北京**人民法院
审理经过
上诉人王**与被上诉**业管理中心物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第18218号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王*及其委托代理人胡**，被上诉**业管理中心之委托代理人郭*、赵**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审原告诉称
北京**管理中心在原审法院诉称：王*于2011年3月17日入住由我中心负责物业管理的xx路10号院10号楼608号，其房屋性质为商品房，房屋面积67.3平方米，同时签订了《业主公约》和《居民公约》，并约定王*按期交纳各项费用,其中物业费为每年1178.88元，每月即98.24元。但物业费自2012年4月至2014年5月共有26个月合计2554.24元未交纳。我公司多次催缴，王*总是推拖、拒交。故诉至法院要求王*给付物业费2554.24元，及2012年4月至2013年12月违约金109.55元并承担诉讼费。
一审被告辩称
王*在原审法院辩称：物业服务多方面都不到位，故请求驳回北京**管理中心的诉讼请求。
一审法院查明
原审法院经审理查明：2011年3月17日北京**管理中心与王*分别签订了业主公约、居民公约及商品房物业服务收费协议。商品房物业服务收费协议中约定物业费每年为1178.88元。王*入住后，自2012月4日起至2014年5月拖欠物业管理费2554.24元。北京**管理中心曾就王*拖欠物业管理费到王*家张贴催缴通知。北京**管理中心要求王*支付违约金一节，未向法院提供相应证据。
庭审中，王*称北京**管理中心提供的服务存在问题，物业服务多方面不到位，不同意交纳物业费。对此，王*提供了照片及录像，北京**管理中心不予认可。
一审法院认为
原审法院认为：合法的民事权益受法律保护。根据查明的事实，北京**管理中心作为从事物业管理的服务公司，为王*居住的小区提供了物业服务。王*居住于此，其应按约定收费标准支付相应费用。现王*拖欠物业费未付，庭审中，王*虽称北京**管理中心提供的物业服务存有瑕疵，但其提供的证据，缺乏事实及法律依据，法院不予采信。故北京**管理中心要求王*给付物业费之请求，法院予以支持。因北京**管理中心要求王*支付违约金之请求，无事实及法律依据，法院不予支持。
综上，法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、王*于本判决生效后七日内向北京**管理中心支付自二○一二年四月至二○一四年五月物业费二千五百五十四元二角四分；二、驳回北京**管理中心其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
上诉人诉称
判决后，王*不服原审法院判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误，审查证据不全面。第一，北京**管理中心提供的物业服务存在巨大瑕疵，依法应当减免物业费。北京**管理中心在小区的卫生、消防、绿化及公共设施维护等服务方面存在严重失职和管理不到位，公共区域经营性收入的账目等未公开。第二，物业费用标准缺乏法律依据，且收费项目明显多于实际提供的服务种类。第三，原审法院庭审时，我方为证明物业服务瑕疵向法院提交了照片、视频，但原审法院在未调查核实的情况下就不予采信。综上，请求二审法院撤销原审法院判决，依法改判我方只交纳60％的物业费。
被上诉人辩称
北京**管理中心答辩称：同意原审法院判决，不同意王*的上诉请求和理由，具体意见同原审。
本院认为
本院经开庭审理，核对相关证据后认为，原审法院查明的事实正确。二审审理中，法庭询问王*及其代理人胡**的职业状况，王*及胡**均声称自己无业。原审审理中，王*认为北京**管理中心存在服务瑕疵，提供照片及视频证明小区车辆停放无序、混乱；小区内私搭乱建严重；垃圾箱周围堆满垃圾，常年无人清扫；电梯只开一部，导致乘梯困难；楼道被业主堆放杂物、卫生状况差、无照明；地下二层被物业常年出租；小区绿化带杂草丛生，堆放有生活垃圾和建筑垃圾。北京**管理中心陈述，电梯按照相关规定只开启了一部，人防工程之前用于物业人员居住，现已关闭，小区垃圾都是定时加以清理，楼道去年已经进行过粉刷，对王*陈述的其他问题不予认可。王*表示，人防工程是否已经关闭并不清楚，但之前的人防工程是用于出租的，有视频为证。
上述事实，有双方当事人陈述、物业服务收费协议、照片、开庭笔录等在案佐证。
本院认为：北京**管理中心与王*签订的物业服务收费协议及公约系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，故双方签订的协议依法成立并生效，双方均应全面履行各自义务。本案上诉争议的焦点系北京**管理中心提供的物业是否存在瑕疵，如存在瑕疵王*作为业主是否可以减交物业费。
就王*陈述的小区车辆停放混乱、业主私搭乱建及楼道堆放杂物等问题，物业服务企业应当依据物业服务合同行使管理权。业主违反规定妨害物业管理秩序或私自在共用部位搭建自用设施，物业服务企业应予以制止，但因物业服务企业不享有执法权，故必要时应寻求行政或司法途径解决；同时，受到侵害的业主本人亦可以通过合法途径予以救济。就王*陈述的小区地下室出租，因地下室的使用涉及到不同的权利主体，如果物业服务企业违约或违规利用物业共用部位、共用设施设备营利，损害业主公共权益的，业主委员会可以要求物业服务企业恢复原状，赔偿损失，并返还收益。就本案现有证据，本院无法确认出租及收益主体，故对王*此项上诉理由，本院不予采纳。王*在原审审理中提供的照片、视频可以显示物业服务存在一定瑕疵，但未对业主的正常生活造成实质性影响且可以采取继续履行等补救措施予以消除，故对王*以此作为减交物业费的上诉理由，本院不予采纳。
考虑到物业服务是一个长期的过程，在提供服务的过程中亦有加以改进的机会，北京**管理中心亦应积极与业主沟通，根据业主的建议改进服务；业主也应及时交纳物业费，促进物业有效开展服务，从而在物业服务企业与业主之间形成良性的循环。
另，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款之规定，民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人对所有涉案事实均应如实陈述，并对自己的陈述负担法律责任。
综上所述，对王*的上诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
二审裁判结果
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二十五元，由王*负担（本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费五十元，由王*负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
裁判日期
二○一五年五月八日
