陈**与北京新**有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

审理经过

上诉人陈**因与被上诉人北京新**有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌*初字第14258号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审原告诉称

物业公司在原审法院诉称：陈**系北京市**小区三区某号楼某单元某号房屋（建筑面积101.3平方米）的业主，我公司系昌平区流星花园小区提供物业服务的物业服务公司。我公司为陈**提供了符合合同约定内容的物业服务内容，但陈**至今拖欠我公司自2010年1月1日起至2013年12月31日止物业服务费及代收垃圾费用8530元未付。期间，我公司多次催要未果。故我公司诉至法院，请求判令陈**依法支付2010年至2013年物业服务费及代收费用共计8530元和违约金1000元，共计9530元，诉讼费由陈**承担。

一审被告辩称

陈**在原审法院辩称：1、物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定。2005年8月份，我从物业**公司北京新**有限公司购买流星花园三区某号楼某单元某号房屋，并与开发商选聘下属物业公司“北京天宇**有限公司”（原物业公司）签署了《流星花园前期物业管理服务协议》、《流星花园业主手册》、《流星花园房屋使用说明书》、《流星花园住宅质量保证书》。入住后在冬季的每个晚上，房屋窗户、墙顶及墙角都出现大量水珠，直接滴到地板上，飘窗上的水珠流到窗板上后用脸盆一晚上接两盆以上。后及时致电物业公司和开发商，物业公司派人来家调查了，并与开发商回复说小区有一百多户出现这类现象，会统一采取措施。2006、2007年夏天，物业公司和开发商组织施工队伍给北面墙体铺装外保温材料，但到冬天，滴水现象并未得到缓解。期间我们多次联系物业公司和开发商，2008年夏天，物业公司和开发商协商，说在室内采取保温措施可以得到有效处理，也就是把内墙砂浆凿除后抹保温砂浆，我们最先同意并配合该项工作，在施工的三个多月期间，给我们的生活造成极大不便。但到冬天发现滴水现象仍未消除。2009年夏天，墙角开始长霉，直到现在仍未解决。2010年底物业公司工作人员来家收取物业费时，我们告知物业公司人员因其违约在先，我们有权拒绝缴纳物业服务费用，待其解决问题后，我们再补交费用。物业公司应当按照《流星花园住宅质量保证书》的规定，协调开发商及时处理房屋漏水问题，并赔偿我们因质量问题未及时得到修复带来的损失。2、物业公司违反国家法律法规等，严重侵犯小区业主的权益。物业公司未征得小区业主的同意，擅自改变公共建筑和共用设施的用途，将小区道路用于经营性的停车场、将小区电梯用于经营性的广告宣传牌、将小区会所改建成经营性的幼儿园等，同时利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，经营所得都被物业公司占为己有，针对此事小区业委会多次责令停止违法行为并返还违法所得。综上，请法院依法驳回物业公司诉讼请求。

一审法院查明

原审法院经审理查明：陈**系北京市昌平区回龙观镇流星花园三区某号楼某单元某室业主，房屋建筑面积101.3平方米。陈**作为乙方与甲方北京天宇**有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定由北京天宇**有限公司为上述房屋提供物业服务，协议有效期自签订之日起至小区业主委员会成立后重新签订物业管理委托合同之日止；陈**应按照每建筑平米每月1.7元标准交纳物业服务费，并按每年66元的标准交纳垃圾清运费及垃圾处理费。物业公司向陈**提供了物业服务，陈**未向物业公司交纳2010年1月1日至2013年12月31日的物业服务费及代收费用8530元，故物业公司诉至法院。

另查，物业公司企业名称原为北京天宇**有限公司，2008年7月11日，经北京**管理局核准，名称变更为北京新**有限公司。

原审法院认定上述事实的证据有：双方当事人的陈述及提交的《流星花园前期物业管理服务协议》复印件、公司合并说明、律师函等。

一审法院认为

原审法院认为：陈**签订的前期物业管理服务协议系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，协议合法有效。当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务。北京天宇**有限公司经工商机关核准与其他公司合并为北京新**有限公司，并且履行了物业服务义务，故陈**理应按照协议的约定向物业公司交纳物业服务费。现物业公司起诉，要求陈**给付物业服务费及代收费用的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。物业公司主张的违约金，法院不予支持。关于陈**所称房屋滴水、长霉等问题，因涉及房屋质量问题属于另一法律关系，对于陈**所述房屋维修以及由此引发的损失赔偿问题应当通过其他途径另行解决，陈**以此为由拒绝交纳物业费缺乏依据，法院对其该项辩解意见不予采信。陈**辩称物业公司提供服务存在瑕疵，因陈**未能证明物业公司履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于陈**拒绝交纳物业费的辩解意见，法院不予采信。陈**可以在交纳物业费后要求物业公司履行相关义务，物业公司应就存在的问题予以改正，不断提高服务水平。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、陈**给付物业公司北京新**有限公司物业服务费及代收费用八千五百三十元，判决生效后十日内付清。二、驳回物业公司北京新**有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

上诉人诉称

陈**不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审法院判决，依法改判，驳回物业公司的诉讼请求。上诉理由是：1、我已经按时交纳了2005年至2010年的物业费，但是物业公司没有履行物业服务，所以我有权暂缓交纳物业费并要求赔偿相关损失；2、物业公司并没有完全履行物业服务合同的相关义务；3、物业公司擅自改变公共建筑和公用设施的用途，严重侵犯小区业主的权益。

被上诉人辩称

物业公司答辩称：不同意陈**的上诉请求与理由，希望法院驳回上诉，维持原判。

本院查明

本院经审理查明：原审判决认定的事实无误，本院予以确认。二审期间，陈**提交了2014年12月16日《流星花园物业全体员工致您的一封信》以证明结露的处理是物业公司应该做的。物业公司对该信件的真实性予以认可。

以上事实还有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。

本院认为

本院认为：根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点涉及以下几个方面，本院分别评述如下：

关于物业服务合同的履行问题，因物业服务合同是以服务的履行为交付内容的，而服务是人通过体力、脑力劳动而持续实施的，交付的劳动成果处于不断变化的状态之中，故双方在服务合同的质量发生争议时，理应妥善沟通，积极协调处理，诉诸法律后，业主主张物业公司的物业服务不符合要求，理应提供相应证据予以证明，在证据不充分的情况下，业主应当承担举证不利的法律后果。

关于物业公司的物业服务质量问题，陈**称房屋存在滴水、结露、长霉等问题，但该问题的出现，是否与房屋的质量、设计等因素有关系仍需进一步明确，但该事实的出现与物业公司的物业服务并无关系。陈**在二审中提交的《流星花园物业全体员工致您的一封信》并非发生在涉诉物业服务期间内，并不属于本案的新证据。房屋现有的问题，陈**可以与物业公司沟通，通过物业公司的协助，与开发商共同妥善解决。但陈**以此为由拒绝交纳物业费以及代收费，并无法律依据。

陈**主张物业公司擅自改变公共建筑和公用设施的用途，应当向本院提交证据予以证明，且即便该事实属实，陈**也应当另行通过合法途径解决该问题，该事实亦非陈**拒绝交纳物业费以及代收费的法定理由。

综上所述，陈**的上诉请求与理由，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

二审裁判结果

驳回上诉，维持原判。

一审案件受理费二十五元，由陈**负担（于本判决生效后七日内交纳）。

二审案件受理费五十元，由陈**负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

裁判日期

二〇一五年一月二十八日