是否有权向郑*要求拖欠的物业费。长**公司在更名前与郑*签订了前期物业管理服务协议，且其发出的催缴律师函上，仍是以长**公司的名义。郑*提交照片、物业费收据，欲证明提供小区物业服务的主体发生了变化，但长**公司抗辩称仅是将财务部分转给了北京深**有限公司。根据郑*提供的照片，北京深**有限公司发布的为《物业服务项目收支情况报告》，物业费收据载明的内容也系财务内容。故郑*所提供的证据不足以证明提供物业服务的主体发生了变更。且本案不存在北京深**有限公司和长**公司重复主张物业费的情况。综上，上诉人郑*的上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费一百六十六元，由长城物业集**业管理分公司负担二十四元（已交纳）；由郑*负担一百四十二元（本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费一百四十二元，由郑*负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二○一五年九月十八日